Қазақстанда орналасқан елді мекендердің жерлерін бағалаудағы ерекшеліктер

Қазақстанда орналасқан елді мекендердің жерлерін бағалаудағы ерекшеліктер.

     Қазақстанда  жерді жеке бағалау мен ондағы  орналасқан жылжымайтын мүлікті  бағалау тәжірибесі бар. Мұндай  жағы салаалық саланың қалыптасуын  байқатады. Мұны жер ресурстарын  басқару агенттігінің жерді бағалау  жұмыстарын атқаруын байқауға болады, ал жылжымайтын мүлікті және ғимараттарды бағалау «жылжымайтын мүлікті тіркеу» заң министрлігінің орталығында жүргізіледі.

     Басқа жерлерге қарағанда елді мекендерді бағалау спецификалық қалалық жерлерге байланысты, оның ішінде: көп функциялылығы және көп үлгілілігімен нысаналы пайдалануы. Жер телімдерінің ауданының үлкен болмауы, жылжымайтын мүліктің объектіде тығыз орналасуы (ғимараттар,құрылғылар,басқа да объектілер), жер төлемдерінің бағасының жоғары болуы, жер телімдерінің бір-бірімен тығыз байласыстылығы және бір-біріне тәуелді болуы.

     Қалалық,ауылдық  жерлердің аймағында құрылымы  күрделі (өндірістік құрылыстар  және тұрғын жерлер,ауылшаруашылық  маұсатындағы жердер және ьағы  басқалары).

     Қалалық  жерлерді функционалды пайдалануда  көптеген түрлерге ие.

     Елді  мекенді жерлерді бағалаудағы  бағы бір ерекшеліктердің бірін  атап өткен жөн, бқл жерлерді  пайдалануда қалақұрылыс регламенттнрі  мен серветуттар ерекше орын  алады.

     Жылжымайтын  мүлік объект ретінде жертелімі  өзара заңды және жеке тұлғалық  байланыста болады.

     Жерге  жүргізілетін төлем ақы жүйені  «Бюджет жер» және салық кодекстерімен, басқа қаулылармен және жергілікті бюджеттің де маңызы жоғары емес. Жер комитетінің директоры Ф:Харриссонның бағалауы бойынша дамыған елдер батыста жердің жеке өзінен табыс 35% құрайды, ал Великобританиядағы қалалық жерлерден түсетін түсім 57% барлық ренталық табыстан алып қарағанда.

     Жер  телімін нысаналы пайдалануды  өзгерту мүмкіндігінде қатаң  шектеулер бар.

     Жерді  бағалауда Жер рентасы маңызды  болады. Бағалаудың әдістемелік  маңызды принциптерінің бірі  – жер телімінің құрамындағы  құнының жер рентасына ықпалы  болып табылады.

     Қалалық  жерді пайдаланудың әр түрлілігі:  өндіріс құралы ретінде елді  мекен құрылыс алаңдары, бау-бақша телімдері өмәһір сүру ортасы ретінде, орналасу ретінде, (кеңістік базис) әлеуметтік және өндірістік құрылыстар ретінде болады.

     Қазақстан  Республикасының заңында «жерді(жылжымайтын  мүлікті) жаппай бағалау» - деген  ұғым жоқ. Бұл түсініктің орнына  «Заң бағалау қайраткерлігі»  міндетті және талапты бағалау  деп бөлді. Міндетті бағалау  жеоді кадастрлық (жылжымайтын мүлік)  бағалауға қарағанда экономикалық  жағынан әртүрлі мағынада қолданылады.  Міндетті және талапты жерді  бағалау (жылжымайтын мүлік) жүйелңк  әдістемемен құнының есебін береді. Оларды масштабына ұарап ажыратуға  болады. Міндетті бағалау ұһүлкен  шарттарды қосады, өйткені мұны  сату жер пайдаланушылық үлкен  территорияда көптеген нұсқалармен  жүргізіледі. Талапты бағалау  бір ғана нұсқадағы жер пайдаланушылықты  белгілі бір жер теліміне жүргізіледі.

     Екі  түрлі бағалауға өлшемдер әртүрлі.  Талапты бағалауда сатылып қойған  объектілерді кішігірім санына  байланысты оның сапасын анықтайды.  Талапты бағалау белгілі бір  жер теліміне есептеледі.

     Бекітілген  заңдар мен қаулыларға қарамастан, қалалық жерлерді бағалауды қадағалаушы  жер қатынастары, түзету коэффиценттермен  базалық ставкалық есептеулер әдістемелері заңды түрде бекітілмеген.

     Бұл  мәселенің шешімі ретінде жер телімінің кадастрлық құнын (бағалау) анықтауды әдіснамалық және әдістемелік дәйектемемен жетәлдәру болып табылады. Ең басты мәселе тіркеудің үлкендігі оның құнына парапар болуына байланысты.

     Жер  телімдерінің құнының өсуі жер  нарығының дамуына кедергі келтіреді,  жер айналымының баяудауына және  жер қатынастарында жер телімдерінің  құнының төмендеуі жер телімдерін  алып сатуға әкеліп соқтырады.  Кейін оларды ең қатал әкімшілік  шарттарда қадағалап ұстай алмай  қалады.

     Жер  телімдерінің кадастрлық құнының  (бағалаулық) ауқымының әдістемелік  нұсқауларын таңдау:

• Шет елдердің тәжірибесін қолдану, оның ішінде ТМД елдері.
• Берілген тапсырмада өзінің де тәсілдерін қолдану.

Шет елдердегі  әдістемелік тәсілдерді тікелей  пайдалануға және берілген тапсырманың  шешімін қолдануға, ТМД елдерәнле  қолданған тәсілдерді пайдалануға  болмайды. Жылжымайтын мүлікті бағалауда  үш негізгі қолайлылық, батыстан алынған  әдістеме (сатуды салыстыру, әдісі шығыс  және кіріс) жоспарлы экономикада қолданылған. Қазір, жер нарығының қалыптасуында, бұл әдістерді кадастрлық салада (бағалаулық) қолдану келесідей қиындықтар туғызады.

     Сатуды  салыстыру әдісін пайдалануда  шектеулер бар, өйткені оны  қолдану үшін жасалған келісімдердің  едәуір саны қажет, олардың  ішінен салыстыру үшін үлгі  боларлықтай біреуі болу керек.

     Қазіргі  уақытта жер нарығында істелген  келісімдердің саны жағынан уақыты  жағынан, сондай-ақ орналасуына  да байланыста шектеулі. Бұл едәуір  келісімдердің жиналып қалуын  болдырмауға, кіріс жағдайларын  салыстыруға ықпал етеді. Кеkісімдердің әрбір объектісі көптеген үлкен спецификалық көріністерге ие, бұл оларды салыстыру жағынан қиындық тудырады.

     Саяси-әлеуметтік  және экономикалық шарттарда  маңызды өзгерістер болып жатыр.  Сондықтан да кейінгі нарықтық  операциялар мүлде басқа ортада  жасалады. Сондай-ақ келісімнің қатысушылары  іс-әрекеттерінің дәлелділігіне  тұрақты болмайды.

     Шығындық  әдіс ақпаратты моделді талдау жасалуына жеткілікті болғандықтан қолданылмайды. Салынған қаржаның мөошері өтпелі экономикада маңызсыз жағдайларға байланысты жоғарылап төмендейді. Сондықтан жер телімдерін шығындық есептеумен бағалағанда қайта өңдеудің кірісінің игерілуін көбіне анықтау мүмкін емес.

     Қалаларда  құрылған жер кадастрына енгізу  жүйесінде тіркелген барлық жер телімдері туралы маңызды ақпараттар бар, ал бағдарламаның қамтамасыз ету,геоақпараттық технологиялар негізінде (ГИС – технологиялар), кез келген уақытша жер телімдерінің кадастрлық (бағалау) құнын тез қайта есептеуге мүмкіндік береді.

     Жер  телімдерінің базалық ставкасын  төлеу үшін және оған ағымдағы  жаңартуларды енгізуге өзгермелі  әлеуметтік-экономикалық ситуациялар  нарықтағы жер телімдерінің құнын  қадағалау жүйесін қайта жұмыс  істеуін аса керек етеді.

     Жер  кадастрлық (бағалау) құнының есебін  қайта жұмыс істеу үшін қажет:

• Берілген бағалаудың есебін ғылыми-әдістемелік негізде жұмысты орындау керек;
• Жер телімдерінің құнының базалық ставкасының есебінің әдістемесін жасау;
• Жер телімдерінің құнының базалық ставкасына түзету коэффицентерінің есептеу әдістемесін ұсынып және бекіту;
• Жер кадастрының автоматтандырылған жүйесінде негізделініп қолданатын бағалау әдістемесін тұрақтандыру;
• Жер телімдерінің құнының базалық ставкасын анықтап ұсынып өңдеу үшін жер нарығының мониторингінің әдістемесін ұсыну керек;

Ренталық негізде  жүргізілетін жер телімдерінің кадастрлық (бағалау) құнының есебінің жұмысы көптеген тапсырыстарды, жеке меншікке қатысты  өзіндік жағдайлардың көбін шешуге мүмкіндік береді.

• Әрбір жер пайдаланушы мүліктің құны туралы толық ақпарат алады. Бұл өзінің капиталын кең көлемде бағалауға, өзінің серіктерімен экономикалық қатынастарының кепілдігін қамтамасыз етеді. Сондай-ақ блактермен де, қаржаландырушылармен де;
• Жеке түрде бағалауға мүмкіндік береді.

Жер телімдерінің құнының кадастрлық (бағалау) әдістемелік  есебін өңдегенде орындалу есебінің жүргізу жұмыстарын жасағанда мынадай  шарттарды орындау керек:

• Белгілі бір уақыт аралығында жерді қайта бағалауды тез жүргізу мүмкіндігі;
• Барлық жер телімдерін қайта алуы.