Доходный подход к оценке недвижимости. Метод Ринга, Хоскольда, Инвуда для определения коэффициента капитализации

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:
• Метод капитализации прибыли.
• Метод дисконтирования денежных потоков.
Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконти¬рования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

I. Введение 3
II. Метод капитализации доходов 4
2.1 Расчёт коэффициента капитализации 5
2.1.1 Метод прямой капитализации 6
2.1.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала 7
2.1.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания 8
2.1.4. Кумулятивный метод 8
2.1.5. Метод Эллвуда 9
2.2 Определение чистого операционного дохода 12
2.2.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД) 12
2.2.2 Расчет действительного валового дохода (ДВД) 13
2.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) 13
2.3 Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации 14
2.3.1 Стоимость капитала не меняется 14
2.3.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала (Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) 15
2.3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала 18
III. Метод дисконтированных денежных потоков 19
IV. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости 20
Заключение 27
Список использованной литературы 28