Государственная регистрация недвижимости, теоретико-правовой аспект

14

     2 Государственная регистрация недвижимости, теоретико-                   

        правовой аспект

     2.1 Понятие и виды недвижимости 

       Деление имущества на движимое  и недвижимое берет свое начало  со времен римского права, и  общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

 «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

Как видно  из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это — справедливо.

На сегодняшний  момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

15 

     Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

     Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных  питомниках, или дома, предназначенные  под снос.

     Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

     Различие  между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню — недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником. 
 

     16 

     Разграничение недвижимого и движимого имущества  в разных странах проводится неодинаково. Так, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия труда, семена на участке и другие вещи, а также права. Германское гражданское уложение дает более узкое понятие недви­жимости, подразумевая лишь земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой — строения, растения, семена, если они внесены в землю. Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии, Японии, Швейцарии.

     В дореволюционной России термин «недвижимое  имущество» был введен указом Петра I в 1714 г. для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без учета земли под ними находящейся, например, при продаже на снос или на слом.

     Таким образом, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает с понятием недвижимости, определенному ГК РФ.

     К недвижимому имуществу действующее  российское гражданское законодательство относит, по существу, три группы объектов:

     1) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях. Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в

     17 

том числе  участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями;

     2) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах. В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в "физическом" составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве;

     3) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

     Право собственности и другие вещные права  на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая  деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.