Градостроительное зонирование территорий

3. Градостроительное   зонирование территорий

Статья 85 ЗК дублирует основные положения ст.40 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться  территориальные зоны следующих  видов: жилые зоны; общественно-деловые  зоны; производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные  зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения; зоны военных  объектов; иные зоны режимных территорий.

Градостроительное законодательство предусматривает, что органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать  иные территориальные зоны, а также  включать в них земельные участки  и иные объекты недвижимости. Кроме  того, в территориальных зонах  могут выделяться подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, установленных земельным законодательством, законодательством об охране окружающей природной среды, законодательством об охране памятников истории и культуры, иным законодательством РФ.

Правовой режим соответствующих  территориальных зон, предусмотренных  ст.85 ЗК, аналогичен режиму территориальных  зон, которые предусмотрены в  градостроительном законодательстве.

Согласно ст.41 Градостроительного кодекса РФ жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного влияния на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и проч.). К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.

Ст.42 Градостроительного кодекса  РФ установлен правовой режим общественно-деловых зон. Эти зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные  зоны, согласно ст.43 Градостроительного кодекса РФ, предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников производственных объектов. В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования (ст.44 Градостроительного кодекса РФ).

Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных  зон и других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также  со специальными нормативами, правилами  застройки. Территории в границах отвода сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и  их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству с учетом технических  и эксплуатационных характеристик  таких сооружений и коммуникаций. Обязанности по благоустройству  указанных территорий возлагаются  на собственников сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования. Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которых оказывает прямое вредное  воздействие на безопасность населения, размещаются за пределами городских  и сельских поселений.

В соответствии со ст.45 Градостроительного кодекса РФ рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В состав этих зон могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты. На территориях рекреационных зон не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Целевое назначение рекреационных  зон - организация мест отдыха населения. В соответствии с Методическими  рекомендациями по разработке схем зонирования  территории городов одним из типов  рекреационных зон является зона открытых пространств (Р.1). В состав этой зоны включаются парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, активно  используемые населением для отдыха. Территория этой зоны может использоваться для устройства пляжей; спортивных и игровых площадок; аттракционов; летних театров, концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих  видов использования недвижимости допускается размещение мемориалов, автостоянок; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (администрация, кассы, пункты проката, малые архитектурные формы и  т.д.).

Правовой режим рекреационных  зон в г. Москве регулируется Законом  от 21 октября 1998 г. N 26 "О регулировании  градостроительной деятельности на территориях природного комплекса  г. Москвы".

В пределах границ (черты) городских  и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями. Эти территории могут быть использованы в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки (ст.46 Градостроительного кодекса РФ).

В состав зон сельскохозяйственного  использования включаются земли, используемые для ведения сельского хозяйства  и занятые объектами сельскохозяйственного  назначения, находящиеся непосредственно  на территории поселения. Земли этих зон обычно являются резервом для  расширения поселений и используются для целей сельского хозяйства  до момента их изъятия под застройку  или для иных необходимых для  развития поселения нужд.

Согласно ст.48 Градостроительного кодекса РФ зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для размещения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. Порядок использования территорий указанных зон в пределах границ (черты) городских и сельских поселений устанавливается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, с правилами застройки. В указанных зонах допускается в качестве разрешенных видов использования размещать военные базы, городки, полигоны, аэродромы, иные объекты безопасности и космического обеспечения, образовательные учреждения, реализующие военные профессиональные программы, предприятия, учреждения и организации федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне, безопасности и космическому обеспечению.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются строительство  жилых домов, общественных зданий, сооружений, связанных с выращиванием овощей (парники, теплицы); возведение хозяйственных  построек; гаражей, размещение открытых стоянок. Условно разрешенными видами использования, т.е. требующими специального согласования, признаются строительство  производственных зданий, учреждений связи и иных коммуникаций, превышающих  установленные параметры, временных  сооружений.

Отличительной чертой правового  режима земель поселений является ведение  государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности. Согласно ст.54 Градостроительного кодекса РФ государственный градостроительный  кадастр - государственная информационная система сведений, необходимых для  осуществления градостроительной  деятельности, в том числе для  осуществления изменений объектов недвижимости. Государственный градостроительный  кадастр ведется в отношении  территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, территорий субъектов РФ и территории РФ.

Глава 2. Содержание правил землепользования и застройки  муниципального образования города-курорта  Сочи.

2.1 Основания и цели введения Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи

 
Правила землепользования и застройки  города Сочи (далее также Правила  застройки и Правила) являются нормативным  правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом  «Об общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации» иными законами и иными  нормативными правовыми актами, Уставом  города Сочи, генеральным планом города Сочи, а также иными актами и  документами, определяющими основные направления социально-экономического и градостроительного развития города Сочи, охраны культурного наследия, окружающей среды и рационального  использования природных ресурсов. 
Правила землепользования и застройки города Сочи – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения Правил и порядок внесения в них изменений, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Порядок применения Правил и порядок внесения в них изменений  в соответствии с Градостроительным  кодексом РФ включает в себя положения: 
о порядке регулирования землепользования и застройки органами местного самоуправления города Сочи на основе градостроительного зонирования; 
об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи физическими и юридическими лицами; о порядке подготовки документации по планировке территории администрацией города Сочи; о порядке проведения публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки города Сочи; о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Сочи; о регулировании иных вопросов землепользования и застройки города Сочи. 
Правила землепользования и застройки города Сочи вводятся в следующих целях:

 
1) создание условий для устойчивого  развития территории города Сочи, на основе генерального плана  города Сочи, сохранения окружающей  среды и объектов культурного  наследия; 
 
2) создание условий для планировки территорий города Сочи; 
 
3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; 
 
4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. 

2.2. Содержание, устанавливаемого Правилами, порядка использования и застройки территории муниципального образования город-курорт Сочи 
Порядок использования земель города Сочи определяется в соответствии с зонированием его территории, отображенным на Карте градостроительного зонирования (Часть II Правил). В соответствии с ним территория города Сочи разделена на территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территории, для каждой из которых настоящими Правилами установлен градостроительный регламент (Часть III Правил). 
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. 
Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости разрешённым считается такое использование, которое соответствует градостроительным регламентам. 
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все расположенные в границах территориальных зон земельные участки и объекты капитального строительства, за исключением земельных участков: 

•  
  расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включённых в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия;
•  
  расположенных в границах территорий общего пользования и занятых элементами улично-дорожной сети (площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными), а также скверами, бульварами, закрытыми водоёмами, пляжами и другими подобными объектами;
•  
  иных, помимо указанных выше, земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования;
•  
  занятых линейными объектами;
•  
  предоставленных для добычи полезных ископаемых.