Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

   Анализ статей 279-283 ГК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель предусматривает два механизма изъятия: выкуп земельного участка и прекращение соответствующих ограниченных вещных прав на земельный участок. Первый механизм распространяется на собственника земельного участка, а второй - на землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В случае если земельные участки, подлежащие изъятию для публичных нужд, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам и юридическим лицам, соответственно, на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений), пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды их изъятие осуществляется путем прекращения этих прав. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки, последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненные изъятием убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

    Законодатель определил, что плата за изымаемый земельный участок определяется соглашением с собственником, а при принудительном изъятии - решением суда.

     Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности, изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

     При этом рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Однако наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

     При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

     Действующее законодательство не содержит критериев определения равноценности земельных участков. В юридической литературе высказывается мнение, что равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т.п. Следует учитывать и фактическое наличие в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования земельного участка, равноценного изымаемому для публичных нужд. Отсутствие равноценного земельного участка допускает возможность отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка взамен изымаемого для государственных и муниципальных нужд.

     Надо полагать, авторы данной точки зрения справедливо отмечают признаки равноценности при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

     Возмещение убытков, связанных с изъятием земельных участков и находящихся на них недвижимых объектов, регулируется статьями 15, 280-282 ГК РФ и Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 (далее - Правил). Согласно ст. 61 ЗК РФ, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ст. 16 ГК РФ такие убытки подлежат возмещению соответственно Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

     В соответствии с п. 5 Правил размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ. При этом споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке. Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах (п. 6 Правил).

     К убыткам, причиненным изъятием для государственных или муниципальных нужд обладателю земельного участка относятся также стоимость водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.), стоимость плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений, исходя из оценки саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон. При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодных продукций. При этом следует учитывать возраст, породно-сортовой состав и особенности пространственного размещения многолетних насаждений, а также возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

     Наряду с этим, собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам возмещаются материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции, определение которых осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Их расчет осуществляется с учетом уровня инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

     Таким образом, понесенные правообладателями расходы могут быть самыми разнообразными. Так, ущерб, причиненный изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, складывается из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала, также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, расходы по уплате санкций и т.п.

     Однако следует указать, что действующее законодательство прямо предусматривает в каких случаях убытки правообладателям не подлежат компенсации. Это относится к затратам, связанным с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий, строений, сооружений, а также иным расходам, существенно повышающим стоимость земельного участка, произведенным после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ) либо после уведомления о предстоящем изъятии (ст. 63 ЗК РФ).

     Упущенная выгода определяется на основе Временных методических рекомендаций по расчету убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Росземкадастром 11 марта 2004 г. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

     Следует иметь в виду положения п. 4 ст. 393 ГК РФ предусматривающие, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами. Исчисляя размер неполученного дохода, следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее. К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено. Таким образом, правообладателю необходимо доказать размер доходов, которые он не получил из-за принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием участка и неполученными доходами. 
 

     3 Порядок изъятия земельного участка для государственных нужд 

     Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется на основании акта, принятого органом публичной власти. Порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Однако до настоящего времени данный вопрос не урегулирован надлежащим образом, в связи с чем в действующем законодательстве присутствует пробел.

     Действующее законодательство не определяет вид нормативного акта об изъятии и необходимые элементы, составы сведений, которые должны в нем присутствовать. Анализ актов уполномоченных органов власти различных регионов, позволяет констатировать, что в некоторых субъектах Российской федерации и муниципальных образованиях решения об изъятии принимаются в форме постановлений либо распоряжений.

     Отдельные нормы по поводу данного вопроса можно найти в ст.ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. Однако приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ не могут применяться ко всем случаям изъятия земельных участков, так как обладают определенной спецификой.

     Учитывая положения действующего законодательства и правоприменительную практику, согласно точке зрения А.И. Дихтяра и Е.С. Клейменовой, в решении об изъятии земельного участка необходимо указывать:

сведения об изымаемом земельном участке (местонахождение, кадастровый номер, площадь, категорию земель, целевое назначение, обременения (залог, рента и др. ограничения использования) и форме его изъятия;

данные о собственнике, землепользователе, землевладельце или арендаторе изымаемого земельного участка;

цель предстоящего изъятия, в том числе сведения о лицах, в интересах которых предполагается изъятие;

срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие; поручения соответствующим органам (службам) об уведомлении правообладателей о принятом решении, заключении договора с оценщиком, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке;

поручения соответствующим органам (службам) о подготовке проекта соглашения о выкупе или возмещении убытков и ознакомлении с ним правообладателя;