Кадастровая оценка земель населенных пунктов

16. Земельные  участки улиц, проспектов, плошадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов.

Определение кадастровой стоимости земель населенных пунктов, осуществляется в следующем порядке:

1. Формирование  Перечня земельных участков в  составе земель населенных пунктов.

2. Расчет  кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов.

 

 

 

Схема определения кадастровой  стоимости земель населенных пунктов

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

1.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

1.1.1. Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель.

1.1.2. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

1.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель.

1.2.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение  состава факторов стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов;

- сбор  сведений о значениях факторов  стоимости земельных участков  в составе земель населенных  пунктов;

- группировка  земельных участков в составе  земель населенных пунктов;

- сбор  рыночной информации о земельных  участках и иных объектах недвижимости;

- построение  статистической модели расчета  кадастровой стоимости земельных  участков (функциональной зависимости  стоимости земельных участков  от факторов стоимости) в составе  земель населенных пунктов;

- расчет  кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов.

1.2.2. Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают  существенное влияние на стоимость  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

1.2.3. Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный  земельный кадастр;

- государственный  фонд данных, полученных в результате  проведения землеустройства;

- фонды  данных и базы данных, имеющиеся  в распоряжении организаций и  учреждений субъекта Российской  Федерации и муниципальных образований.

В тех  случаях, когда факторами стоимости  являются характеристики земельных  участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

Сбор  сведений о значениях факторов стоимости  может осуществляться для каждого  земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе  земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для  совокупности земельных участков в  составе земель населенных пунктов  схожи.

1.2.4. На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов  определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена  группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей  для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов  к соответствующей группе. Выбор  показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

В случае если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов  в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного  вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен  только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений (или) диапазонов значений факторов стоимости  и полностью покрывать данный вид разрешенного использования  земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

1.2.5. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены  сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены  предложения (купля-продажа, аренда);

- цены  спроса (купля-продажа, аренда);

- информация  о рыночной стоимости объектов  недвижимости в составе земель  населенных пунктов, установленной  в отчетах об оценке;

- коэффициенты  и индексы, используемые для  определения рыночной стоимости  объектов недвижимости;

- иные  показатели, используемые для определения  рыночной стоимости объектов  недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные  реестры, содержащие сведения  о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов  государственной власти и местного  самоуправления;

- средства  массовой информации, в том числе  официальные сайты предприятий,  организаций, размещающих объявления  о рынке недвижимости:

- отчеты  об оценке рыночной стоимости.

Информация  считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически  значимую модель расчета кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации и (или) перегруппировка  земельных участков в составе  земель населенных пунктов и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов  в составе данной группы с целью  обеспечения достаточности рыночной информации и (или) уточнение состава  факторов стоимости.

По итогам проведения оценки составляется отчет  об оценке.

Итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может  быть признана рекомендуемой для  целей совершения сделки с объектами  оценки, если с даты составления  отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления  публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Итоговая  величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в  рублях).

 

Заключение

 

Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его  данные служат для организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, правильного размещения и специализации  сельскохозяйственного производства, а также для осуществления  других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

 Следовательно,  земельный кадастр - это система  государственных мероприятий по  всестороннему изучению правового,  природного и хозяйственного  положения земель путем проведения  регистрации землепользований, учёта  количества и качества земель, бонитировки почв и экономической  оценки земель для организации  их рационального использования  в народном хозяйстве. 

 Материалы  земельного кадастра широко применяются  при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных  ресурсов. С помощью земельно-кадастровых  данных можно определить место  земельных ресурсов в составе  национального богатства страны, устанавливать задания по повышению  продуктивности использования земельных  ресурсов путем перевода земель  из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией  почв, кислотностью, засолением, заболачиванием  земель, давать оценку экономической  эффективности планируемых мероприятий.

Результат кадастровой оценки земель необходим  для установления ставок налога на землю, определения размера арендной платы, для экономического стимулирования производства, ипотечного кредитования, получения налогов при сделках с недвижимостью (купля-продажа, дарение, вступление в наследство и т. д.).

 

 

Список литературы

 

1. Федеральный  Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации"

2.Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель"

3. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"

4. Приказ  от 20 июля 2007 года N 256 Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"

5. Приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка"