Методы оценки земли

 

 Среди них должны  быть следующие данные:

данные по сделкам, касаемым купли-продажи объекта недвижимости.

 

 

 Они должны быть  в отношении как физических, так  и юридических лиц.

 

 Так же должны быть  представлены данные торгов и  аукционов;

данные, касаемые выкупа земельного участка в случае нахождения приватизированного предприятия;

данные по арендной плате  участка земли;

полная информация о продаже  права аренды участка земли.

 

Вся исходная информация, которая  характеризует объект исследования, должна быть внесена в единую электронную  карту, чтобы была корректно использована методика оценки земель.Виды методик.Методика оценки земель подразделяется на несколько видов.

Оценка земель поселений.

Оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.

Оценка лесного фонда  вне городской черты.

Оценка земель, предназначенных  для промышленности, находящихся  вне поселений.

Оценка садоводческих  и огороднических земель.

Оценка особо охраняемых земельных угодий.

Оценка земель водного  фонда и др.

 

Каждая методика оценки земель имеет свою специфику, а также  ряд особенностей.

 

 Например, методика оценки  земли, которая относится к  особо охраняемой, означает, что  данная земля имеет частичное  или же полное ограничение  на ведение хозяйственной деятельности.

 

 Определяется кадастровая  стоимость подобной земли умножением  средней кадастровой стоимости  на поправочный коэффициент.

 

 Методика оценки земель  оздоровительного назначения заключается  в отборе типовых объектов.

 

 Оценка осуществляется  методом остатка земельной ренты.

 

 После этого рента  проходит капитализацию.

 

 Если изучаемый объект  не приносит никакого дохода (пригородная  зона), то она оценивается, исходя  из тех затрат, которые предполагаются  для создания и эксплуатации  объекта.

 

 Земли историко-культурного  назначения необходимо оценивать  иначе.

 

 При этом используется  методика оценки земель соотнесения.Методы оценки.Методика оценки сельскохозяйственных земель основана на методе капитализации доходов.

 

 Подобная оценка стоимости  участка земли включает несколько  этапов: расчет показателей для  нормальной урожайности, расчет  и определение чистого дохода, расчет срока капитализации дохода, расчет стоимости земли.Метод сравнения рыночных продаж необходим для того, чтобы определить рыночную стоимость земли любой категории.

 

 Это может быть как  сельскохозяйственная земля, так  и земля для населенных пунктов.

 

Методика оценки земель заключается  в сравнении оценок с ранее  заключенными.

 

 Но данный метод  лучше всего использовать в  тех случаях, когда имеется  в наличии полная информация  о проводимых сделках.

 

 В нем используют  следующие действия: подбор материала  для проведения анализа.

 

 Среди главной информации  необходимо выделить размер участка,  условия его продажи, стоимость  продажи, имущественное право,  местоположение участка, время  продажи, физические и экономические  характеристики и др.

 

 Сравнение осуществляется  по отдельным элементам.

 

 Прибавлением или же  вычитанием производится корректировка  стоимости объекта.

 

 Методика оценки земель  предполагает последовательное  внесение всех поправок.Метод сравнимых продаж основывается на определении рыночной стоимости анализом стоимости стандартного участка.

 

 Впоследствии он и  является ориентиром для расчета  стоимости иных участков земли.

 

 В качестве объекта  оценки используется базовый  участок для конкретной зоны.

 

 Сопоставление может  проводиться по единичному участку  в том случае, если объект располагается  в одном или же соседнем  районе.

 

 К тому же, методика  оценки земель предполагает, что  большинство элементов сравнения  близки.

 

 Различия можно в  них найти только в одном-двух  показателях.Метод оценки с учетом экологического состояния предназначен для тех земель, которые имеют радиоактивное и промышленное загрязнение.

 

 Использование данного  метода предполагает, что каждый  участок снабжен земельным паспортом,  в котором имеется следующая  информация: чем заражен участок  земли, когда произошло заражение,  что предпринимается для снижения  показателя загрязненности данного  участка и др.

 

 Здесь используются  следующие параметры: коэффициент  капитализации, дифференциальная  рента у зараженной земли, коэффициент  опасного состояния земельного  участка, коэффициент удаленности  от центра.