Оценка стоиомсти земельного участка

    К_р — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

    S — площадь земельного участка.

    Для упрощения расчетов в районных городах  в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.

    Исходные  данные для капитализации можно  также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

    Рыночная  стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

    Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

    При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

·        имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;

·        стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

·        известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

    При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:

·              стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

·              чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

·              чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

·              остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

·              рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

    Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции — 16%, срок ее экономической жизни — девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

·  в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;

·  средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

·  с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

    Решение:

    1)     определяется стоимость строительства АЗС:

    35 400-5= 177 000 долл.;

    2)     находится ставка капитализации для сооружений:

    16%+ (100%: 9) = 27,11%;

    3)     вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

    177 000 • 0,2711 = 47984,7 долл;

    4)     рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

    5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60 480 долл.;

    5)     находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

    60 480 - 47984,7 = 12495,3 долл.;

    6)     определяется стоимость земельного участка:

    12495,3 : 0,16 = 78095,63 долл.

    Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78096 долл.

    Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и  сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

    Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

    Метод разбивки на участки применяется, когда  наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке.

    После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и определяется стоимость неосвоенной земли.

    При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение метода парных продаж и затратного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты. Процедура оценки включает следующие этапы.

    На  первом этапе собирается и подготавливается исходная нормативная и статистическая информация. Необходимая для оценки земель информация выбирается из материалов четвертого тура земельно-оценочных работ (1980—1987 гг.) с их последующим уточнением.

    Каждый  административный район в процессе четвертого тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории.

    Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

·        сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации ренты и методом сравнения продаж;

·        земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

    Земли под хозяйственными постройками (сараи  и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;

·        земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учитываются при оценке сельскохозяйственных угодий.

    Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участка. Для этого используют карту обследования почв и очерк (отчет) о почвах. На их основе выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Источник материалов о почвах — региональный институт по землеустройству или землеустроительное предприятие.

    На  втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь видов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

    Кроме того, на базе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет.

    При этом критериями выбора культур и  их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Источник материалов — зональные системы земледелия.

    На  третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по главным возделываемым сельскохозяйственным культурам.

Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли);  
Валовой доход = Цена продажи • Нормативная урожайность.

        Для расчетов используется фактическая информация по административному району, в котором проводится оценка.

    Цена  продажи сельскохозяйственных продуктов  выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным ценам типичных продаж оптовых партий.

    Индивидуальные  затраты устанавливаются по данным бухгалтерской отчетности. Для более точного исчисления затрат можно использовать зональные технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затрат труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

    Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включают: заработную плату, семена, горюче-смазочные материалы, удобрения, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты. При расчете издержек учитывают также уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

    При нахождении величины затрат нужно учитывать  местоположение оцениваемых земель. Рыночное местоположение земель сельскохозяйственных производителей определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами данного хозяйства, которые устанавливаются в расчете на 1 га пашни хозяйства. Для определения таких затрат рассчитываются:

    а)         средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учетом класса дорог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства (P_v км). Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: по асфальтированным и с твердым покрытием - 1,0; щебенчатым - 1,5; грунтовым - 2,5;