Порядок оформления прав на земельный участок

     Введение. 

     В настоящее время в силу принятия законов, касающихся земельных отношений, а также вопросов по оформлению права  собственности на земельные участки  возникает вопрос: как правильно  оформить данное право?

     В соответствии с Конституцией Российской Федерации важнейшей обязанностью государства является признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе их права иметь в частной собственности землю (ст.2, 8, 9, 35, 36).

     В целях реализации этой обязанности  органы государственной власти проводят государственную регистрацию прав на землю, которая производится в соответствии Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года №122-ФЗ, вступившим в силу с 30 января 1998 года.

     До  введения в действие Гражданского кодекса  РФ и принятия в соответствии с  ним Федерального закона «О регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) от 21 июля 1997 года регистрация прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При этом первоначально в законодательстве  проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (ныне признана недействующей) установил, что право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Позднее Законом РСФСР от 23 декабря 1992 года « О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» было установлено, что договор купли-продажи земельного участка подлежит регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

     Указом  Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы в России» было предусмотрено правило о регистрации не договоров, а документов (хотя договор тоже документ), удостоверяющих право на землю (в том числе и выданных на основе договора купли-продажи участка). Согласно Указу документы, подтверждающие право на землю (то есть свидетельства на право собственности на землю, государственные акты на право пользования землей), выданные после вступления в силу Указа, без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются не действительными. Специальные правила, связанные с регистрацией документов о правах на земельные участки, были предусмотрены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», а также некоторыми другими указами Президента РФ.

     Новый ГК РФ и Закон о регистрации прав на недвижимое имущество упорядочили законодательство в этой области, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.  

     Гражданский кодекс РФ закрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается  в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход  и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации. Таким образом, одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального Закона.  

     Настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание основ правового регулирования рынка недвижимости в России и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вышеуказанный Закон имеет целью создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
 
 
 
 

     ГЛАВА 1. Государственная регистрация прав на земельные участки

     1.1. Земельные участки как объекты недвижимости

     В конституции Российской Федерации (ст.9) закреплено, что земля и другие природные ресурсы  используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В соответствии с ней земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. ¹В Земельном кодексе Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) закреплены объекты земельных отношений. Согласно ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. При этом земля и земельный участок признаются разными объектами земельных отношений.

     Существует  мнение, что "земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны, а земельные участки - объектами вещных прав и объектами гражданского оборота"²Однако именно земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав, как земельный участок.

     Законодатель  рассматривает земельный участок  как объект гражданских и земельных правоотношений, закрепляя соответствующие правовые нормы в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) ³и ЗК РФ. В определение Конституционного Суда РФ отмечено, что: «Земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства».⁴

     Необходимо  отметить, что в ст. 11’1 ЗК РФ закреплено понятие земельного участка: «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами» (ЗК РФ), но при этом легального определения понятия земельного участка именно как объекта гражданско-правовых отношений отсутствует.

     Земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности, аренды и иных прав. ГК РФ в п.1 ст.130 закрепляет, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

     Основаниями возникновения прав на землю являются прежде всего те, которые предусмотрены  ГК РФ. Статья 8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Глава 14 ГК РФ устанавливают основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст.274).

     Всё вышесказанное является подтверждением, что земля является важнейшей  разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. Следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок. 

     Необходимо  учитывать, что существует деление  земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель.

     Следует отметить ещё один немаловажный аспект. С правовой точки зрения земельный  участок может быть признан делимым  либо неделимым. Делимым признается участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Вновь образованные части земельного участка должны соответствовать установленным предельным минимальным и максимальным размерам земельных участков, определёнными градостроительным регламентом на соответствующую территориальную зону. Помимо предельных размеров земельных участков, в градостроительном регламенте устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.⁵

     Имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную специфику. Данная специфика заключается в том, что земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника. Это правило закреплено в ст. 285 ГК. В частности, основанием для изъятия земельного участка могут, например, служить факт грубого нарушения правил рационального использования земель или использования земель не по целевому назначению либо случаи, когда его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

     Земельные участки активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). Имущественный характер отношений с земельными участки как объектами недвижимости, получает свое подтверждение и в принципе платности за пользование землей. В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель. Установление границ земельного участка является способом создания самого объекта права. 

     Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества и его  правовой режим отличается от правого режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности речь идет о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

     Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный  участок для того, чтобы он был  признан недвижимостью и объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должны быть определены его размер, границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.⁶

     Земельный участок может быть объектом права  собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности на землю в Российской Федерации подвергается ограничениям, предусмотренным в законодательстве. По действующему законодательству Российской Федерации решение судьбы земельного участка определяется тем, для какой цели предоставлен и предназначен этот земельный участок, т.е. в составе какой категории земель он находится.

     Как и любое другое имущество, земля, находящаяся в собственности  Российской Федерации, и не принадлежащая  государственным унитарным предприятиям и учреждениям входит в состав казны Российской Федерации, а земля, которая является собственностью субъектов РФ, не закрепленная за предприятиями и учреждениями субъектов РФ, входит в состав государственной казны субъектов РФ. К этой земле относится земля, расположенная в пределах административно-территориальной границы субъекта федерации, за исключением земли, находящейся в частной собственности, федеральной и муниципальной собственности. 

     Соответственно  в собственности муниципальных образований относятся земли, находящиеся в пределах границ муниципальных образований (за исключением земли, находящейся в частной собственности).