Право собственности на землю в РФ

Администрации муниципальных  образований и государственные  органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сталкиваются с различными правовыми ситуациями, связанными с переходом права  постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками на основании ст.35 ЗК РФ. В частности, споры вызывает определение момента перехода этого права к лицу, приобретающему в собственность недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, принадлежавшем отчуждателю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Например, юридическая  коллегия при главе Администрации  города Хабаровска пришла к выводу: момент перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком совпадает с моментом перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся на этом земельном участке. Отсюда следует, что государственной регистрации подлежит право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у покупателя недвижимости до обращения в регистрационный орган¹⁰. Акт регистрации имеет не правообразующее, а правоподтверждающее значение. При этом размер земельного участка, перешедшего к приобретателю недвижимости на нем, может быть меньшим, нежели размер земельного участка, принадлежавшего отчуждателю. Это земля, занятая зданием, строением, сооружением, и земля, необходимая для использования приобретенного недвижимого имущества.

Приведенный вывод можно  распространить на иные вещные права, на которых имущество принадлежало отчуждателю, кроме права пожизненного наследуемого владения - оно переходит  только по наследству.

Другая ситуация. Лицо, приобретшее здание в 2000 г. и продавшее  его после введения в действие Земельного кодекса РФ, как оказалось  позже, своевременно не зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждение полагает, что это право у продавца не возникало, и отказывает в его регистрации приобретателю здания.

Отказ может быть обжалован  в суд, однако едва ли в этом есть необходимость. Статья 37 Земельного кодекса РСФСР также связывала переход права пользования земельным участком с переходом права собственности на недвижимое имущество, находящееся на данном участке. Это означает, что регистрирующий орган обязан зарегистрировать переход права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к продавцу в 2000г. и переход права постоянного (бессрочного) им пользования к новому приобретателю здания.

Иначе в сравнении  с Гражданским кодексом РФ решен  в Земельном кодексе РФ и вопрос о пожизненном наследуемом владении земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. В силу пункта 1 ст.21 ЗК РФ предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается. При этом оно сохраняется за гражданами, ставшими субъектами этого права до введения в действие Кодекса.

Не допускается даже в пределах, установленных п.1 ст.267 ГК РФ, распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода данного права проводится на основании свидетельства о праве на наследство (п.2 ст.21 ЗК РФ). Это положение ЗК РФ не соответствует Федеральному закону от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹¹ - в соответствии с последним не подлежит государственной регистрации переход права на недвижимость по наследованию. Вещное право наследника в силу закона возникает в день открытия наследства, поэтому регистрироваться может лишь факт перехода вещного права в день смерти наследодателя.

Правило пункта 2 ст.21 ЗК РФ может действовать лишь в случаях наследования по завещанию.

Гражданский кодекс РФ также  допускает наследственные права  пожизненного наследуемого владения, как по закону, так и по завещанию (ст.1181 ГК РФ): право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ.

Как и субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, граждане, имеющие  земельные участки в пожизненном  наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Таким образом, право  пожизненного наследуемого владения конкретными  земельными участками сохраняется  в России постольку, поскольку будет осуществляться их наследование¹².

Анализ норм Земельного кодекса РФ дает основание для  вывода об их соответствии ст.265 и 266 ГК РФ: земельным участком, принадлежащим на праве пожизненного наследуемого владения, можно распоряжаться лишь на случай смерти.

Право собственности  на землю может быть императивно  ограничено путем предоставления заинтересованному  лицу права ограниченного пользования этим земельным участком или сервитута. Данный правовой институт был очень хорошо разработан и развит в римском частном праве с целью предоставления собственникам земельных участков возможности эффективного пользования своими земельными участками.

Пункт 1  статьи 274 ГК РФ устанавливает сервитут как  самостоятельный вид вещного права на земельный участок - право ограниченного пользования земельным участком¹³. Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка - требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка - предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примерный перечень таких нужд содержится в абз.2 п.1 статьи 274 ГК РФ. Характер использования субъектом сервитута чужого земельного участка определяется характером нужд, в целях удовлетворения которых он установлен.

Сервитут может быть установлен только в интересах собственника земельного участка или иной недвижимости, а также субъекта права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Сервитут может обременять соседний земельный участок, принадлежащий  другому собственнику. Поскольку  обременение земельного участка  сервитутом носит вещный характер и  обременяется непосредственно земельный участок, сервитут тем самым выступает обременением не только права собственности, но и всех иных прав, которые возникают на этот земельный участок, например, право аренды, иное право пользования земельным участком.

Пункт 2 статьи 274 ГК РФ направлен на обеспечение прав собственника соседнего земельного участка, обремененного сервитутом. Установление сервитута не может лишать собственника такого земельного участка правомочий владения, пользования, распоряжения им. В связи с целевой направленностью права сервитута его субъект не обладает правомочиями владения и распоряжения соседним земельным участком. Однако, поскольку сервитут предоставляет право ограниченного пользования соседним земельным участком, необходимо определить соотношение этого права с правомочием пользования, принадлежащим собственнику земельного участка, и отграничить это право от правомочий пользования лиц, не являющихся собственниками, но обладающих правами на этот земельный участок.

Основное отличие сервитута  от указанных прав состоит в ограниченном характере пользования чужим земельным участком, предоставляемым сервитутом, который определяется необходимостью удовлетворения нужд собственника земельного участка, на реализацию которых направлено установление сервитута. В связи с этим такое ограниченное пользование не может затрагивать основную хозяйственную деятельность собственника подчиненного земельного участка и, будучи направленным на обеспечение нужд субъекта права сервитута, не может служить для последнего самостоятельным источником извлечения прибыли¹⁴.

Гражданский кодекс РФ гарантирует  возможность осуществления собственником  земельного участка, обремененного  сервитутом, правомочия пользования  земельным участком.

Ряд нормативных правовых актов Российской Федерации (Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ) предусматривают возможность установления публичного сервитута. Этот институт выходит за рамки понятия сервитута, сформулированного Гражданским кодексом РФ.

Прежде всего, для института  публичного сервитута, предусмотренного указанными нормативными актами, характерно отсутствие связи между господствующим и подчиненным земельными участками, являющейся основной чертой права ограниченного пользования земельным участком. Главной характеристикой публичного сервитута является необходимость обеспечения публичных интересов в качестве основания его установления

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

 

Итак, мы рассмотрели  земельный участок как объект гражданского оборота, а также право  собственности на землю в системе  вещных прав. Земельный участок относится к недвижимому имуществу, что определяет специфику его оборота. В связи с включением земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на нее в современной России права собственника на землю расширяются, что и просматривается в настоящем законодательстве. Исторически все идет к тому, что частная собственность появляется и набирает все большую силу. Конечно много ограничений, обременений и т.п. со стороны государства на собственников. Но, нам представляется, что это один из залогов стабильности в обществе.

 Вопросы права собственности  на землю в истории России  всегда были важны. Можно вполне  считать прообразом права собственности  на землю правовые институты  предоставления в пожизненное  пользование и пожизненное наследуемое владение земельных участков в советском гражданском праве. Эти институты сохранились и в современном гражданском и земельном праве, получив дальнейшее развитие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. - М., 1995.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Cт. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года. // Российская газета. 6, 7, 8, 10 февраля 1996 года.
4. Федеральный закон от 11 июня 2003. № 74-ФЗ «О крестьянско (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.
5. Федеральный закон от 24 июля 2002ю № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
6. Указ Президента РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210. 1993.
7. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002. № 808 «Об организации и приведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

 

 

Специальная литература

 

1. Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки. «Журнал российского права», 2002, N

2. Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности на землю в российском законодательстве // Законодательство и экономика.  2001, № 11 с.58-63

3. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. – М.:Юрайт-Издат, 2004.
4. Земельное право современной России: Учебное пособие.  Крассов О.И. М.; Дело, 2003.
5. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2004. С. 133.
6. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4.
7. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 2.
8. Комментарий к Земельному кодексу РФ под ред.Боголюбова С.А., Мининой Е.А., М. 2002.

¹ Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности на землю в российском законодательстве // Законодательство и экономика.  2001, № 11 С. 58-63.

² Прохорова Н.А. Содержание права собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права.  2003,  № 8  С.107-114.

³ «Российская газета» от 10 января 2000 г.

      ⁴  «Российская газета» от 30 июля 1997 г.

⁵ «Российская газета» от 10 января 2000 г.

⁶ Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. – М.:Юрайт-Издат, 2004. - С. 203.

⁷ Российская газета от  25 декабря 1993.

⁸ Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / Крашенинников П.В.  М.; Статут, 2002 С. 21.

⁹ «Российская газета» от 20 июля 2001 г.

¹⁰ Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки. «Журнал российского права», 2002, N 9.

¹¹ «Российская газета» от 30 июля 1997 г.

¹² Соколов А.В. Право частной собственности на землю в условиях реформирования земельных отношений в Российской Федерации // Иваново-Вознесенский юридический вестник.  Иваново, 2002. Правовое регулирование оборота земель.  № 6 С.2-8.

¹³ Право собственности: пределы и ограничения / Камышанский В.П., Филиппов П.М..  М.; Закон и право, ЮНИТИ-ДАНА, 2000. С. 144.

¹⁴ Станкевич Т.Б. Ограничение права собственности на землю: история и современность // Вестник института права СГЭА: Актуальные проблемы правоведения: Научно-теоретический журнал.  Самара; Изд-во СГЭА, 2002  № 2  С. 58-59.