Предоставление земельных участков для строительства

Предоставление  земельных участков для строительства        

  Земельный кодекс  РФ (п. 1 ст. 30) предусматривает две процедуры предоставления земельного участка для строительства: с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового.  
      С 01.03.2007 в связи с комплексным изменением на законодательном уровне подхода к предоставлению земельных участков для жилищного строительства сфера применения порядка предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов сужена. Данная процедура применяется только в целях строительства коммерческой недвижимости (п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Однако вопросы, возникающие при применении земельного законодательства, регламентирующего указанную процедуру, не утратили своей актуальности.       

 Напомним, что такой  порядок предоставления земельного  участка подразделяется на четыре  стадии (п. 5 ст. 30 ЗК РФ):       

1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании мест размещения объекта;        

2) проведение работ  по формированию земельного участка;        

3) государственный  кадастровый учет земельного  участка;       

4) принятие решения  о предоставлении земельного участка для строительства.       

 Исходя из п. 2 ст. 31 ЗК РФ все согласительные  процедуры с надзорными и контролирующими  органами производятся до принятия  акта выбора земельного участка  для строительства. Именно выбор  земельного участка требует взвешенного решения органа власти, полномочного распоряжаться публичными землями, с точки зрения экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах. Земельное законодательство не предписывает согласовывать акт о выборе земельного участка с надзорными и контролирующими органами[1].  
        В соответствии с п. 6 ст. 31 ЗК РФ для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта необходимы акт о выборе земельного участка для строительства и утвержденные органом местного самоуправления проекты границ земельного участка. Земельный кодекс РФ хотя и предусматривает возможность отказа в предварительном согласовании места размещения объекта при наличии указанных документов, но не определяет конкретных его оснований.   
        Согласно судебной практике отказ в предварительном согласовании места размещения объекта признается правомерным, если он обоснован: иным назначением земельного участка, определенным градостроительной документацией, утвержденной до обращения заинтересованного лица с соответствующим заявлением[2]; расположением на согласованном земельном участке объектов недвижимого имущества, собственником которых является другое лицо[3]; массовым протестом населения в предоставлении земельного участка для строительства объекта[4]; отрицательным мнением населения по поводу внесения изменения в генеральный план муниципального образования в связи с возможным предоставлением земельного участка для строительства[5] и др.   
       Отказ неправомерен, если орган местного самоуправления мотивирует его: отсутствием градостроительной документации на территории соответствующего муниципального образования[6]; необоснованным аннулированием заключения соответствующим контрольным, надзорным органом[7]; несогласованием акта выбора земельного участка для строительства с отдельными контрольными и надзорными инстанциями[8]; несообщением заинтересованным лицом сведений, предоставление которых не требуется, согласно земельному законодательству, или является правом заявителя[9] и др.  
        В соответствии с п. 8 ст. 31 ЗК РФ срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта составляет три года. Данный срок носит императивный характер, поэтому не может быть изменен органом власти, уполномоченным распоряжаться публичными землями. Вместе с тем в силу абз. 3 п. 8 ст. 31 ЗК РФ существует возможность его продления. Однако Земельный кодекс РФ оставляет открытым вопрос об условиях осуществления заинтересованным лицом данного права. Тем самым органам местного самоуправления предоставлена возможность в порядке реализации своей компетенции детализировать процедуру продления ранее выданного решения о предварительном согласовании места размещения объекта.   
        В большинстве своем органы местного самоуправления, руководствуясь ст. 2, 11 ЗК РФ, ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», достаточно подробно регламентируют предусмотренное земельным законодательством право продления срока действия названного решения.  
        В частности, Положением о порядке подготовки и согласования индивидуальных правовых актов администрации города о предоставлении земельных участков для строительства, о разрешении реконструкции и о порядке разрешения строительства на территории г. Красноярска, утвержденным постановлением администрации г. Красноярска от 08.08.2005 № 436, определено, что продление срока предварительного согласования места размещения объекта осуществляется на основании обращения заявителя, направленного за месяц до окончания срока, при условии представления заявителем действующих заключений и согласований надзорных и контролирующих инстанций (п. 2.24).   
        Несмотря на характерную формальность оснований продления действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, отказ органов местного самоуправления в его продлении по причине отсутствия уважительности причин пропуска заявителем изначально установленного срока находит в практике арбитражных судов обоснованную поддержку[10].   
        Иными словами, даже в случае выполнения заявителем формальных условий, определенных муниципально-правовым актом, арбитражный суд отказывает в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в продлении срока действия решения на том основании, что заявитель не доказал уважительности причин несоблюдения к установленному сроку условий предварительного согласования места размещения объекта, особенно когда на земельный участок, предварительно согласованный заявителю, претендует другое лицо. 
        Согласно п. 9 ст. 31 ЗК РФ, решение о предварительном согласовании места размещения объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. Возникает вопрос о субъектах, обладающих законным интересом в оспаривании ненормативного акта уполномоченного органа о предварительном согласовании места размещения объекта.  
        К их числу, прежде всего, следует отнести правообладателей земельного участка, а также лиц, осуществляющих над ним легализованное фактическое господство[11]. Заинтересованность названных лиц в оспаривании акта о предварительном согласовании места размещения объекта проявляется в том, что упомянутый акт хотя и не влечет возникновения прав на земельный участок, но порождает неопределенность в существующих общественных отношениях по поводу земельного участка.   
        Сделанный вывод основывается на п. 5 ст. 30 и п. 8 ст. 31 ЗК РФ, согласно которым решение о предварительном согласовании места размещения объекта служит основанием для совершения лицом действий по формированию земельного участка, постановки его на кадастровый учет; обязывает лицо, в отношении которого данный акт принят, осуществить проектно-изыскательские работы, а в дальнейшем влечет принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.  
        Оппоненты указывают, что лицо, которому предоставлен земельный участок при юридическом господстве над ним (его частью) другого лица, не сможет выполнить условия, необходимые для предоставления земельного участка для строительства. В частности, оно встретит препятствия в проведении землеустроительных работ при утверждении акта о выборе земельного участка, ибо межевание и государственный кадастровый учет выбранного участка в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» осуществляются с ведома таких лиц[12].   
        Полагаем, что приведенный довод неубедителен, поскольку он не исключает законного интереса данных лиц в оспаривании акта органа местного самоуправления, принятого в отношении принадлежащего им земельного участка. В подобной ситуации заявители защищают законный интерес в сохранении в неизменном состоянии своего фактического и юридического обладания земельным участком.  
        Если рассматривать возможность оспаривания данного ненормативного акта с точки зрения защиты законного интереса (глава 24 АПК РФ это допускает) правообладателя земельного участка, то противоположный подход арбитражных судов, согласно которому указанное решение не может нарушать права таких лиц, поскольку оно не влечет возникновения прав потенциального застройщика на выбранный земельный участок[13], не вполне отвечает требованиям АПК РФ.  
        На основании изложенного более обоснованной представляется судебная практика признания недействительными решений о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающих акт выбора земельного участка, принадлежащего другому не являющемуся застройщиком лицу[14].   
        Вторая категория лиц, заинтересованных в оспаривании решения о предварительном согласовании места размещения объекта, —лица, в отношении которых ранее остальных субъектов принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта на определенном земельном участке. Их заинтересованность также выводится из толкования п. 5 ст. 30 и п. 8 ст. 31 ЗК РФ и состоит в следующем. Выбор земельного участка является первичным этапом для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. При наличии утвержденного акта выбора одному лицу предварительное согласование того же участка другому лицу противоречит нормам земельного законодательства и нарушает законные интересы субъекта, которому земельный участок согласован ранее.   
        • В частности, в постановлениях ФАС Уральского округа от 12.07.2007 № Ф09-9831/06-С6 и ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2007 № Ф08-3524/2007 арбитражные суды, признавая недействительными ненормативные акты органов местного самоуправления, основывали свои выводы на следующем. Предварительное согласование места размещения объекта одному лицу без учета того обстоятельства, что в отношении соответствующего земельного участка ранее принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта иному лицу нарушает нормы ст. 30, 31 ЗК РФ, предусматривающих, что выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта являются основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.   
        До выдачи третьему лицу решения о предоставлении земельного участка для строительства потенциальный застройщик, получивший ранее этого лица решение о предварительном согласовании мест размещения объекта, обладает законным интересом в беспрепятственном оформлении прав на земельный участок, в том числе в беспрепятственном проведении землеустроительных работ, а также совершении иных действий как условий приобретения земельного участка для строительства.   
        • ООО обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным распоряжения администрации муниципального образования о предварительном согласовании ОАО места размещения объекта, т.к. оно предусматривает предварительное согласование третьему лицу земельного участка, часть которого входит в состав земельного участка, предварительно согласованного и предоставленного в аренду ООО для строительства кафе.  
        Администрация муниципального образования обосновывала правомерность обжалуемого акта тем, что, во-первых, по сведениям муниципального автоматизированного кадастра участок, который был предоставлен заявителю, лишь незначительной частью накладывается на участок, предварительно согласованный ОАО, а это исключает возможность его оспаривания в целом; во-вторых, на момент предоставления ОАО земельного участка последний был свободным от прав третьих лиц в силу истечения срока договора аренды земельного участка, заключенного с ООО.  
        Как следует из материалов дела, распоряжением администрации от 16.04.2002 ООО предварительно согласовано место размещения отдельно стоящего здания кафе на земельном участке для проведения проектно-изыскательских работ. На основании этого акта между администрацией и ООО заключен договор аренды на срок до 30.11.2003. 16.04.2003, т. е. в период действия договора аренды, распоряжением администрации предварительно согласовано на три года ОАО место размещения многоэтажного дома. Указанное обстоятельство послужило основанием для последующего заключения договора аренды соответствующего земельного участка с ОАО. Согласно приложенным к договорам аренды и исследованным арбитражным судом планам границ земельных участков, составленных на основании геодезических данных, границы земельного участка, предоставленного ОАО, имеют наложения с границами земельного участка, предоставленного ООО.  
        Арбитражный суд, установив, что арендные отношения между заявителем и администрацией не могли прекратиться в силу отсутствия предусмотренных законом оснований и что распоряжение администрации от 16.04.2003 принято в период действия распоряжения от 16.04.2002, указал следующее. Предварительное согласование места размещения объекта в пределах границ земельного участка, ранее предварительно согласованного другому лицу и находящегося у него в аренде, не соответствует ст. 30, 31, 46 ЗК РФ и нарушает право ООО на получение участка под строительство.   
        Довод о том, что распоряжение от 16.04.2003 подлежит признанию недействительным в части, отвергнут арбитражным судом. Оспариваемым распоряжением предоставлен земельный участок, обладающий индивидуально-определенными признаками, которому присвоен кадастровый номер, и именно этот участок как единый объект зарегистрированного права имеет наложение на участок, ранее согласованный заявителю.   
        Выводы суда послужили основанием для удовлетворения заявления в полном объеме[15]. Суды апелляционной[16] и кассационной[17] инстанций решение суда первой инстанции оставили в силе.  
        По данному делу затронут еще один немаловажный вопрос, касающийся возможности признания недействительным решения органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта не в целом, а лишь в части площади пересечения земельных участков.   
        Приведенную позицию разделяют не все арбитражные суды. В частности, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 05.07.2007 № Ф08-3524/2007 счел возможным признать акт органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта недействительным лишь в части площади предварительно согласованного земельного участка.   
        Несмотря на законодательную мотивированность первого подхода, второй, на взгляд автора, в большей степени отвечает требованию справедливости судебного акта,. Второй подход позволяет обеспечить баланс прав и законных интересов лиц, которым неправильно предварительно согласованы земельные участки, а также служит гарантией защиты последних от негативных последствий, вызванных неправомерными действиями органов местного самоуправления.  
        Следующий блок проблем, возникающих при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта, — определение пределов и условий осуществления населением муниципального образования права на участие в решении вопросов предоставления земельных участков для строительства. 
        В подп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен один из основных принципов земельного законодательства — участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Согласно данному принципу, граждане РФ, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и формах, которые установлены законодательством.  
        При принятии решений о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта законодатель в целях обеспечения реализации указанного принципа права закрепил в п. 3 ст. 31 ЗК РФ обязанность органов местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.  
        Вместе с тем законодатель не подверг детальной регламентации порядок, способы и формы исполнения данной обязанности. Поэтому на практике возникают трудности в определении конкретных составляющих, свидетельствующих о надлежащем ее исполнении. Рассмотрим некоторые из них.  
        1. Обязанность информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка не тождественна обязанности соответствующего органа руководствоваться мнением населения муниципального образования при принятии решения. Несогласие граждан, общественных организаций со строительством объекта носит для органов власти, полномочных распоряжаться публичными землями, рекомендательный характер.   
         2. На принимаемое решение о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка для строительства может влиять только мотивированное мнение жителей муниципалитета. Иными словами, в основу решения об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть положено только мотивированное несогласие населения муниципального образования с предстоящим строительством.  
        • ООО обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка для строительства нежилого сооружения. В обоснование заявленного требования общество указало, что совершило все требуемые в соответствии со ст. 31 ЗК РФ действия, а именно: получило все предусмотренные законом согласования с надзорными и контролирующими органами, проинформировало население о предстоящем строительстве. В результате администрацией муниципального образования принято постановление о предварительном согласовании места размещения АЗС. После принятия постановления по обращению заявителя проведены землеустроительные работы по межеванию земельного участка, осуществлен его государственный кадастровый учет.   
        Администрация муниципального образования пояснила, что земельный участок не может быть представлен заявителю под строительство АЗС. Причина — в органы местного самоуправления поступают протесты по поводу строительства любых сооружений на испрашиваемом земельном участке.  
        Арбитражный суд указал, что поскольку заявитель совершил все требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ для предоставления земельного участка для строительства, у органа местного самоуправления отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка. Орган местного самоуправления вправе при принятии соответствующих решений руководствоваться только тем мнением граждан, общественных организаций, которое обосновано реальным умалением прав и законных интересов населения муниципального образования[18].   
        3. Исходя из толкования ст. 31 ЗК РФ обязанность информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, во-первых, возложена на органы местного самоуправления, а не на заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц[19]; а во-вторых, судебная практика признает, что период исполнения данной обязанности определен стадией предварительного согласования места размещения объекта (до утверждения акта выбора земельного участка)[20].  
        Вместе с тем указанные сроки носят организационный характер, ограждают органы местного самоуправления от принятия необоснованных решений. Поэтому исполнение названной обязанности после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, но до принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства следует рассматривать как соответствующее положениям земельного законодательства[21].   
        Само по себе информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства на более поздней, чем предварительное согласование места размещения объекта, стадии не препятствует органу местного самоуправления отказать в предоставлении земельного участка для строительства в случае отрицательного обоснованного мнения населения.  
        • ООО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в предоставлении земельного участка для строительства магазина спортивных товаров.   
         Как следует из материалов дела, в отношении заявителя ответчик принял постановление об утверждении акта выбора земельного участка для строительства торгового центра и согласовал место его размещения. Несмотря на выполнение обществом всех условий, необходимых для предоставления земельного участка для строительства, администрация отменила постановление о предварительном согласовании места размещения объекта, в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка для строительства отказала в том числе по причине несогласия граждан близлежащих домов со строительством на спорном земельном участке спортивного магазина.   
       Отрицательное мнение граждан и общественных организаций по поводу предполагаемого строительства магазина обосновано тем, что, во-первых, земельный участок, утвержденный для строительства находится в составе площади перед домом культуры, а потому представляет культурную ценность для населения муниципального образования; а во-вторых, строительство объекта на отведенном земельном участке потребует переноса водопроводной сети, снабжающей жилые дома, что повлечет перебои в водоснабжении.  
        Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении заявления общества отказал. Суд исходил из того, что администрация муниципального образования не выполнила надлежащим образом предусмотренную п. 3 ст. 31 ЗК РФ обязанность по информированию населения муниципального образования о предстоящем предоставлении земельного участка под строительство магазина, которая, как указал суд, возникает до составления акта выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Поскольку представленные документы подтверждают, что отрицательное мнение населения относительно строительства обществом магазина носит обоснованный характер, суд посчитал отказ администрации в предоставлении земельного участка соответствующим земельному законодательству[22].  
        Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, заявление удовлетворил. Общество совершило все необходимые, согласно земельному законодательству, действия для предоставления земельного участка. Замечаний по рабочему проекту со стороны надзорных и контролирующих органов сделано не было. В связи с этим отказ ответчика не соответствует требованиям п. 5 ст. 30, п. 1, 2 ст. 32 ЗК РФ и нарушает права заявителя[23].   
        Суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционной инстанции и оставляя решение суда первой инстанции в силе, дополнительно указал на то, что предусмотренная в п. 3 ст. 31 ЗК РФ обязанность информировать население о предстоящем предоставлении земельного участка обеспечивает реализацию основных принципов земельного законодательства, установленных подп. 3, 4 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Неисполнение или ненадлежащее исполнение органом местного самоуправления указанной обязанности по смыслу действующего законодательства не может препятствовать реализации принципов земельного законодательства. Поэтому население муниципального образования не лишено возможности требовать учета своего мнения при предоставлении земельного участка[24].  
         4. Информирование населения муниципального образования без указания существенных характеристик предоставляемого земельного участка (его месторасположения, границ) и планируемого к строительству объекта (его назначения) свидетельствует о ненадлежащем исполнении возложенной на органы местного самоуправления обязанности, влекущем признание акта органа местного самоуправления недействительным.   
        В практике арбитражных судов имеют место дела, по обстоятельствам которых орган местного самоуправления при предоставлении земельного участка в принципе проигнорировал обязанность по информированию населения муниципального образования о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. В связи с этим возникает вопрос о правовых последствиях несоблюдения органом местного самоуправления данной обязанности.  
       Согласно первому подходу, нашедшему отражение в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2003 по делу № А43-3688/2003-26-121, неисполнение обязанности информировать население муниципального образования о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков является достаточным основанием для признания недействительным решения соответствующего органа о предварительном согласовании мест размещения объекта, о предоставлении земельного участка для строительства, поскольку гражданам, общественным организациям (объединениям) и религиозным организациям принадлежит право участвовать в решении вопросов, касающихся их прав на землю (подп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). При таком подходе абсолютизируется присущая публичному праву сама возможность выражения населением собственного мнения по вопросу предоставления земельного участка.  
       В силу второго подхода, на взгляд автора более обоснованного, ненадлежащее исполнение органом местного самоуправления рассматриваемой обязанности может служить основанием для признания недействительным акта органа власти, полномочного распоряжаться публичными землями, только в случае реального ущемления прав и законных интересов заявителя в результате принятия соответствующего решения.   
      Аргументом в пользу данного подхода служит то, что мнение населения, высказываемое в результате реализации права на участие в решении вопросов предоставления земельных участков для строительства, ценно не само по себе, а только если оно способно повлиять на волеобразовательный процесс при принятии органом государственной власти, органом местного самоуправления управленческих решений.   
       На орган местного самоуправления, согласно п. 2 ст. 31 ЗК РФ, возложена обязанность при выборе земельного участка учесть экологические, градостроительные и иные условия использования конкретной территории. А следовательно, признать недействительным ненормативный акт органа государственной власти, органа местного самоуправления можно лишь в случае доказанности заявителем факта нарушения его прав и законных интересов в результате неучета властным органом определенных условий использования запрашиваемого земельного участка[25]. 

Предоставление  земельных участков в целях эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости         

До сих пор, несмотря на достаточное количество официальных  разъяснений, в арбитражной практике имеют место споры, возникающие при применении ст. 36 ЗК РФ.  
         В связи с поправками, внесенными Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в части приобретения прав на земельные участки собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества, кардинальным образом изменилась судебная практика применения п. 1 ст. 36 ЗК РФ.   
        Напомним, что ранее арбитражные суды ограничительно толковали п. 1 ст. 36 ЗК РФ путем его применения в системной связи с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Суды полагали возможным выкуп земельного участка, в отношении которого с собственником недвижимости уже заключен договор аренды, только в тех случаях, когда объекты недвижимого имущества приобретались заинтересованным лицом в порядке приватизации. Приобретение недвижимости по иным основаниям исключало, по мнению судов, возможность выкупа земельного участка, предоставленного собственнику этой недвижимости в аренду.  
         Согласно п. 2.2 действующей с 30.10.2007 редакции Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.  
        В соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка готовится и направляется уполномоченным органом заявителю в срок, не превышающий месяца со дня подачи заявления собственником недвижимости. Нарушение данного, казалось бы, организационного срока может повлечь серьезные последствия. В частности, служить причиной возникновения реальных убытков у заинтересованного лица в виде удорожания в период принятия уполномоченным органом решения нормативно устанавливаемого размера платы за земельный участок.  
        • Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования с заявлением о признании недействительным постановления администрации о предоставлении земельного участка в части установления размера цены его выкупа, требуя обязать утвердить новый расчет цены выкупа земельного участка.  
        В обоснование требований предприниматель указал, что 12.12.2005 он подал заявление о продаже данного земельного участка. Решение о передаче земельного участка в собственность заявителя принято администрацией 27.04.2006. Цена выкупа испрашиваемого земельного участка установлена администрацией в соответствии с законодательством, действовавшим на момент принятия решения, а именно с применением порядка расчета ставки земельного налога, введенного в действие с 01.01.2006.   
        Заявитель счел, что произведенный расчет выкупной цены противоречит нормам ст. 28, 29, 36 ЗК РФ и нарушает его права и законные интересы. Цена земельного участка, по его мнению, должна была определяться по правилам, действующим на дату подачи заявления в исполнительный орган (31.10.2005).  
        Ответчик не согласился с доводами заявителя, сослался на п. 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», согласно которому муниципальный правовой акт о передаче в собственность за плату земельного участка должен соответствовать законам, действующим в момент его издания. По мнению департамента, цена выкупа земельного участка правомерно рассчитана по ставке, действующей на момент принятия решения уполномоченным органом о передаче земельного участка в собственность.   
        Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил заявление предпринимателя.  
        Согласно п. 3 ст. 28, ст. 29, п. 6 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия решения) уполномоченный орган исполнительной власти обязан принять решение о предоставлении земельного участка в собственность законных владельцев недвижимости и подготовить проект договора купли-продажи в двухнедельный срок со дня подачи заявления.   
        В связи с тем, что двухнедельный срок на подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка истек 26.12.2005, постановление о предоставлении права на выкуп земельного участка должно быть принято 26.12.2005 по выкупной цене, действующей на момент его принятия. Однако в нарушение данной нормы закона решение о передаче земельного участка было принято по истечении четырех месяцев.   
        Оспариваемым постановлением цена выкупа земельного участка рассчитана, исходя из ставки, превышающей действующую в 2005 г., нарушает права и законные интересы истца. Поэтому постановление администрации в части определения выкупной цены надлежит признать недействующим[26].  
        Суды апелляционной[27] и кассационной[28] инстанций оставили решение суда в силе.  
        Таким образом, в подобной ситуации, несмотря на наличие формальных препятствий, арбитражный суд встает на защиту прав заявителя, определяя цену выкупа земельного участка не на дату принятия решения, а на момент, когда уполномоченный орган должен был в соответствии с действующим законодательством принять решение о предоставлении земельного участка.   
        Следует обратить внимание, что вопрос о дате, на которую подлежит определению цена выкупа земельного участка, неоднозначно решается в арбитражной практике.   
        • В постановлении от 03.05.2006 по делу № А68-ГП-140/4-05 ФАС Центрального округа указал, что цена выкупа спорного земельного участка должна определяться на момент подачи заявки. В основу вывода положено то обстоятельство, что собственник здания в силу ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право на выкуп спорного земельного участка, а уполномоченный орган не имеет права отказать в предоставлении земельного участка.   
        Данная позиция сомнительна в том смысле, что она исходит из не предусмотренного законодательством жесткого детерминирования волей собственника недвижимости действий по предоставлению земельного участка и игнорирует предусмотренную Земельным кодексом РФ возможность отказа органа местного самоуправления предоставить земельный участок.   
        Кроме того, позиция об определении цены выкупа земельного участка на момент, когда уполномоченный орган должен был в соответствии с действующим законодательством направить заявителю проект договора купли-продажи, является логическим развитием установленной Земельным кодексом РФ договорной природы правоотношений по предоставлению земельного участка в целях эксплуатации недвижимости. А поскольку условие о цене — существенное условие договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), орган местного самоуправления вправе определять цену выкупа на момент направления проекта договора, соблюдая императивно закрепленный месячный срок. Изложенный подход получил закрепление в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2005 № А78-1815/05-С2-21/180-Ф02-5190/05-С1.  
        До внесения Федеральным законом от 13.05.2008 № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» изменений в п. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ в части порядка предоставления земельного участка в целях эксплуатации объекта недвижимости в отсутствие кадастровой карты данного земельного участка в практике арбитражных судов возникало значительное число вопросов.   
        Согласно новой редакции названных пунктов, решение о предоставлении земельного участка заявителю принимается уполномоченным органом после получения заявителем кадастрового паспорта земельного участка. По ранее действовавшей редакции кадастровые работы проводились заинтересованным лицом после принятия решения о предоставлении земельного участка, в то время как само решение принималось на основании лишь проекта границ земельного участка.   
        Еще одна немаловажная поправка, внесенная законодателем в порядок предоставления земельного участка, касается субъекта, за счет которого должны быть оплачены кадастровые работы в отношении земельного участка. Теперь во всех случаях подобные расходы возлагаются на лицо, обратившееся с заявлением о предоставлении земельного участка (абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ).   
       Неточность формулировок старой редакции ЗК РФ позволяла говорить о возможности возложения таких расходов на уполномоченный в соответствии со ст. 29 ЗК РФ орган государственной власти в случае, если данный орган обращался по инициативе собственника недвижимости в орган местного самоуправления за изготовлением кадастровой карты земельного участка и утверждением проекта границ земельного участка.  
       Характеризуя в целом контрольные полномочия суда в сфере земельных правоотношений, следует констатировать, что доля несоответствующих закону ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, действий (бездействия) должностных лиц в данной сфере весьма значительна. В целях общей превенции целесообразно кратко изложить некоторые нарушения, допускаемые органами государственной власти, органами местного самоуправления в процессе принятия решений о предоставлении земельных участков для строительства или эксплуатации недвижимости.  
        Так, при принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта уполномоченные органы не всегда учитывают ранее принятые в отношении конкретного земельного участка решения о предварительном согласовании места размещения объекта. В то же время в силу ст. 30, 31 ЗК РФ лицу, в отношении которого ранее остальных субъектов принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта на определенном земельном участке, принадлежит право преимущественного предоставления земельного участка для строительства. Предварительное согласование одного и того же земельного участка разным лицам является неправомерным.   
        Зачастую органы местного самоуправления ненадлежащим образом исполняют обязанность, предусмотренную п. 3 ст. 31 ЗК РФ, по предоставлению населению муниципального образования полной информации о предполагаемом предоставлении земельного участка для строительства до момента утверждения акта выбора земельного участка, что способствует принятию необоснованных решений.  
        В арбитражной практике встречаются дела, по которым органы местного самоуправления, допуская бездействие при решении вопроса о предоставлении земельного участка, обязывают лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, заключить дополнительные, прямо не предусмотренные земельным законодательством договоры о внесении денежных сумм на финансирование целевых программ. Подобные действия органов местного самоуправления являются неправомерными как противоречащие ст. 30, 31 ЗК РФ.   
       Нередко органы местного самоуправления стремятся переложить на заявителей последствия неэффективного управления в виде своевременного непринятия соответствующей документации по вопросам землепользования. В частности, указывают на отсутствие дежурной кадастровой карты города в том случае, когда она служит основанием к принятию решения о предоставлении земельного участка, или градостроительной документации на территории муниципального образования, в связи с чем земельный участок не может быть предоставлен заявителю. Такие действия органов местного самоуправления свидетельствуют об их некомпетентности в вопросах предоставления земельного участка.  
        Имеет место ситуации, когда органы местного самоуправления не соблюдают установленные Земельным кодексом РФ процедуры предоставления земельных участков, четко не разграничивают стадии их предоставления. Это приводит к принятию управленческих решений, вводящих заинтересованных лиц в заблуждение о характере отношений, существующих по поводу земельного участка.   
        В заключение хотелось бы отметить, что, как показывает анализ действующего земельного законодательства и практики его применения, первопричиной спорных вопросов является несовершенство Земельного кодекса РФ, изобилующего пробелами и противоречивыми нормами. Остается надеяться, что избранный и непреклонно поддерживаемый законодателем курс по приданию земельному законодательству логически безупречного вида достигнет своего результата уже в ближайшее время. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

. 
 

[1] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2007 N А33-14841/04-С6-Ф02-708/07.

[2] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2007 по делу № А11-3321/2006-К2-25/273.

[3] Постановления ФАС Дальневосточного округа от 08.11.2006 № Ф03-А04/06-1/3354 по делу № А04-1152/06-19/74; Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2006 по делу № А26-6471/2005-16.

[4] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2007 № Ф08-3720/2007 по делу № А32-23703/2006-39/593.

[5] Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 № Ф09-1706/07-С6.

[6] Решение Арбитражного суда Красноярского края от 15.12.2006 по делу № А33-16121/2006. Суд указал, что ЗК РФ не устанавливает в качестве необходимого условия для предоставления земельных участков в порядке предварительного согласования места размещения объекта наличие градостроительной документации. См. также постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2006 № Ф04-495/2006(19786-А70-9) по делу № А70-6488/29-2005.

[7] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2006 № Ф04-6959/2006(27663-А46-20) по делу № 23-1725/05.

[8] Постановление Арбитражного суда Красноярского края от 06.12.2006 по делу № А33-14841/04-с6.

[9] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2006 № Ф04-2729/2006(22472-А27-20) по делу № А27-40644/2005-5. Суд признал неправомерным отказ в предварительном согласовании места размещения объекта в связи с непредставлением заявителем данных о финансовой состоятельности, технико-экономического обоснования проекта.

[10] См., напр.: постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.10.2006 № Ф04-6721/2006(27386-А67-19); ФАС Поволжского округа от 05.07.2007 по делу № А55-15486/2006-34.

[11] Речь идет о правообладателях недвижимости, не оформивших свои права на земельный участок (ст. 36 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ).

[12] Попов М. В. Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости // СПС «КонсультантПлюс».

[13] См., напр., постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2005 по делу № А21-2508/2005-С2.

[14] Постановления ФАС Уральского округа от 14.03.2005 № Ф09-486/05-ГК (заявитель — собственник недвижимости, расположенной на спорном земельном участке); ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.08.2004 № А10-558/04-4-Ф02-2942/04-С2 (заявитель — арендатор спорного земельного участка).

[15] Решение Арбитражного суда Красноярского края от 05.12.2005 по делу № А33-4732/2005.

[16] Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 02.02.2006 по делу № А33-4732/2005.

[17] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.05.2006 № А33-4732/05-Ф02-2055/06-С1.

[18] Решение Арбитражного суда Красноярского края от 27.06.2007 по делу № А33-6042/2007.

[19] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2006 № Ф04-6959/2006(27663-А46-20) по делу № 23-1725/05.

[20] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № А33-19208/05-Ф02-6708/06-С1.

[21] В постановлении от 15.05.2007 по делу № А05-11491/2006-33 ФАС Северо-Западного округа признал не соответствующей земельному законодательству отмену в порядке самоконтроля органом местного самоуправления собственного акта о предварительном согласовании места размещения объекта, произведенную на том лишь основании, что до принятия данного акта не соблюдена обязанность по информированию населения.

[22] Решение Арбитражного суда Красноярского края от 03.05.2006 по делу № А33-19208/2005.

[23] Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 11.09.2006 по делу № А33-19208/2005.

[24] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № А33-19208/05-Ф02-6708/06-С1.

[25] Указанный подход нашел отражение в постановлениях ФАС Московского округа от 30.12.2004 № КГ-А41/12052-04; ФАС Уральского округа от 26.03.2007 № Ф09-1904/06-С6.

[26] Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.08.2006 по делу № А33-9988/2006.

[27] Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 06.12.2006 по делу № А33-9988/2006

[28] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.02.2007 № А33-9988/06-Ф02-496/07-С1.