Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Согласно п. 1.2 ст. 30 ЗК РФ: Органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

При предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта также  образуется юридический состав¹ – комплекс взаимосвязанных последовательных юридических фактов, наличие которых делает возможным заключение договора аренды земельного участка.

Для каждого, из вышеперечисленных  случаев, юридический состав, необходимый  для предоставления земельного участка  для строительства одинаков. Во-первых, возникают правоотношения, связанные  с участием в торгах,

 

______________________

⁶ Боголюбов, С.А. Земельный участок Вопросы и ответы/ С.А. Боголюбов. – М:. Изд-во «Норма», 2010. – С. 36.

и, во-вторых, правоотношения, связанные с заключением договора аренды земельного участка.

Правоотношения, связанные с участием в аукционе, представляют собой взаимодействие участников торгов с организатором, регулируемое соответствующими правилами проведения торгов. На сегодняшний момент порядок проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков предоставляемых для строительства, регулируется Постановлением Правительства Российской Федерации от «11» ноября 2002 года № 808 (далее ПП РФ «О торгах»).

Субъектами правоотношений, возникающих при участии в  торгах, являются «претендент» (заинтересованное лицо) и «организатор торгов» (уполномоченный орган государственной или муниципальной власти).

Непосредственным объектом правоотношения по участию в торгах на право заключения договора аренды земельного участка является протокол торгов, дающий право на заключение договора аренды земельного участка, выставленного на торги.

Содержанием правоотношений является: право заинтересованного  лица участвовать в торгах в качестве претендента на заключение договора аренды, данному праву корреспондирует обязанность соблюдать порядок проведения торгов и полномочие органа государственной или муниципальной власти проводить торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства.

Вторым этапом являются правоотношения возникающие при заключении договора аренды земельного участка. При предоставлении земельного участка путем проведения торгов единственное отличие, от заключения договора аренды при предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, заключается в правоустанавливающем документе. В случае проведения торгов это – протокол торгов, а в случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта – решение уполномоченного органа власти о предоставлении земельного участка.

Приведенный юридический  состав полностью включает в себя все случаи предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта.

ЗК РФ также не введено  общего основания для выделения того или иного случая предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта. По сути, данные случаи указывают на фактические обстоятельства, при которых в распоряжении уполномоченного органа власти оказывается сформированный земельный участок (разработка документации по планировке территории, приобретение публичным образованием права на сформированный земельный участок и т.д.).

Следовательно, выделение  данных случаев, в качестве самостоятельных  оснований предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, нецелесообразно.

Нужно отметить, что процедура  предоставления земельного участка  без предварительного согласования места размещения объекта является более «прозрачной» так как проводится путем организации открытых торгов.

Осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов⁷:

1. Проведение работ по формированию земельного участка:

подготовка проекта  границ земельного участка и установление его границ на местности;

• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

 

• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

2. Государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с, правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса РФ.

Формирование земельного участка, как объекта недвижимости, в том числе и для выставления  его на торгах, должно осуществляться как с соблюдением требований, установленных настоящей статьей, так и законодательством о землеустройстве. Существенное значение также имеет и порядок учета земельных участков на основании законодательства о земельном кадастре⁸. Так, согласно Федеральному закону «О землеустройстве» земельный участок, как объект землеустройства, должен иметь план — документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей (ст. 1 Федерального закона). При этом² при формировании земельного участка устанавливается местоположение его границ, варианты его использования с учетом размеров, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на нем объектов инженерной, транспортной и социальном инфраструктур, а также иные характеристики участка.

3.  Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых дня такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

4. Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Проведение торгов, предметом  которых является земельный участок, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюдением требований ст. 30, 38 настоящего Кодекса, а. также ст. 447, 448 ГК РФ, устанавливающих общие требования по заключению договоров на торгах.

 

Особенности предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности

 

В связи с введением  в действие нового ГрК РФ – Земельный Кодекс дополнен новыми статьями (ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2)⁹, призванными обеспечить синхронизацию положений Земельного Кодекса с правилами, установленными ГрК РФ.

Статья содержит нормы, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правилам ст. 30 Земельного Кодекса, устанавливающим общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях, когда указанные земельные  участки предоставляются для  целей жилищного строительства, положения ст. 30 применяются с  учетом особенностей, предусмотренных  ст. 30.1Земельного Кодекса.

 Под жилищным строительством  следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе  на месте сносимых объектов  капитального строительства), в результате  которого будут созданы объекты  жилищных прав.  Жилищный Кодекс РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

  Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

  Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

  Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ)¹⁰

  Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГрК РФ).

  Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

 В силу п. 1 данной статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п. 4 ст. 30Земельного Кодекса.

  По общему правилу п. 2 ст. 30.1 Земельного Кодекса РФ осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона о начальной цене аукциона.

Пункт 3 данной статьи вводит специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Указанные правила не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома).

  Земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которых находятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами.

  Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия "индивидуальный жилой дом", определяя лишь родовое понятие - "жилой дом". Общепринятые правила толкования понятий русского языка трактуют слово "индивидуальный", в частности, как:

а) личный, свойственный данному индивидууму, отличающийся характерными признаками от других;

б) единоличный, производимый одним лицом, не коллективом.¹¹

  Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом - это жилой дом), создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, одной семьи, относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.¹²

 

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства  из земель, находящихся в муниципальной  собственности.

 

Земельные участки для  их комплексного освоения в целях  жилищного строительства предоставляются  на условиях аренды без предварительного согласования места размещения объекта.

  Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках:

• подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
• выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
• осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

 Общие правила подготовки  и утверждения документации по  планировке территории определены  в ст. 45 ГрК РФ. Особенности подготовки  документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа установлены в ст. 46 ГрК РФ.

  Виды разрешенного использования земельных участков определяются в              ст. 37 ГрК РФ.

 О государственном  кадастровом учете земельных  участков см. ст. 70 Кодекса