Когда представлены формы поземельной собственности, то - это, по существу, правовое отношение, а задача экономиста - исследовать, каким образом совершается действительный процесс производства, распределения, обмена и потребления продуктов, результатом которого и служат данные формы собственности.

Действующее законодательство о земле основано на определенном понимании российской юридической  наукой категории субъективного  права на землю. Данная категория  определяется как право конкретного  субъекта на владение, пользование, распоряжение землей . Какой смысл вкладывается в каждое из этих понятий?

Право владения означает фактическое обладание. Владеть  землей может и ее собственник, и  несобственник. Во втором случае собственник передает землю во владение другому лицу. Владение может сохраняться за собственником, но без пользования землей. При передаче земли землепользователям и арендаторам во владение собственник предоставляет им права пользования землей.

Право пользования - это право эксплуатировать полезные свойства и качества земли, получать доход от земли. В  процессе использования земли собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на нем: использовать имеющие  на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, иные строения и сооружения, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природроохранными требованиями;  производить посевы и посадки  сельскохозяйственных   культур  и   насаждений  . Собственник вправе передавать земельный участок другому лицу - арендатору, за что приобретает право на получение земельной ренты.

Право распоряжения означает, что собственник земельного участка распоряжается землей по своему усмотрению, то есть определяет юридическую судьбу своего участка. С правовой точки зрения это означает монополию данного субъекта на определенную землю, только ему принадлежащую. Распоряжение может выступать в двух формах: правовой и вещной .

В новом Земельном  кодексе введены понятия: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земли.

Собственники земельных участков - это лица, распоряжающиеся землей по своему усмотрению. Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендаторы - лица, владеющие и пользующиеся участками земли по

договору аренды (субаренды).

Что касается права  безвозмездного постоянного бессрочного пользования, то оно предоставляется государством только государственным учреждениям. В ст. 15 и 16 гл. Ill Земельного кодекса определены субъекты права собственности на землю - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Из представленной информации видно, что практическое законодательство, выраженное в Земельном кодексе, несколько отличается от теоретического представления о субъективном праве на землю.

    5

    Спрос и предложение  земли

 

 

    Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом подробнее.

    Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому  когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного  качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного  крупного города или даже отдельной  фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

    Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой  техники, трудовых навыков и производственного  опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении  более или менее значительного  периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю "привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. "

    В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они  коренымм образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйств качество земли может быть не улучшено, а ухуФиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рис. 1). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю  неоднороден. Он включает два основных элемента — сельскохозяйственный и  несельскохозяйственный спрос:

D = Dсх + Dнесх, где:

D — совокупный  спрос;

Dсх — сельскохозяйственный спрос;

Dнесх — несельскохозяйственный спрос.

Если на оси  абсцисс мы отложим количество акров  земли, а на си ординат — цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного  спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это вязано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного  спроса также имеет отрицательный  наклон, так как связана главным  образом с местоположением, и  здесь также есть свои ограничения, так как приходим использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства  и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем  сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного спроса (Рис. 2).

Сельскохозяйственный  спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства  производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию  растениеводства, животноводства и  т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень  удаленности от центра потребления  продовольствия и сырья.

Сельскохозяйственный  спрос на землю определяется особенностями  спроса на продовольственную продукцию.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут  жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения  цен. В условиях высокой инфляции спрос на продуты питания уменьшается  меньше, чем на другие товары, так  как происходит сокращение доли непродовольственных  товаров (например, товаров длительного  пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность  спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения  может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера  сильно зависит от природных условий. Изменение погоды, неблагоприятные  атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает влияние  такой важный фактор, как постепенное  сокращение доли продовольствия в бюджете  потребителя — явление, типичное и населения подавляющего большинства  стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия и бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю  несельскохозяйственный спрос имеет  устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит  из спроса на землю для строительства  жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного  спроса и даже... из инфляционного  спроса на землю. В условиях высоких  темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля  выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него — местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных  районах города цена земли неодинакова  и обычно достигает максимума  в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются  небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или  непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

    6

 

 Земельный рынок

 

 

    Теперь, обратимся к вопросу о рынке  земли,  в последнее время в экономической литературе дано более полное его определение.

    Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю .

    Представляется, что при анализе рынка земли  следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит

    небольшая часть земельного фонда. Во-вторых, земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника.

    В рыночной системе земельный рынок  играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение  к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, он не создает заслона бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

    Принципиальное  значение для формирования рынка  земли в России имеют два момента: 1) закрепление права собственности  на все земли в обществе, так  как участниками рыночных отношений  могут быть только собственники земельных участков;

    2) инвентаризация земельного фонда,  так как пока земельные участки  не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступать в отношения купли-продажи невозможно.

    Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло  разделение рынков земли сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного назначения.

    Специфика рынка земли в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфика  сельскохозяйственных земель, и это  нашло отражение в новом Земельном  кодексе. 

    Приведенные в таблице данные о структуре  сделок с землей свидетельствуют  о том, что большая часть сделок осуществлена по купле-продаже земли, а другие сделки (дарение, наследование, залог) еще не получили развития.

    Все представленные виды сделок могут совершаться  только с земельными участками, находящимися в собственности граждан, юридических лиц или государства. По новому Земельному кодексу земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование впредь не предоставляются. Никакие рыночные сделки с государственной землей, находящейся в бессрочном или срочном пользовании граждан или юридических лиц, не допускаются. Таким образом, Земельный кодекс побуждает субъектов, имеющих землю для несельскохозяйственных нужд, а также для личного подсобного хозяйства, обращать их в частную собственность или арендовать у собственников земли. Безусловно, это будет способствовать развитию как первичного, так и вторичного рынка земли.