Раздел земельного участка при разводе

Раздел земельного участка

В соответствии с Семейным кодеком РФ имущество, нажитое супругами во время брака явлется совместной собственностью. В общем случае совместно нажитое имущество при расторжении брака (разводе) делится поровну, если брачным договором супругов или решением суда не установлено иное.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации земельный участок  будет являться общей совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов он будет приобретен или внесены денежные средства, при  наличии совокупности следующих  обстоятельств: 1) он будет приобретен во время брака; б) приобретен по возмездной сделке (за плату); в) приобретен за счет общих доходов супругов; г) отсутствует  брачный договор, в котором установлен иной режим недвижимого имущества. Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), в соответствии со ст.36 Семейного кодекса Российской Федерации является его собственностью и, соответственно не подлежит разделу после расторжения брака. Однако необходимо учитывать, что согласно ст.37 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

1. Если земельный участок находился  в общей совместной собственности  супругов во время брака, а  теперь возникла необходимость  раздела или выдела.  
        В соответствии с п.1, 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ делить общее имущество можно и находясь в браке. Для этого потребуется соглашение обеих сторон. Если есть необходимость, то можно нотариально удостоверить данное соглашение. Предположим, у супругов есть земельный участок, с построенным на нем домом. Им необходимо выделить доли и на участке, и в доме. Это возможно, учитывая статью 254 Гражданского кодекса РФ. Изначально потребуется составление соглашения о разделе общего имущества, либо заявление одной стороны о выделе из него доли. В этом случае должна существовать договоренность между супругами о том, каких размеров будут доли. Разделить дом не составит большого труда, а вот с земельным участком дела будут обстоять чуть сложнее. В статье 11.9 Земельного кодекса есть перечень условий, при которых деление участков невозможно. Предположим, невозможно разделить участок, если это деление сделает невозможным использование объектов недвижимости (коттеджа, дачного домика) на данном участке. Помимо этого при образовании участков не должно быть вкрапливаний, чересполосицы, изломанности границ.  
        Супруги могут заняться делением участка с той целью, чтобы в дальнейшем продать одну его часть для ИЖС, либо подарить ее детям. То есть во время составления соглашения будет приниматься в расчет возможность дальнейшей эксплуатации жилого дома, который находится на данном участке, а также возможность разместить в будущем другой объект недвижимости на выделенном участке.  
- Для того чтобы построить одноквартирный индивидуальный жилой дом, минимальная площадь участка должна быть 0,045 га, а максимальная - 0,1 га. 
- Для строительства двухквартирного индивидуального жилого дома потребуется минимум 0,09 га, а максимум 0,12 га. 
- Чтобы построить многоквартирный блокированный индивидуальный жилой дом, участок должен быть не меньше 0,025 га, и не больше 0,045 га. 
        Данные размеры должны учитываться не только в случае образовавшего участка, но и для использования объектов, построенных ранее. Если размеры не будут соответствовать указанным, то потребуется согласование с надзорными органами, с администрацией района, Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии. 
        Во время составления соглашения нельзя забывать о статье 11.4 Земельного кодекса. В соответствии с данной статьей участники раздела общей собственности будут сохранять право общей собственности на все участки, которые образуются в результате раздела, если только не будет сделано дополнительное соглашение. То есть в соглашении лучше всего указать, что те участки, которые получатся после раздела, будут являться личностью собственностью каждой стороны. Такой пункт вносится в зависимости от того, какие цели в отношении участков преследуют собственники после раздела. Ведь если планируется продажа или дарение одного из участков, то не помешает и совместная собственность. Если же планируется сдача в аренду, то лучше всего указать право личной собственности, тогда арендодателем будет только один человек.  
        В соответствии со ст. статьей 11.5 Земельного кодекса, введенной Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений- от 22 июля 2008 года №141-ФЗ во время составления заявления о выделе участник, который пишет это заявление, имеет право собственности на участок, который образуется. Соответственно, участник, который будет только указан в заявлении, потеряет право долевой собственности. То есть оговорок в заявлении делать не придется. 
        2. Если необходимо сделать раздел или выдел земельного участка, который находится в общей собственности супругов, но уже на момент развода.  
        В соответствии с п.1, 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ, можно делить имущество супругов уже после того, как расторгнут брак. Чаще всего о разделе имущества супруги задумываются именно в момент развода или уже после него, в том случае если кто-либо не согласен с размером доли. Если возникают споры, а также для того, чтобы более четко определить доли, необходимо решать все эти вопросы в суде. Суд решит, что именно придется передать каждой стороне. Если один супруг получит имущество, стоимость которого будет больше, чем указана доля, то он будет обязан выплатить денежную или иную компенсацию другой стороне. Первым делом придется составить исковое заявление о разделе имущества. Во время составления заявления не забудьте учитывать требования, которые указаны в статье 256 Гражданского кодекса и статье 38 Семейного кодекса РФ. Далее последует суд, на котором должны быть учтены требования, указанные в статье 11.9 Земельного кодекса. Если же суд решит, что необходимо делить участок, а не выплачивать компенсацию, то тогда последует второй этап раздела. 
        3. Если необходимо совершить раздел или выдел доли участка, который находится в общей долевой собственности нескольких человек.  
        В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, которое находится в долевой собственности, подлежит делению между собственниками по соглашению. Любой участвующий в долевой собственности может потребовать выделить долю из общего имущества. Если соглашения не будет, то можно обратиться в суд, чтобы доля была выделена в натуре. Необходимо предоставить соглашение о разделе общего имущества, либо заявление о выделе доли, либо исковое заявление о разделе имущества. Но учтите, что иногда долю в натуре невозможно выделить по закону. В этом случае собственник может получить выплату стоимости его доли остальными собственниками. 
        4. Если необходимо разделить участок, который принадлежит только одному лицу.  
        Допустим, собственник хочет разделить свой участок на более мелкие, чтобы оставить себе только один, а остальные выставить на продажу. 
        Итак, что подразумевает под собой второй этап раздела участка. На данном этапе придется провести размежевание земельного участка. После размежевания будут сделаны планы земельных участков, акты согласования границ. Далее необходимо собрать пакет документов для того, чтобы составить Распоряжение главы администрации об утверждении проекта границ все получившихся участков. Данное распоряжение должно быть подписано в районной администрации.  
        На третьем этапе получившиеся участки ставятся на кадастровый учет. В результате вы должны получить кадастровые паспорта на все участки. Данный этап займет больше всего времени. 
        На четвертом этапе регистрируется право собственности на все участки в УФРС. 
        В соответствии со статьей 22.2 Закона о государственной регистрации, заявление на государственную регистрацию права на земельные участки, которые образованы при разделе или объединении участков, которые находятся в собственности одного гражданина, должно подаваться этим же собственником.  
        Документы, необходимые для государственной регистрации: 
1) правоустанавливающий документ на участок, из которого и были образованы конечные земельные участки. Если право на исходный земельный участок было зарегистрировано до этого, то правоустанавливающего документа не потребуется.  
2) кадастровые паспорта на образуемые земельные участки  
3) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации. Например, если, покупая земельный участок, Вы заключали договор ипотеки (залога недвижимости), то Вам необходимо получить согласие банка на раздел земельного участка. Если собственником участка является другое лицо, а Вы только пользуетесь или арендуете участок, то собственник должен получить Ваше согласие на раздел.

РАЗДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Раздел своей вещи собственником  при всей практической востребованности этого акта — действие, которое с трудом вписывается в обычную систему юридических фактов. Как сама принципиальная возможность этого действия, так и порядок его практического осуществления вызывают целый ряд проблем при попытке их реализации. 
 
Как это обычно и случается, только судебный спор обнаруживает изъяны в теории. Едва ли можно сомневаться в том, что спор о разделе земельного участка относится к числу достаточно распространенных, а судебное решение, санкционирующее отчуждение земельных участков частями в рамках договоров об отчуждении объектов недвижимости, представляет ощутимую угрозу всему обороту недвижимости, способную создать в этой весьма чувствительной сфере полный хаос. Причина возникновения подобных конфликтов — пробел в наших знаниях о том, что такое раздел. 
Стрельцова с ноября 2001 г. являлась собственником земельного участка площадью 929 кв. м в городе Малоярославце Калужской области. 
2 декабря 2002 г. Стрельцова заключила договор дарения с Тофаном, по условиям которого Тофану передавался в собственность участок площадью 228 кв. м из ее участка. 
25 декабря 2002 г. Тофан получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 228 м² по тому же адресу, по которому находился земельный участок, предоставленный Стрельцовой. 
Сразу после этого Тофан начал на своем земельном участке строительство жилого дома. 
Стрельцова оспаривала договор дарения в суде, ссылаясь, в частности, на то, что на самом деле отношения сторон носили возмездный характер (Тофан до того вел для Стрельцовой строительные работы). В иске Стрельцовой было отказано. 
В надзорной жалобе Стрельцова указывала и на то, что договор дарения части земельного участка невозможен, поскольку такого объекта права собственности, как часть земельного участка, не существует. 
Суд в нарушение закона не обсудил вопрос, является ли земельный участок, принадлежащий Стрельцовой, делимым, а также вопрос, соблюден ли порядок раздела земельного участка. Жалобы были отклонены. 
Понятно, что Стрельцова не могла иметь в собственности одновременно и свой участок площадью 929 кв. м, и участок площадью 228 кв. м. У Стрельцовой был только один земельный участок, которым она и была вправе распоряжаться. Второй участок мог появиться не иначе как в результате раздела этого земельного участка. 
Но в том договоре дарения, который был предметом спора, ничего не говорилось о разделе земельного участка. Не имелось никакого акта раздела, совершенного Стрельцовой, помимо дарения. 
Как же возник земельный участок в 228 кв. м? 
 
1. Что такое раздел вещи? 
 
Очевидно, что для ответа на этот вопрос требуется предварительно понять, что такое раздел вещи, в том числе земельного участка, и какое место занимает это действие собственника среди юридических фактов, приводящих к возникновению права собственности на вещи, возникшие в результате раздела. 
Делимая вещь только потенциально содержит в себе другие вещи, но до раздела является все же одной вещью — объектом одного права. Поэтому раздел представляет собой возникновение новых вещей посредством определенных фактических действий, которые заложенные в вещи возможности превращают в реальность. Именно реальность вещи (возникающая здесь тавтология (res — это вещь) лишь подтверждает верность тезиса) заставляет признать, что существующая в потенции возможная вещь не может реализоваться иначе как реальным, фактическим, материальным способом. 
Нельзя забывать, что вещь существует явно. И явно для всех, иначе она не может быть объектом права собственности. Если делимая вещь являлась единой для всех субъектов оборота, то она не может прекратить своего существования для сторон соглашения и оставаться прежней для других. Ошибочным было бы считать, что такую функцию может играть акт регистрации — он только регистрирует факты, но не создает их. 
Весьма важным уже для проблемы собственно земельного участка как объекта права является выяснение того обстоятельства, что земельный участок создается установлением его границ. 
Без границ земельный участок существовать не может, а установление границы — действие материальное.

 
2. Не может быть  предметом доказывания 
 
Имеются в виду традиционные способы, такие, как установление пограничных камней, посадка насаждений по границе, возведение оград, наконец, просто проведение межи путем «пропахивания» земли. Если собственник только указал те границы, которые он собирается провести, то раздел еще не совершен. В отличие от двустороннего соглашения, содержание которого может доказываться его сторонами, решение о разделе не может быть предметом доказывания. 
Обращение к Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 года, позволяет убедиться, что для межевания — а это и есть проведение границы — в качестве межевых знаков применяются бетонные пилоны, бетонные монолиты, железные трубы, пни, деревянные столбы и пр. Причем межевые знаки размещают на всех поворотных точках границы земельного участка, кроме границ, проходящих по «живым урочищам» и линейным сооружениям, совпадающим с границами земельного участка (п. 4.3 Инструкции). Как не может быть участка без поворотных точек (ибо участок не может быть описан прямой линией), так не может быть межевания без установления знаков. 
Межевание определяется как «работы» (в указанной Инструкции) или как «мероприятия» (в Законе о земельном кадастре), т.е. как несомненно фактические действия. Работы и мероприятия не тождественны, конечно, изъявлению воли (сделке) в чистом виде. 
Межевание проводится наряду с прочим и в случаях купли-продажи земельных участков или части земельного участка (понятно, что после продажи часть становится иным земельным участком). 
В свою очередь, присвоение новому земельному участку кадастрового номера, т.е. его юридическое создание как объекта права, возможно лишь после представления документов о межевании (ст. 19 Закона о государственном земельном кадастре). Следовательно создание земельного участка никак не может миновать стадии проведения «работ» и «мероприятий» по межеванию, которые являются действиями фактическими. 
Поскольку любое фактическое действие — это осуществление плана (термин, имеющий самое прямое отношение к земельным участкам), первоначально возникшего как воля на само действие, мы должны отделить эту волю на установление границы и тем самым — создание (раздел) земельного участка и ее осуществление. 
Сделка — это волеизъявление, существующее вовне материально как действие, но это еще не «работы» и не «мероприятия». 
Создаваемые сделками обязанности исполняются тоже действиями обязанного лица. Вот эти действия, исполняющие сделку, — уже «работы» и «мероприятия». 
Если считать волеизъявление о разделе своей вещи односторонней сделкой собственника, то возникает вопрос допускаются ли такие сделки действующим ГК? 
 
3. Черты сделки, но без обязанностей и прав 
 
Если следовать этим путем, то собственник земельного участка может, кажется, получить право на совершение односторонней сделки по разделу своего участка. Эта сделка исполняется (осуществляется) им путем фактического раздела участка. Фактический раздел, т.е. осуществление сделки о разделе, включает в себя прежде всего и как необходимое условие установление границ вновь созданных земельных участков. 
Тем не менее решение собственника о разделе своей вещи хотя оно и имеет черты сделки, отличается настолько большой спецификой, что квалификация этого решения требует многих оговорок. 
Прежде всего решение о разделе не создает никаких обязанностей для собственника и не дает никаких прав в части раздела иным лицам, в том числе связанным с собственником обязательственными правоотношениями. 
Из решения собственника о разделе не возникает способных к передаче как в порядке сингулярного, так и универсального правопреемства прав и обязанностей. 
Важным является вопрос: допустимо ли участие иных кроме собственника лиц в разделе вещи как только волевом, юридическом акте, акте волеизъявления? 
Если в договоре собственника с иными лицами так или иначе содержится условие о совершении раздела принадлежащей собственнику вещи, то придется, конечно, признать совершение раздела выходящим за рамки двусторонних обязательств сторон. Например, если собственник обязуется продать треть имеющегося у него табуна породистых лошадей либо треть розового сада (ничего не изменится, если будет указано точное число лошадей или розовых кустов), то покупатель должен ожидать отделения подлежащих продаже вещей, т.е. раздела, и не вправе сделать это по своей воле. В то же время раздел вещи не является условием совершенного договора (ст. 157 ГК), и продавец, естественно, отвечает за неисполнение договора. 
Конечно, вещь может разделяться прямо в процессе заключения договора (это применимо к движимым вещам). В этом случае, однако, не следует говорить о том, что заключение и исполнение договора совпадают. Совпадают здесь моменты совершения собственником акта раздела (который не является исполнением обязательства и в отношении которого покупатель не имеет права требования) и заключения договора об отчуждении созданных в результате раздела вещей. И только в части передачи последних можно было бы говорить о совпадении моментов заключения и исполнения договора. 
Обратившись теперь к сделкам об объекте недвижимости, мы можем видеть, что акт раздела уже только потому не может совпадать с договором об отчуждении вновь создаваемых объектов недвижимости, что в момент заключения договора об отчуждении этих объектов их еще не существует как объектов права собственности в силу известного правила о регистрации права собственности на вновь созданную вещь (ст. 219 ГК). 
Даже если в процессе заключения договора покупатель ставится в известность об условиях раздела, т.е. ему, скажем, демонстрируются границы участка, его расположение, то предмет договора тем не менее отсутствует. Если в договор включены условия раздела, то это еще не дает покупателю права требовать регистрации права собственности на вновь созданный участок, т.к. такое право возникает только для самого собственника — ведь именно он производит раздел. 
Покупатель лишен права самостоятельно произвести межевание, определить границы объекта недвижимости, независимо от того, насколько ясно выражал свою волю на это собственник. Действия по разделу вещи — право собственника, которое не может принадлежать никому, кроме него. 
 
4. Главный и частные выводы 
 
Возвращаясь вновь к вопросу о природе решения собственника о разделе вещи, которое мы с большими сомнениями отнесли к числу односторонних сделок, заметим следующее. 
Такая сделка в любом случае может совершаться только собственником. 
Иные лица таких решений принимать не могут. Их соучастие в решении собственника является недопустимым, т.к. вступает в конфликт с ведущим правилом об исключительности собственности и юридически ничтожно. 
Один из главных выводов этого суждения состоит в том, что любые соглашения о разделе вещи между собственником и несобственником ничтожны. Частным случаем этого вывода является другой — часть вещи (часть участка) не может быть предметом обязательства о передаче вещи, что, впрочем, вполне очевидно, т.к. часть вещи не является объектом права (ст. 128 ГК). 
Понятно, что никто не вправе требовать от собственника реализации его волеизъявления о разделе, если такое волеизъявление состоялось, как, впрочем, и собственник не вправе требовать от кого-либо осуществления (исполнения) его решения о разделе вещи. При этом договор собственника с иными лицами о фактических изменениях вещи (перестройках, межевании, различных переработках) — это не сделка о разделе. 
Взятое изолированно решение собственника, его воля на определенное им же осуществление своего права, может быть им выражена вовне, и тогда эта воля приобретет вид волеизъявления, т.е. материализуется, станет фактом. Такой факт, волеизъявление по своим внешним признакам совпадает со сделкой. Причем если это волеизъявление отделено от другого факта — осуществления собственником своего решения, то возникает вопрос, который и представляет для нас непосредственный интерес, — о юридическом значении этого волеизъявления. В сфере частного права такое волеизъявление, как уже говорилось, не создает прав и обязанностей ни для собственника, ни для третьих лиц, а его осуществление самим собственником лишь изменяет, прекращает его право собственности, но все же не создает относительных прав. 
Но в сфере публичного права волеизъявление собственника может играть ту роль, которая, видимо, состоит в санкции на вторжение органов публичного права в сферу автономии собственника, поскольку такое вторжение необходимо для осуществления права собственности. И вот если считать возникновение у органов публичной власти полномочий (компетенции) некоторым «юридическим эффектом» волеизъявления собственника, то тогда его решение приобретает не только внешний вид сделки, но и определенные черты сходства с нею по существу. 
Именно в этом смысле, как представляется, в Требованиях к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, утв. Приказом Росземкадастра от 13.06.2001 N П/115, говорится о том, что «заявитель совершает одностороннюю сделку по слиянию или разделению принадлежащих ему земельных участков». Однако, учитывая, что кадастровый учет проводится после установления границ в натуре, скорее всего, практически налицо будет не только заявление о разделе (слиянии), но и действия по его осуществлению. 
Возвращаясь к нашему делу, мы можем теперь убедиться в том, что договор об отчуждении части земельного участка, как бы она ни была описана, а тем более, если речь идет только об указании количественных параметров, является ничтожным. 
Такой договор не может быть исполнен и не порождает у приобретателя никаких прав на имущество — ни вещных, ни обязательственных. 
Отчуждению земельного участка, ранее являвшегося частью другого участка, обязательно должны предшествовать односторонние действия собственника по созданию участка, начиная от принятия такого решения (которое само по себе не устанавливает каких-либо обязанностей собственника) до его осуществления путем установления границ участка и придания участку качеств объекта права посредством кадастрового учета и регистрации. 
В рассмотренном деле имеется и другое нарушение основ земельного законодательства, которое ввиду его простоты и очевидности не нуждается в пространном анализе. 
В соответствии со ст. 33 ЗК РФ обязательным критерием делимости является соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров земельного участка. Согласно п. 1 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры участков для индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре» N 28-ФЗ установлено, что в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В городе Малоярославце законодательно установленный минимальный размер участка для индивидуального жилищного строительства составляет 400 кв. м. В нашем деле постановлением городского головы города Тофану было дано разрешение на строительство жилого дома на земельном участке площадью 228 кв. м, что следует признать актом, принятым сверх полномочий, т.к. по существу глава муниципального образования ревизовал нормативный акт о предельно допустимом размере земельного участка, предназначенного для строительства. 
 
5. Исключительное право на приватизацию 
 
В завершение следует проанализировать дело, рассмотренное недавно ВАС РФ, в котором затронуты некоторые аспекты обсуждаемой проблемы. 
Предприниматель приобрел в собственность по договору, заключенному с комитетом по управлению государственным имуществом, земельный участок, на котором находился объект, принадлежащий ему на праве собственности, — производственное здание (механосборочный цех) и объект, принадлежащий ООО «СТП», — здание электроподстанции N 5. 
Общество «СТП» оспорило договор в части приобретения того земельного участка, который предназначен для обслуживания здания электроподстанции. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции в иске отказали, сославшись на то, что при продаже здания электроподстанции N 5 к новому собственнику могло перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости. 
Президиум ВАС РФ, рассматривая спор в порядке надзора, указал, что право на приватизацию земельного участка в силу ст. 36 ЗК РФ принадлежит только собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке. 
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). 
При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. 
По этим основаниям состоявшиеся судебные акты отменены в части, договор купли-продажи земельного участка между предпринимателем и комитетом признан недействительным в отношении площади данного участка, занятой электроподстанцией N 5 и необходимой для ее использования. 
 
6. Варианты возможных выходов из тупика 
 
Позиция Президиума ВАС РФ по существу означает возможность признания части участка предметом отдельных гражданских прав и обязанностей. Как я пытался выше показать, часть земельного участка не может считаться объектом права собственности (что касается пользования, то как право относительное, установленное договором, оно возникает по отношению к собственнику и тем самым не столь жестко связано с квалификацией предоставляемого в пользование имущества с точки зрения объектов гражданских прав). 
Понимая, что рассмотренный спор является не только сложным сам по себе, но и указывающим на достаточно распространенную практику, связанную с наличием нескольких хозяев у вышедших из эксплуатации производственных объектов, важно все же найти выходы из таких повторяющихся ситуаций, не вступающие в конфликт с нормой ст. 128 ГК. 
Мне уже приходилось писать о необходимости такого толкования ст. 36 ЗК РФ, которое позволило бы собственнику здания, сооружения, строения, помещения устанавливать своим личным заявлением (без множественности на стороне заявителя) право общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации. Иначе обязательно будут возникать юридические тупики. К сожалению, пока эта вполне отвечающая смыслу закона позиция не находит поддержки на практике, что и приводит к неразрешимым ситуациям. 
Другой вариант, выходящий за рамки ст. 36 ЗК РФ, состоит, как это показано выше, в предварительном разделе делимого земельного участка с последующим отчуждением вновь созданного участка. Но вот распоряжение частью земельного участка, конечно, исключено. Трудно согласиться поэтому и с применением к таким случаям нормы ст. 180 ГК о возможности признания сделки недействительной в части, поскольку частичная недействительность сделки возможна лишь тогда, когда оспариваемая сделка может быть представлена как две или более сделок. Иными словами, норма ст. 180 ГК не вносит ничего нового в правило ст. 166 ГК: недействительной может быть признана только сделка. Поэтому, когда закон говорит о недействительности части сделки, имеются в виду лишь те сделки, которые могут быть представлены как несколько сделок. При неделимости предмета сделки это, как правило, невозможно.