Регистрация прав на земельные участки

     Так сложилось исторически, что в  России до XVIII века общая и единая регистрация вещных и залоговых  прав не велась. Это продолжалось до XVII века, когда были предприняты  первые попытки укрепить права на недвижимость – с этого времени  и начинается отсчет Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним как отдельного самостоятельного органа. Еще при Иване IV, более известном как Иван Грозный, в XVI веке была создана Поместная изба – орган, который в том числе и регистрировал изменения в сфере поместного, светского и церковного вотчинного землевладения. Учет и регистрация недвижимого имущества велись таким образом: подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. Информация об имениях, их составе и сделках с ними, дела о переходе земель хранились в специальных органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, в так называемых приказах.

     В эпоху правления великого реформатора  – Петра I – укрепление прав на недвижимость стало носить полноценный государственный характер. В результате реформы вотчинным правоотношениям был придан характер публичности и полной прозрачности: во-первых, была создана Палата крепостных дел, в которой совершалась запись крепостей на крестьян и земли. Во-вторых, была учреждена Вотчинная коллегия – центральное правительственное учреждение, которое ведало делами, касавшимися землевладения и межевания, совместно с крепостной конторой. Система, отдаленно напоминающая нынешнюю (с выдачей удостоверения права на недвижимость), стала складываться во второй половине XIX века, когда решение подобных вопросов было возложено на нотариусов. При Александре III регистрация прав на объект недвижимости не претерпела никаких кардинальных изменений, работа по совершенствованию системы регистрации велась в рамках устранения недостатков «крепостного» (нотариального) порядка регистрации. Период после Александра III и изменения, произошедшие в нашей стране, повлекли за собой упразднение органов, занимающихся государственной регистрацией прав на недвижимость. Однако учет государственной собственности все же велся, хотя носил при этом ведомственный, объектный или территориальный характер, что исключало потребность в единой государственной системе учета и инвентаризации недвижимого имущества.

     Потребность регистрации прав на недвижимость возникла вновь в связи с историческими  переменами, реанимацией понятия  «частная собственность» и развитием  рынка недвижимости.

     Государственная регистрация прав на недвижимость была воссоздана в законодательстве России в 1997 г. с принятием Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Указанный нормативный акт установил порядок, сроки и основания для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Несмотря на то, что с приходом власти советов понятие «частная собственность» в России было упразднено, наличие документов, подтверждающих предоставление гражданам на праве пользования земельных участков, в настоящее время является основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на такой объект недвижимости при соблюдении определенных условий, установленных статьей 25.2 Закона о регистрации.

     Данная  статья регламентирует особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а так же устанавливает порядок государственной регистрации земельных участков, предоставленных гражданам до введения в силу Земельного Кодекса РФ, т.е. до 30.10.2001г.

     Именно с этого момента остановимся более подробно, поскольку не каждый документ, выданный до этой даты, будет считаться правоустанавливающим и принцип «чем старше, тем лучше» работает далеко не всегда.

     Так, в качестве документа «устанавливающего, или удостоверяющего право гражданина  - любого прежнего собственника здания (строения) или сооружения, на данный земельный участок» на государственную регистрацию представляются документы, выданные еще в период царской России. Основанием для государственной регистрации такие документы служить не могут, поскольку государственный регистратор не обладает специальными знаниями и навыками для надлежащего перевода таких документов, проверки их достоверности и соответствия нормам права, установленным на момент их удостоверения.

     Кроме того, Декретом "О земле", принятым II Всероссийским съездом Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов 26 октября 1917 г., частная собственность на землю была отменена, вся земля, в том числе крестьянская, безвозмездно отчуждалась, обращалась во всенародное достояние и бесплатно передавалась в пользование всех трудящихся на ней.

     Таким образом, государственная регистрация  на основании   правоустанавливающих документов на земельный участок  гражданина,  выданных до 1922 года  не осуществляется.

     30 октября 1922 г. 4-й сессией Всероссийского Центрального Исполнительного Комитета 9-го созыва был принят первый Земельный кодекс РСФСР, вступивший в действие 1 декабря 1922 г., основной задачей которого явилось урегулирование крестьянского землепользования «в целях обеспечения правильного и устойчивого, приспособленного к хозяйственным условиям, пользования землей».

     Необходимо  отметить, что Земельным кодексом РСФСР 1922 г. введена система земельной  регистрации (государственной записи землепользований), задачей которой являлись сбор и хранение, в систематическом и наглядном виде, верных и своевременных сведений о правовом и хозяйственном положении всех землепользований в интересах общегосударственного управления землями и для ограждения прав и интересов землепользователей. При органах земельной регистрации в центре и на местах образовывались земельные архивы, в которые передавались на хранение земельные дела, акты и планы. В дальнейшем данные регистрации землепользований вошли в систему государственного земельного кадастра.

     Первичные функции учета объектов недвижимости были переданы отделам коммунального хозяйства местных исполкомов.

     Таким образом, при наличии решения исполнительного комитета Совета народных депутатов трудящихся или иного органа государственной власти о  предоставлении в пользование либо на ином праве гражданину земельного участка, принятого после 1922 г., государственная регистрация права собственности на него осуществляется на общих основаниях.

     В заключении хотелось бы отметить, то что даже при отсутствии надлежащих правоустанавливающих документов на земельные участки граждане – собственники жилых домов обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков на условиях и в порядке  статьи 36 Земельного кодекса РФ.