Сервитуты (понятие и виды)

Введение

       Тема моего реферата – «Сервитуты (понятие и виды)».

      В связи с активным развитием земельных правоотношений вопрос о правовом регулировании сервитутов довольно актуален.

    Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

    Целью данной работы является рассмотрения понятия сервитута и его виды.

       Для достижения поставленной цели я выдвинула ряд задач:

- рассмотреть  сущность и содержание сервитута

- рассмотреть  виды сервитутов

- рассмотреть порядок установления и прекращения сервитутов и механизм государственной регистрации сервитутов 
 
 
 
 
 

1. Понятие и содержание сервитута

           Как вещное право сервитуты возникли в условиях частной собственности на землю и отражают необходимость в постоянном пользовании чужим, обычно соседним, земельным участком для прохода, проезда, прогона скота, прокладки линий связи и их последующего обслуживания и т.д. Установление сервитута в аналогичных целях возможно в отношении лесных и водных участков, а также зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, когда возникает необходимость устойчивого пользования ими. Наконец, гражданскому праву издавна известны сервитуты в пользу определенного лица (личные сервитуты), когда предоставляется пожизненное, а иногда и наследуемое право пользования недвижимостью, например для проживания или работы (художественная мастерская). 
          В условиях перехода к рынку и отношениям частной собственности сервитуты, которые отечественному гражданскому праву в годы плановой экономики были практически неизвестны, стали получать заметное распространение и потребовали регламентации. Нормы о сервитутах содержатся в ГК РФ, многих других актах гражданского права, а Федеральный Закон о государственной регистрации прав на недвижимость дает в ст.  1 легальное определение сервитута.  
          Сервитут создает постоянное или достаточно длительное по сроку право пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью, собственник которых сохраняет свои правомочия в отношении этой недвижимости и может ею свободно распоряжаться, в частности продать. При этом для нового собственника сервитут сохраняет свою силу, что отражает его вещный характер. 
         Сервитут устанавливается законом (публичный сервитут), по соглашению заинтересованных сторон или по решению компетентного государственного органа либо суда, вынесенному по требованию заинтересованных лиц для защиты как индивидуальных (частных), так и общественных (публичных) интересов. Возможны судебные споры также в отношении объема прав, предоставляемых сервитутом, и других его условий (периодичность и время пользования, необходимость предварительного уведомления и т.д.). 
          Собственник обремененного сервитутом земельного участка согласно [п. 5 ст. 274 ГК] вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соответствующей платы за пользование участком, если иное не установлено законом. Надо полагать, что на получение соответствующей компенсации вправе претендовать также собственники иного недвижимого имущества, обремененного сервитутом. Публичные сервитуты обычно являются безвозмездными. 
         ГК не содержит в отношении сервитутов развернутого общего регулирования и определяет их режим применительно к отдельным их разновидностям, причем достаточно кратко. Для устранения пробелов в правовом регулировании некоторые нормы ГК о праве собственности могут применяться к сервитутам в порядке аналогии закона, например нормы о прекращении права собственности. 
         Более подробно сервитуты регламентируются нормами Земельного кодекса, Водного кодекса и Лесного кодекса, которые проводят различие между двумя их разновидностями: публичными и частными сервитутами. Земельный кодекс подчиняет частные сервитуты нормам гражданского законодательства, а в отношении публичных сервитутов содержит ряд норм в ст. 23, которая называет возможные цели установления таких сервитутов. При этом указывается, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается. При невозможности использовать земельный участок вследствие установления сервитута землевладелец вправе требовать изъятия этого участка путем выкупа с возмещением ему убытков или предоставления равноценного участка. 
        Нормы Лесного кодекса и Водного кодекса о сервитутах близки правилам Земельного кодекса, различают частный и публичный сервитуты и содержат некоторые дополнительные правила, отражающие особенности регулируемых ими отношений. Граждане имеют право свободного пребывания в лесах (публичный лесной сервитут) [ст 21 ЛК РФ], а также пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами (публичный водный сервитут) [ст. 43 ВК РФ], если иное не предусмотрено законодательством. 
        Установление публичного сервитута предусматривает также Закон о приватизации государственного и муниципального имущества [ст.31 ФЗ о  приватизации государственного и муниципального имущества] Согласно Закона публичным сервитутом может быть обязанность собственника приватизируемого имущества обеспечивать беспрепятственный допуск, проход, проезд, возможность размещения геодезических и других знаков, прокладку и использование линий электропередачи, связи и водоснабжения. Основанием установления таких сервитутов будут условия сделки о приватизации соответствующего имущества, заключенной с новым его собственником. 
        Особенность сервитута состоит в обязательности его государственной регистрации, без чего это вещное право не возникает. Порядок регистрации сервитута определен в ст. 27 Федерального Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Обязательность государственной регистрации личных сервитутов законами прямо не предусматривается; имеющиеся практические пособия склонны считать ее необходимой. 
 

. 

2. Виды сервитутов

     Действующим законодательством предусмотрено два вида сервитутов     - частные и публичные. Частные установлены в интересах конкретных граждан или юридических лиц (согласно [п. 1 ст. 23 ЗК РФ] устанавливается в соответствии с гражданским законодательством), а публичные — в интересах государства, муниципальных образований или всего местного населения в целом. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Правила, порядок, сроки и исчерпывающий перечень возможных случаев, для которых возможно установление публичных сервитутов, содержится в[ ст. 23 ЗК РФ.].

       Примером частного сервитута служит право соседей пользоваться колодцем, расположенным на чьей-то территории. Также в интересах отдельного лица может быть разрешено прохождение линий электропередачи или связи, трубопроводов и т. п. по соседним земельным участкам. Разумеется, это делают не из соображений экономической выгоды, а потому, что по-другому провести, например, коммуникации нельзя. Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерное денежное возмещение от лиц, в интересах которых введено такое право, если иное не предусмотрено федеральными законами. Понятно, что если соседи не могут прийти к соглашению об установлении сервитута или о размере платы, то решение вопроса передают в суд.

      Сервитут признают публичным, когда круг его правообладателей не определен. Он установлен законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта Федерации или органа местного самоуправления. Общественными интересами в данном случае могут быть вызваны такие необходимые действия, как, например: прогон скота через земельный участок; ремонт коммунальных, инженерных или электрических сетей и объектов транспортной инфраструктуры; проведение дренажных работ; размещение на названной территории межевых или геодезических знаков и обеспечение доступа к ним; предоставление прохода к прибрежной полосе и ряд других случаев, предусмотренных законом.

       Теоретически земельный участок могут обременить публичным сервитутом только после проведения общественных слушаний и с учетом их результатов. Однако в настоящий момент их не устраивают. Вместо этого населению сообщают о самом факте и сроках установления сервитута и в течение определенного периода времени, указанного в уведомлении, принимают замечания граждан. Затем уполномоченный орган обрабатывает, анализирует полученную информацию и издает нормативный акт, где формулирует цель отягощения публичным сервитутом и его содержание, срок действия и порядок регистрации, а также характеристики территории, в отношении которой его намерены ввести.

       Собственник земельного участка, обременяемого публичным сервитутом, также вправе требовать от органа государственной власти или местного самоуправления соразмерную плату, но только в тех случаях, когда возникают существенные затруднения в использовании данной территории. Как правило, размер причитающейся денежной суммы определяют по специальной методике профессиональные оценщики.

     Если же в результате установления публичного сервитута пользоваться участком по прямому назначению стало в принципе невозможно, его владелец вправе потребовать у соответствующего государственного или муниципального органа возмещения убытков, выкупа этого надела или предоставления равноценного. Возникшие между сторонами разногласия подлежат рассмотрению в арбитражном суде.

       Cогласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации и только после нее вступают в силу. Если на одном земельном участке устанавливают несколько сервитутов, то в отношении каждого из них в Едином государственном реестре делают отдельную запись. Собственнику земли в течение пяти дней с момента регистрации обременения направляют уведомление. Если сервитут был установлен на определенный срок, например на время проведения каких-либо работ, то его прекращение также подлежит государственной регистрации.

          Следует отметить, что правила  об установлении сервитутов, предусмотренные  гражданским законодательством,  распространяются не только на земельные участки, но и на здания, строения, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком [ст. 277 ГК РФ].

          В соответствии с [п. 1 ст. 274 ГК РФ] собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

       Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

      Как следует из [п. 1 и п. 4 ст. 274 ГК РФ], сервитут может быть установлен только в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности. При этом правом требовать установления сервитута обладает собственник недвижимого имущества, а также лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

      Собственник объекта недвижимого  имущества, обремененного сервитутом, не лишен прав владения, пользования и распоряжения таким объектом [п. 2 ст. 274 ГК РФ]. При переходе права собственности на объект недвижимого имущества, обремененного сервитутом, сервитут сохраняется.

     Сервитут  не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, не может быть отчужден в иной форме, передан в залог, а также не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

       Согласно [п. 4 ст. 23 ЗК РФ] сервитут может быть срочным или постоянным, т.е. установленным на определенный срок или бессрочным. Так, например, публичный сервитут может быть установлен на время проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Кроме того, с течением времени могут отпасть основания установления сервитута и в этом случае по требованию собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, он может быть прекращен. Помимо указанного, собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе в судебном порядке требовать его прекращения в случаях, когда этот объект недвижимости не может использоваться в соответствии с его целевым назначением. 
 

                        3. Порядок установления и прекращения сервитутов

    Порядок установления серветутов 

   Как уже было сказано выше, публичный  сервитут устанавливается законом  или иным нормативно-правовым актом  РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для  обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Следует отметить, что в ГК РФ и ЗК РФ процедура проведения таких слушаний не описана, поэтому, в настоящее время, субъекты РФ принимают по этому поводу свои нормативные акты. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.     

    Порядок прекращения сервитутов            

Согласно  положению [ст. 276 ГК РФ]  по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.  
 
 

    4. Механизм государственной регистрации сервитутов

         Государственная регистрация сервитута проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

       Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

       Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публичным. В правоустанавливающих документах об установлении сервитута должны быть указаны его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут, дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом (если она установлена). Регистрация сервитута производится после регистрации одного из вещных прав на «доминирующий» и на «обремененный» земельные участки. Документы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственником (владельцем, пользователем) «господствующего» и «подчиненного» участков (для юридических лиц с приложением оттиска печати). При регистрации сервитута представляется план земельного участка с нанесением сервитутов, выданный органом кадастрового учета, либо технический паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости, выданный органом технического учета. В случае перехода любого вещного права на земельный участок по сделкам к другому лицу сервитут, обременяющий данный участок, сохраняется.