Оглавление:

 

Введение

     Оценка земли или  земельных участков является одним из основных объектов оценки недвижимости. Она чаще всего производится в составе заказа по оценке объекта жилой или нежилой (коммерческой) недвижимости, что однако не исключает оценку того или иного земельного участка в чистом виде.

     Вопросы, касающиеся оценки земли и земельных участков, преобразования земельных отношений всегда актуальны. Земельный рынок должен четко регулироваться государством на основе системы научно обоснованной экономической оценки земли.

     В России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что не удивительно, так как земля на протяжении всей истории используется людьми для удовлетворения разнообразных потребностей – ведения сельского хозяйства, размещения жилых и производственных объектов, получения доступа к другим природным объектам (недрам, лесам и т.д.).

     Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

 

I Производительный потенциал земельного участка

     Общая задача организации использования  земельных ресурсов заключается в том, чтобы в процессе территориальной организации производства найти наиболее эффективные варианты рационального использования не отдельного вида, а всего комплекса природных ресурсов. Это необходимо для выработки научно обоснованных рекомендаций по территориальному планированию в каждом регионе с учетом использования всех компонентов минерального сырья, земельного фонда для сельского и лесного хозяйства, промышленных предприятий, городов и транспорта, надежного обеспечения водой всех потребителей. Отсюда вытекает необходимость комплексной оценки производительных свойств земли, ибо любому отдельно взятому земельному участку присуще определенное сочетание пространственных, почвенных и других свойств, составляющее производительный потенциал. Его необходимо рассматривать как сочетание свойств земли и природных условий, формирующееся под воздействием человеческого общества и определяющее характер рационального использования земельного участка в сфере расширенного воспроизводства.[7]

     Производительный потенциал должен явиться основой для комплексной оценки свойств земли как орудия и предмета труда в различных сферах общественной деятельности.[4]

     В процессе общественного развития значение свойств земли и их сочетаний  постепенно изменяется. На каждом этапе оно зависит от потребности народного хозяйства, с одной стороны, и материально-технических возможностей государства — с другой. Так, возникновение крупных городов исторически связано с использованием транспортных, в том числе водных, магистралей. В настоящее время этот фактор в известной мере утратил свое значение, однако на крупных реках строятся гидроэлектростанции, составляющие основу энергетики. Смещение центра тяжести горнодобывающей промышленности в северо-восточные районы страны вызывается не только увеличением потребности государства в минеральных и энергетических ресурсах, но и ростом его экономического могущества. Даже в сельском хозяйстве уровень использования производительного потенциала земли изменяется, а значение тех или иных факторов плодородия почв постоянно возрастает по мере улучшения материально-технической оснащенности и совершенствования земельных отношений.[4]

     Динамичность  производительного потенциала проявляется  также в различном, а иногда и  прямо противоположном воздействии  определенных свойств земли на результаты производства. Например, древесная растительность может представлять собой ценный строительный материал, выполнять важную природоохранную роль и одновременно являться препятствием для обработки сельскохозяйственных угодий, резко снижая его продуктивность. Развитая гидрографическая сеть служит водными транспортными магистралями и вместе с тем серьезно затрудняет движение наземного транспорта. Исследуя производительный потенциал земельного участка, необходимо исходить из следующих принципиальных положений:[7]

     1.Значение производительного потенциала конкретного участка не может быть определено раз и навсегда, так как оно изменяется с развитием производительных сил.

     2.Хозяйственную оценку производительному потенциалу следует давать применительно к определенной стадии общественного процесса воспроизводства на основе выделения доминирующих факторов и сопоставления эффективности их функционирования.

     3.Значение производительного потенциала должно отражать комплексную количественно-качественную характеристику свойств земли и стимулировать ее рациональное использование во всех формах воспроизводства.  
Оценка производительного потенциала должна обеспечить сопоставление результативности использования земли в различных отраслях и сферах деятельности. Она осуществима только в денежной форме. Чтобы определить весь возможный эффект, необходимо учесть следующие показатели: базовую оценку производительного потенциала применительно к каждому земельному участку; реальный эффект функционирования земли; оценку потерь народного хозяйства (отрасли, предприятия) в связи с утратой определенных свойств земли вследствие ее нерационального использования.

     Главной характеристикой производительного  потенциала должна служить оценка, устанавливаемая государством на основе определения суммарного народнохозяйственного эффекта, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих земле свойств в соответствии с достигнутым уровнем развития производительных сил.

     Оценке  производительного потенциала в целом придается социально-экономическое значение. Ее задача – способствовать организации рационального природопользования, основу которого составляют научно обоснованное зонирование территории, взаимосогласованное размещение отраслей и отдельных предприятий, повышение эффективности использования земли в сельском хозяйстве.[4] 
 

II Экономическая оценка производительного потенциала земли

     Финансовая  система ценообразования, способная  компенсировать как государству, так и землепользователям все расходы, связанные с использованием земли, должна явиться важнейшим регулятором соотношения индивидуального и общественного укладов землепользования, а также распределения земли между производственной и непроизводственной сферами.[4]

     При оптимальной оплате государство сохранит за собой рычаги поощрения добросовестных землевладельцев посредством введения льгот налогообложения, кредитования, инвестиций в мелиоративное, дорожное, культурно-бытовое строительство. С другой стороны, очевидно, что лишь достаточно высокие ставки на землю в сочетании с ощутимыми экономическими санкциями при нерациональном использовании земли способны стать регуляторами спроса и предложения.

     Важнейшими  составляющими системы ценообразования в сфере землепользования являются:[7] 
1.базовая оценка земельного участка (нормативная цена), устанавливаемая государственными органами на основе суммарного эффекта, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих земле свойств;

2.компенсационные платежи, составляющие ту часть базовой оценки, которая может быть потеряна при использовании участка в соответствии с новым целевым назначением; 
3.земельный налог, дифференцированный в зависимости от количества, качества земли и расположения участка;

4.арендная плата за пользование землей, назначаемая при взаимосогласованных условиях временного пользования.

     Рассмотрим  их подробнее. 

     1. Базовая оценка

     В общем виде базовая оценка может быть представлена следующим выражением:[4]

      , где

       базовая оценка земли;

      общая оценка сельскохозяйственного потенциала (почвенного плодородия в сочетании с эффективностью ведения сельского хозяйства);

       общая оценка лесохозяйственного потенциала;

       оценка геологического потенциала;

      оценка водохозяйственного потенциала;

      стоимость основных производительных фондов и средств производства, непосредственно  связанных с землей;

     Поскольку нет единой методики оценки земельных ресурсов, предлагаемая формула может быть использована при заключении сделок по недвижимости, требующих проведения оценки земельного участка.

     При оценке земельных ресурсов, как видно  из приведенной формулы, должно быть учтено множество факторов, среди которых решающее значение имеют: местоположение участка, его транспортная обеспеченность, характер проектируемого объекта строительства на участке, затраты, связанные с реализацией дополнительных требований заказчика: снос и перенос строений и сооружений, стоимость инженерного обеспечения участка и т. д.

     Итоговые  показатели базовой оценки, наряду с природными факторами, должны учитывать  реальные социально-экономические, а  также территориальные условия  землепользования.  

1.1 Оценка сельскохозяйственного потенциала земельного участка

     Оценка сельскохозяйственного потенциала земельного участка будет исходить из почвенного плодородия, типов и видов севооборотов, видов и подвидов угодий, уровня интенсивности сельскохозяйственного производства, местоположения, конфигурации и других особенностей участка. В общем виде комплексная оценка 1 га земли по плодородию м эффективности функционирования может быть представлена следующим выражением:[4]

      , где

      средневзвешенная оценка (в баллах бонитета), отражающая уровень плодородия земельного участка;

      средневзвешенная денежная оценка балла бонитета, складывающаяся с  учетом видов угодий, структуры посевов  и конъюнктуры ценообразования;

      стоимость основных средств сельскохозяйственного  назначения в расчете на 1 га;

      нормативных коэффициент эффективности  капиталовложений исходя из срока окупаемости (20 – 25 лет);

       коэффициент приоритета сельского хозяйства, определяемый местной администрацией с учетом следующих условий:

• землеобеспеченности населения, наличия ресурсов сельскохозяйственного освоения, состояния снабжения жителей товарами местного производства;
• местоположения отводимого участка относительно населенных пунктов и усадебных центров, животноводческих ферм, пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции, дорог общего пользования;
• расположения участков в полях севооборота, сенокосных и пастбищных массивах, характера нарушения системы использования земли при изъятии участка;
• расположения участков относительно источников водополива, водопоя скота и других условий, обеспечивающих возрастание дифференциальной ренты;
• особого значения земельных участков в качестве части опытных полей, научных и экспериментальных центров сельского хозяйства и т.п.

     Оценка  сельскохозяйственных земель – это либо рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права аренды земельного участка. При этом необходимо понимать, что рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.[5]

     Оценка  сельскохозяйственных земель, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и т. д.  Она так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.[5]

     Необходимо учитывать, что оценка земли сельскохозяйственного назначения изменяется во времени и всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.[5]

     Оценка  сельскохозяйственных земель производится для взноса в уставной капитал  предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных  действующим законодательством. Оценочная  экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.[5]