Задачи по "Земельному праву"

Необходимы  заключения республиканских и федеральных органов:     

• Министерства имущественных отношений       

• Министерства охраны природы      

• Управления Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости     

• Республиканского органа санитарно-эпидемиологического  надзора     

• Ленского бассейнового водного  управления Федерального агентства  водных ресурсов;     

• Министерства культуры и духовного  развития, объекты археологического наследия.      

Районные  заключения:     

• Управления Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости     

• Заключение отдела архитектуры  и градостроительства комитета земельных  и имущественных отношений муниципального района;     

• Заключение инспекции охраны природы  района     

• Заключение санитарно-эпидемиологического  отделения Управления Федеральной  службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека     

• Справка (архитектуры) об отсутствии или  изменении генерального плана     

• Заключение лесничества     

• Заключение пожарного надзора ОГПН     

По  статье 4.1 ФЗ 191-ФЗ должны быть проведены  публичные слушания:     

Орган государственной власти, орган  государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо, заинтересованное во включении земельного участка  в границы населенного пункта направляет в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта.     

Орган местного самоуправления в течение  сорока пяти дней с даты поступления  заявления:      

• Подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ заключение о возможности целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта;     

• Проводит публичные слушания по вопросу  о включении земельного участка  в границы населенного пункта;      

• Публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта организуются и проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования с учетом требований статьи 4.1.;     

• Решение о проведении публичных  слушаний принимается в течении пяти рабочих дней с даты поступления заявления;     

• Извещение о проведении публичных  слушаний подлежит опубликованию в  порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и размещается на официальном  сайте муниципального образования в сети «Интернет» ( при наличии сайта) и направляется правообладателям земельных участков;     

• После проведения слушаний заключение о результатах публичных  
слушаний подлежит опубликованию для официального  
опубликования муниципальных правовых актов и размещается на  
официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет» (  
при наличии сайта);     

• Срок проведения публичных слушаний со дня опубликования извещения  об их проведении определяется уставом  или нормативно-правовыми актами муниципального образования, но не может превышать одного месяца;     

Орган местного самоуправления направляет в  Департамент по лесным отношениям подготовленные:      

• Заключение о целесообразности включения  земельного участка в границы  населенного пункта;      

• Распоряжение о проведении публичных слушаний. 

 

 
 
Задача № 3

Представитель товарищества собственников жилья обратился  в орган кадастрового учета с  заявлением о постановке земельного участка под многоквартирным  жилым домом и прилегающей  территорией на государственный  кадастровый учет. В учете было отказано в связи с тем, что  в отношении данного участка  не осуществлялось межевание, и отсутствует  протокол общего собрания собственников  помещений. 
Правомерен ли отказ в постановке на кадастровый учет данного земельного 
участка? Каков порядок возникновения права собственности на земельный 
участок под многоквартирными домами в существующей застройке (до 
вступления в силу Жилищного кодекса РФ)?

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса  РФ право общей долевой собственности  собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме возникает среди прочего имущества и на земельный участок, занятый таким домом. 

По  общему правилу, установленному ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», момент возникновения права общей долевой  собственности на земельный участок под многоквартирным домом зависит от даты постройки и наличия кадастрового учета земельного участка.     

В случаях, когда многоквартирный  дом построен(реконструирован) после введения в действие ЖК РФ, т.е. после 01.03.2005, то прием в эксплуатацию такого дома возможен только после установления размера и границ участка, занятого домом. В данном случае право долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок, возникает с момента возникновения права собственности на помещение.     

В существующей застройке земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме:

• с даты вступления в силу ЖК РФ, т.е. с 01.03.2005 – если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прошел кадастровый учет до указанной даты;
• с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет – если указанные действия не были осуществлены до вступления в силу ЖК РФ.

 

     Как видно из указанного выше, в ситуациях, когда многоквартирный дом построен до введения в действие ЖК РФ, и земельный участок под ним не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, для возникновения права общей долевой собственности на участок необходимо инициировать процедуру формирования такого участка и постановки его на государственный кадастровый учет.      

Законодательством процедура по формированию участка  и постановки его на кадастровый  учет достаточно четко регламентирована и состоит в осуществлении  следующих действий:      

1. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.     

На  указанном собрании собственники помещений  должны принять решение о формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учет с целью возникновения права общей долевой собственности на него, а также выбрать лицо, полномочное на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и проведении его кадастрового учета.     

Инициировать  процедуру проведения общего собрания собственников помещений вправе любой из собственников помещений. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения на общем собрании принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.  Состав  и примерные формы документов,необходимых для принятия общим  собранием собственников помещений  в многоквартирном доме решения  о формировании земельного участка  утверждены Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП.      

2.Обращение  в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.     

Комиссия  по обеспечению реализации решений  общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее – Комиссия) создается при префектуре соответствующего административного округа города. Уполномоченное  общим собранием собственников  помещений в многоквартирном  доме лицо обращается с запросом в  Комиссию для проверки документов по принятию общим собранием собственников такого дома решения о формировании земельного участка и получения заключения о соответствии представленных документов требованиям законодательства (в виде выписки из протокола Комиссии).     

3. Обращение в Департамент земельных ресурсов города.     

В соответствии с законодательством  лицо, уполномоченное общим собранием  собственников помещений в многоквартирном  доме, обращается в Департамент земельных  ресурсов с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и постановке его на государственный кадастровый учет.     

К указанному заявлению прилагаются:

1. документ, подтверждающий полномочия представителя и документы, удостоверяющие его личность;

2. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

3.выписка из протокола Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.     

Вместе  с тем следует отметить, что  вступившими в силу гл. 1.1. ЗК РФ и Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» существенно упрощен порядок формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков. В соответствии с указанным законом, обратиться в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости – Роснедвижимость (его территориальные органы) с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет вправе любое лицо.     

К указанному заявлению должен быть приложен межевой план земельного участка. Подготовку межевого плана земельного участка осуществляют кадастровые инженеры, коими до 01.01.2011 являются, в том числе, землеустроители и землеустроительные организации, обладающие на 01.03.2008 правом выполнения работ по землеустройству.      

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном  доме вправе самостоятельно заключить  договор с кадастровым инженером  на выполнение работ по формированию земельного участка, занятого домом, подготовке документов, необходимых для постановки участка на кадастровый учет

На данной стадии нередко возникают  споры по определению размера  и площади земельного участка, занятого многоквартирным домом и подлежащего  передаче в общую долевую собственность  собственников помещений в нем.     

В соответствии с законодательством площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.     

Согласно  ЗК РФ предельные размеры земельных  участков устанавливаются в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.     

4. Проведение государственного кадастрового учета земельного участка.      

В соответствии с законодательством  осуществление данного этапа работ обеспечивает Департамент земельных ресурсов муниципального образования, для чего обращается в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения государственного кадастрового учета (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы). Полученный кадастровый паспорт земельного участка передается заявителю. Общий срок формирования земельного участка под многоквартирным домом не должен превышать шести месяцев.     

Вместе  с тем, как уже было отмечено выше, согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка вправе обратиться любое лицо, в том числе уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).      

Таким образом, собственники помещений в  многоквартирном доме вправе самостоятельно обратиться в Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по муниципальному образованию с заявлением о постановке земельного участка, занятого таким домом, на государственный кадастровый учет и получить кадастровый паспорт участка.     

5. Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.      

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.     

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ право  собственности на земельные участки, возникает по основаниям, установленным  гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной  регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".     

П. 2 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Исходя  из анализа указанных выше норм, следует, что ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» предусмотрен иной момент возникновения  права собственности на земельный  участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка.     

Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, возникает не с момента государственной регистрации, а с 01.03.2005 или с момента проведения государственного кадастрового учета такого участка.     

6. Государственная регистрация права общей долевой собственности.     

В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация  возникновения права на жилое  или нежилое помещение в многоквартирных  домах одновременно является государственной  регистрацией неразрывно связанного с  ним права общей долевой собственности  на общее имущество.