Земельный серветут

     2. Судами общей юрисдикции  и арбитражными судами может  применяться и такая мера по обеспечению иска, как запрещение ответчику (собственнику или правообладателю недвижимости) совершать определенные действия, как правило, по отчуждению данного имущества. О наложении запрещения соответствующий суд выносит определение (ст. 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

     3. В порядке уголовного судопроизводства в целях обеспечения гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, полученного в результате преступных действий либо нажитого преступным путем, прокурор, а также дознаватель или следователь с согласия прокурора возбуждают перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия. Суд рассматривает ходатайство в порядке, установленном статьей 165 Уголовно-процессуального кодекса РФ. При решении вопроса о наложении ареста на имущество для обеспечения возможной конфискации суд должен указать на конкретные, фактические обстоятельства, на основании которых он принял такое решение.

     Наложение ареста  на имущество состоит в запрете,  адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

     Арест может быть  наложен на имущество, находящееся  у других лиц, если есть достаточные  основания полагать, что оно получено  в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого (ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации).

     4. В целях обеспечения исполнения исполнительного документа по имущественным взысканиям по заявлению взыскателя, судебный пристав-исполнитель одновременно с вынесением постановления о возбуждении исполнительного производства вправе произвести опись имущества должника и наложить на него арест, о чем указывается в этом постановлении и (ст.ст.9,45,46,51 Федерального закона от 21.07.1997 года № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве").

     5. В порядке обеспечения  исполнения решения о взыскании  задолженности по налогу - арестом имущества, признается действие налогового или таможенного органа с санкции прокурора по ограничению права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества (ст. 77 Налогового кодекса Российской Федерации).

     Арест имущества производится  в случае неисполнения налогоплательщиком-организацией в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо предпримет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса Российской Федерации). [9]

2.5 Решения об изъятии земельного участка

В статье 279 ГК РФ рассказывается об изъятии земельного участка для  государственных и муниципальных  нужд:

 

1. Земельный участок может  быть изъят у собственника  для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для  чьих нужд изымается земля, выкуп  осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

(в ред. Федерального  закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии  земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

(в ред. Федерального  закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3. Собственник земельного  участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

4. Решение федерального  органа исполнительной власти, органа  исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).[5]

2.6 Публичные сервитуты

Сервитут, или ограниченное право пользования одним или  несколькими чужими (соседними) земельными участками, так же, как и иные формы пользования землей, является вещным правом и регламентируется в ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 274—278 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выделяют два вида сервитута: частный и публичный.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и  проезда через соседний земельный  участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и  трубопроводов, обеспечения водоснабжения  и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества (ч. 2 п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается на основании закона или иного нормативно-правового акта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо органов местного самоуправления и учреждается без непосредственного изъятия земельного участка.

По времени действия публичный  сервитут может быть срочным или постоянным и должен быть зарегистрирован органами государственной власти.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются  установлением публичного сервитута, имеют право на судебную защиту своих прав и законных интересов в отношении принадлежащего им земельного участка.

Публичные сервитуты могут  устанавливаться для следующих целей:

— проход или проезд через  земельный участок;

— размещение на земельном  участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— использование земельного участка в целях ремонта

— коммунальных, инженерных, электрических и других линий  и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

— проведение дренажных  работ на земельном участке;

— забор воды и водопой;

— прогон скота через  земельный участок;

— сенокос или пастьба  скота на земельных участках в  сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

— использование земельного участка в целях охоты, ловли  рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

— временное пользование  земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

— свободный доступ к  прибрежной полосе.

На уровне субъектов Российской Федерации могут устанавливаться  дополнительные основания для установления публичного сервитута — права государственных органов и органов местного самоуправления ограниченного пользования чужими земельными участками.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного  сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В соответствии со ст. 275 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.[10]

2.7 Особые условия использования  земельных участков

 Обременением могут служить особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.

Земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Задачами природоохранительного  законодательства Российской Федерации являются регулирование отношений в сфере взаимодействия общества и природы с целью сохранения природных богатств и естественной среды обитания человека, предотвращения экологически вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности, оздоровления и улучшения качества окружающей природной среды, укрепления законности и правопорядка в интересах настоящего и будущих поколений людей.

Использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

 Цели охраны этих важных объектов природы сформулированы в ст. 12 Земельного кодекса РФ:

1) загрязнения, захламления,  нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности;

2) обеспечение улучшения  и восстановления земель, подвергшихся  деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. [11]

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Особенности сделок с обремененными участками. Влияние обременения на стоимость.

3.1 Особенности сделок  с обремененными участками

У каждого собственника участка  есть его кадастровый паспорт, где  указывается площадь, цена, категория земель и многое другое, в том числе и наличие обременения(Рис.1,2,3).

Рис.1

Рис.2

Рис.3

При заключении договора должно быть указано наличие обременений, их вид (сервитут, ипотека и т.д.), а также в пользу кого они установлены.

При ипотеке заключение сделок невозможно, без разрешения залогодержателя (в нашем случае – банка). В соответствии со ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть все такие действия должны быть согласованы с залогодержателем, и получено его письменное согласие.

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который  обременен этим сервитутом, к другому  лицу. При этом с новым собственником  земельного участка, обременяемого  сервитутом, заключается новый договор  или соглашение об установлении сервитута.

 

3.2 Влияние обременения  на стоимость.

Под упущенной выгодой  собственника земельного участка или  иного объекта недвижимости, обремененного  сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.[12]

Земля продается как носительница дохода. Продается ее способность  приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента. При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять рентный доход . Он соглашается продать землю за такую сумму, которая, будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте . Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение своего капитала, своей собственности.

Цена земли = (Размер арендной платы (рента) / величина ссудного процента) × 100% [15]