Земельный участок как объект недвижимости

Содержание

Введение …………………………………………………………………………….3

1. Понятие  земельного участка как объекта  недвижимости ……………………..4

2. Правовое  регулирование   земельного  участка  как объекта   недвижимости .5

3.Экономические  аспекты оценки земельных участков ………………………...11

4.  Проблемы  и перспективы  развития  правового   регулирования  земельных   участков  как  объектов  недвижимости ………………………………………….16

Заключение ……………………………………………………………………...….20

Список использованной литературы ………………………………………….….21 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Проблема  участия земли в гражданском  обороте приобрела чрезмерную остроту  вследствие того, что она напрямую связана с возрождением частной  собственности на землю и установлением  пределов распоряжения ею. В настоящее  время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в  качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит.

    Проблема  совершенствования правового регулирования  земельных отношений в России в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон  различны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.

    В настоящее время практически  во всём мире с каждым годом наблюдается  постепенное глобальное ухудшение  состояния окружающей природной  среды. Особенно ярко это проявляется  в нашей стране так как, и уровень  технического развития оставляет желать лучшего, и степень защищённости предприятий никуда не годится. Это  происходит под воздействием различных  факторов, в основном это обусловленная  жизненной необходимостью всёвозрастающая  активная деятельность человека по приспосабливанию окружающей среды для себя и своих  нужд. И всё это приводит к необходимости  принятия мер по сохранению как самих земель так и их ценных качеств.

    Целью написания этой работы является рассмотрение земельного участка  как объекта  недвижимости.

 
 
 

1. Понятие земельного  участка как объекта  недвижимости

    Земельный участок - часть земной поверхности  на территории государства, границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится  к объектам недвижимости и может  стать предметом различных сделок.

    Согласно  Земельному кодексу РФ (далее - ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование.

    В РФ определены следующие категории  земель:

    · сельскохозяйственного назначения;

    · поселений;

    · промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;

    · особо охраняемых природных территорий и объектов;

    · лесного фонда;

    · водного фонда;

    Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее  время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном  земельном кадастре». Моментом возникновения  или прекращения существования  земельного участка как объекта  кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в  Единый государственный реестр земель -- основной документ земельного кадастра.

    Он  содержит такие сведения, как:

    - кадастровые номера;

    - местоположение (адрес);

    - площадь; 

    - категория земель и их разрешенное  использование; 

    - описание границ участков, их  отдельных частей;

    - зарегистрированные в установленном  порядке вещные права и ограничения  (обременения);

    - экономические характеристики, в  том числе размеры платы за  землю; 

    - качественные характеристики, в  том числе показатели плодородия  для отдельных категорий земель;

    - наличие объектов недвижимого  имущества, прочно связанных с  участками.

    Кадастровый номер участка - это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями. 
 

    2. Правовое  регулирование   земельного  участка   как объекта   недвижимости 

    Регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли. В тоже время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Как правильно отмечала И.А. Иконицкая: «Регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель есть не что иное, как установление определенных правил по использованию соответствующего недвижимого имущества»¹.

    Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики². При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок.

    Как уже отмечалось, особый правовой статус земли не означает введение необоснованных ограничений на участие земли  в гражданском обороте. С этим утверждением не всегда согласны юристы, специализирующиеся в области земельного права. Так, по мнению Г.В. Чубукова «земля является особой земельной недвижимостью (то есть не является вещью) и поэтому все проживающие на российской земле народы должны (по праву своего рождения) признаваться сособственниками общенародного достояния, а земельный правопорядок и объем земельных прав определяться не гражданским законодательством, а на референдумах сособственников»³. Очевидно, что реализация подобной идеи невозможна ни с теоретической, ни с практической точки зрения.

    Необходимо  учитывать, что существует деление  земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним в частности относятся земли:

    - историко-культурного наследия;

    - государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;

    - предоставленные для нужд обороны;

    - общего пользования в населенных  пунктах;

    - заповедников;

    - залегания природных ископаемых  и т.д.

    Конституция Российской Федерации (ст. 11) провозгласила  землю достоянием народов, проживающих  на соответствующей территории. В  соответствии с ней земля может  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная  собственность на землю определяется по так называемому остаточному  признаку: земля, не находящаяся в  собственности граждан, юридических  лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

    Вместе  с тем имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную специфику, которая заключается  в том, что земельные участки  должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной  собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим  лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Невыполнение установленных  земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие  у собственника. Это правило закреплено в ст. 285 ГК. В частности, основанием для изъятия земельного участка  могут, например, служить факт грубого  нарушения правил рационального  использования земель или использования  земель не по целевому назначению либо случаи, когда его использование  приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической  обстановки.

    Основным  правовым актом в области земельных  отношений является Земельный кодекс Российской Федерации, однако он не регулирует вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения (последние регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также соответствующими положениями Гражданского кодекса РФ). Таким образом, в компетенцию ЗК РФ входит регулирование отношений, связанных с использование и охраной земель, тогда как отношения по владению пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством.

    При этом следует иметь в виду, что  согласно ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в других законах  должны соответствовать ГК. Таким  образом, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК и других актах земельного законодательства могут воспроизводиться (полностью или частично) либо могут конкретизироваться в ЗК, не вступая в противоречие с ГК. Наконец, в земельном законодательстве есть "свои" земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК. К числу последних относятся нормы публично-правового характера о компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений, о государственном учете земель и т.д. Однако, как будет отмечено ниже, на практике этого не происходит и существует достаточно большое противоречие между двумя указанными правовыми актами.

    Как уже было отмечено, земельные участки  являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно  участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). Имущественный характер отношений  с земельными участки как объектами  недвижимости, получает свое подтверждение  и в принципе платности за пользование землей⁴. В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того, чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

    Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества и его  правовой режим отличается от правого  режима других недвижимых вещей. Так, земельный  участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности речь идет о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного  бессрочного пользования земельным  участком.