Договор аренды

                                                         ВВЕДЕНИЕ 

    В последние годы в России необходимость договора аренды очень возросла. По договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности; возмездный характер; срочный характер договора; предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Поэтому над этим вопросом можно работать очень долго. Ведь в нем необходимо рассмотреть такие аспекты как: договор аренды предприятия, права кредиторов при аренде предприятия, форму государственной регистрации договора аренды предприятия, передачу арендованного предприятия, обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на эксплуатацию, возврат арендованного предприятия и т. д.

 Возникновение  института аренды предопределено  стремлением участников гражданского  оборота наиболее полно и рационально  использовать имущество. Аренда  обеспечивает лицу возможность  извлекать выгоду, временно пользуясь  чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи в наем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам . Статистические данные о рассмотрении арбитражными судами гражданских дел свидетельствуют о стабильном росте количества споров, связанных с договорами аренды.

   Актуальность исследования заключается в том, что Российское законодательство содержит подробную регламентацию о договоре аренды предприятий, но все же встречаются вопросы, над которыми стоит подумать. Государственной регистрации подлежит право аренды предприятия, если иное не установлено законодательством РФ. Поэтому, более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.

Субъекты  отношений, изначально предполагая  арендовать предприятие долгосрочно, заключают договор аренды на срок не более одного года, соблюдая простую письменную форму, но, ежегодно предупредив друг друга о намерении продлить данный договор, продолжают быть его участниками столько, сколько это необходимо. Данная схема не противоречит закону, но, на мой взгляд, все-таки необходимо её прописать, дабы при рассмотрении в арбитражных судах дел касающихся заключения и расторжения договоров аренды предприятий исключить затягивание процессов для выяснения истинных намерений сторон.

    Цель работы - дать определение договору аренды предприятий, уметь находить отличия от других договоров аренды.

Достижение  цели исследования возможно путем постановки задач и последующего их разрешения.

Основные  задачи:

1. Дать понятие аренде предприятий.

2. Расписать содержание договора аренды предприятий.

3. Рассказать о заключении и оформлении договора аренды предприятий.

4. Ознакомиться с исполнением и прекращением договора аренды предприятий.

Для достижения цели работы и разрешения поставленных задач, работа состоит из введения, 2х глав, заключения, списка литературы. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие между субъектами гражданского права, направление на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

    Предметом исследования являются условия заключения договора аренды предприятий.

   Методологическую основу исследования составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез.

1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ 

    Договор аренды является одним из классических типов гражданско-правовых договоров, чья история насчитывает тысячелетия. Первые упоминания об аренде содержались в актах древнего Вавилона и Египта. Но римское право придало договору аренды современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника по договору аренды влекла собой расторжение договора аренды. В дальнейшем, вплоть до современного права, изменялись лишь некоторые детали правового регулирования видов договора аренды, но основы его остались неизменными.

    Аренда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. Запрещается сдавать в аренду предприятия оборонных отраслей, связи, транспорта, предприятия топливно-энергетического комплекса, здания государственных банков и т. д.

ГК РФ определяет договор аренды как гражданско-правовой договор по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абз.1 ст.606 ГК РФ).¹ Также в ГК РФ приведены определения других видов договора аренды. Из определения общего договора аренды следует, что он является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

    Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет желания или возможности приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое имущество в аренду не нужно, или он преследует цель извлечения прибыли.

   Любой образец договора аренды обязан отвечать следующим характеристикам:

Арендодатель  передает арендатору имущество во временное пользование за определенную плату. Этой характеристике соответствуют все виды договора аренды.

Арендатору  принадлежит право пользования, но не право собственности. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.

Арендодатель  сохраняет право полного распоряжения имуществом. Он может произвести его  отчуждение или изъять из владения и пользования и т.д. Данная характеристика может быть указана в тексте образца договора аренды.

Право пользования арендованным имуществом по договору аренды может сопровождаться возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем. Такой вид договора аренды как договор с правом выкупа арендованного имущества относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты договора купли-продажи и аренды.

    Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, управомоченное на это собственником либо законом.

Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды с другой стороны и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

Сроки договора. По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Бессрочный: срок договора не определён соглашением  сторон

Долгосрочный: 5- 20 лет 

Среднесрочный: 1-5 лет 

Краткосрочный: до 1 года

Существенные условия договора аренды.

Существенные  условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условии об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

    Виды аренды. В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Необходимо помнить, что в российском гражданском праве понятия договора аренды и договора имущественного найма выступают синонимами 
 

2  ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ 

2.1.Понятие, предмет, цели и стороны договора аренды предприятия