Введение

     Практически все предприниматели в своей  повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров – договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

     Правовому регулированию различных видов арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.

     В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

     Вместе  с тем, проблематикой данного договора является то, что суды постоянно дают разъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. Отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ¹ единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.

     Таким образом, налицо актуальность темы курсовой работы, которая позволяет не только определить новые подходы к исследованию категории материальной ответственности работника, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

     Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной практике, что обусловлено распространенностью данного договора в гражданском обороте.

     Цель  и задачи исследования вытекают из актуальности и степени научной разработанности проблемы.

     Целью представленной работы выступает комплексный  теоретико-правовой анализ договора аренды проведенный по следующим направлениям:

• всесторонний анализ правовых актов, действующих в Российской Федерации как источников правового регулирования договора аренды;
• рассмотрение проблем применения правовых норм, регулирующих договор аренды.

     В рамках данных направлений предполагается решить следующие задачи:

• выявить тенденции развития норм, регулирующих договор аренды;
• определить содержание и признаки договора аренды согласно действующему законодательству и правоприменительной практике;
• рассмотрение существенных условий, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект (предмет), срок, форма договора, арендная плата.

     Объект  и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

     Объектом  научного анализа настоящей работы являются договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности.

     Предметная  направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

     Методологической  основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще– и частнонаучные, а также специальные методы познания.

     Эмпирическая  база исследования построена на нормативном  материале и судебной практике.

     Нормативную основу составили: Конституция РФ,² федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями федеральных судов.  
 

1. Понятие и правовое регулирование договора аренды.

     Аренда  является одним из традиционных видов  гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

     В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

     Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

     Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).

     По  общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование.

     Аренда  дает возможность удовлетворять  потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

     В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды – лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характер отношений – при лизинге и пр.

     Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный  характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (прокату, лизингу и т.д.).

     Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого  действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 Кодекса говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

     Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных  участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264,  270,  280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 года № 45-ФЗ,³ и в Земельном кодексе РФ.⁴ Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, в том числе арендатор, не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

     В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1),⁵ имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года (см. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).

     Аренде  земельных участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса РФ.

     Сдача в аренду участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».⁶ По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (см. п. 26 Правил).

     За  арендатором участка закреплены довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором (ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другому лицу, внесению в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.

     Для норм, регулирующих этот договор, характерно повышенное внимание к защите прав и интересов арендатора. Примечательна норма, устанавливающая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

     Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Законом о приватизации (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

     Передача  в пользование (в том числе  на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом  РФ «О недрах»,⁷ Водным кодексом РФ,⁸ Лесным кодексом РФ.⁹

     Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.

     Нормы главы 34 ГК РФ, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.

     Таким образом, договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).