Договор аренды

3) производить  за свой счет капитальный ремонт  переданного в аренду имущества,  если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды (п.1 ст. 616 ГК  РФ).

Под капитальным  ремонтом понимается такое восстановление основных частей(конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок  проведения капитального ремонта должен быть установлен договором.

Если  этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном  ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания ), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт  должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время  капитального ремонта должны быть урегулированы  договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование  арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать  от арендодателя предоставления на время  ремонта аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться  отношения сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта арендованного имущества может существенно ущемить права арендатора.

Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору праве по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный  договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть  ее в счет арендной платы; б) потребовать  соответствующего уменьшения арендной платы; в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Договором аренды любое из этих прав может  быть исключено или ограничено;

4) возместить  арендатору стоимость неотделимых  улучшений, произведенных с согласия  арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено  договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ) . Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий: а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в  самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той  форме, которая предусмотрена для  самого договора аренды.

Если  характер и объем улучшений в  таком согласии не оговорены, следует  считать, что разрешены любые  улучшения, не меняющие назначения арендованного  имущества; б) использования для  производства улучшений собственных  средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что  вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения  арендованного имущества, произведенные  за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту  норму, следует исходить из того, что  по правилам бухгалтерского учета амортизационные  отчисления обычно производятся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения  являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором  аренды. Отделимые улучшения - это  такие улучшения вещи, которые  могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании  договора аренды такие улучшения  могут быть отделены арендатором  и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного  имущества, произведенных арендатором  без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество  в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться  арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре  не определены, то в соответствии  с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатор должен использовать  имущество сам. Если он допускает  к пользованию третьих лиц  без согласия арендодателя, он  нарушает другую свою обязанность,  предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение имущества должно  быть определено договором, в  противном случае имущество должно  использоваться по своему обычному  назначению, вытекающему из его  существа.

Если  арендатор пользуется имуществом не в соответствии в условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков /п.,3 ст.615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2) своевременно  вносить плату за пользование  имуществом (п.1 ст. 614 ГК

РФ). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором. И тогда применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обязательствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не выведет "обычные" порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду государственного имущества У как наиболее распространенной на практике).

Арендная  плата может устанавливаться  за все арендуемое имущество целиком  или отдельно по каждой из его составных  частей, в зависимости от того, какие  положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме: а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. З ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды, допустим, в виде части  прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если  конкретная форма арендной платы  договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой  сумме, уплачиваемой однократно или  периодически - в зависимости от срока договора аренды.

Если  иное не предусмотрено договором  аренды, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила  как о том, что арендная плата  является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая  из сторон договора может потребовать  в одностороннем порядке изменения  арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы  договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором  не предусмотрено, арендная плата может  быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные  договором аренды, или состояние  имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что  арендодатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения.

Ухудшение по случайным причинам состояния  имущества, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения  условий пользования, которые выступают  как внешние по отношению к  предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует  вести речь уже о риске случайной  невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения . Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Уменьшения  размера арендной платы можно  потребовать не при всяком ухудшении  условий пользования или состояния  имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое  ухудшение, при котором арендатор  в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при  заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено  п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором  в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что  размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная  плата может выплачиваться в  любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно  нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы  в установленный арендодателем  срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать  досрочного внесения арендной платы  не более чем за два срока подряд.

Существенное  нарушение срока должно толковаться  так же, как и существенное ухудшение  условий пользования или состояния  арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены  и иные правила, например, о запрете  требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности  требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока  подряд и т. п.;

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ). Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.