Договор купли-продажи недвижимости

Итак, если правовыми  актами или договором купли-продажи  недвижимости не предусмотрена обязанность  покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность  не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав).[27]

Свидетельства о праве собственности на имя  покупателя) о регистрации перехода права, собственности и о передаче недвижимого имущества (например, подписанного сторонами акта приема - передачи).

Таким образом, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). 

Заключение

Таким образом, существуют различные виды сделок с недвижимостью: купля-продажа, аренда, лизинг, обмен, мена, найм, дарение, залог и другие Они играют особую роль в социально-экономической жизни общества. Сделки с недвижимостью — инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющими производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливается пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, ибо договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества.

Как и в любом  договоре купли-продажи, предметом  данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи  недвижимости характеризуется как  двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения к рой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу  в качестве продавца может выступать  собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в  силу закона или договора.

Каких-либо общих  ограничений по поводу возможных  покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации). 

Список  использованных нормативных  актов, специальной литературы и материалов судебной практики:

Нормативные акты

1.    Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993.- № 237.

2.    Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Часть вторая (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.

3.    Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147

4.    Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1996. - № 1. - Ст. 16.

5.    Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп.) // Российская газета. – 1993. - № 5

6.    Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594

7.    Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1998. - № 7. - Ст. 785

8.    Федеральный закон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // СЗ РФ. - 2001 г. - № 21. - Ст. 2063

9.    Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. – 2000. - № 2. - Ст. 149

Специальная литература

10.  Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. – 2003. - № 9. – С. 57-58.

11.  Болтанов Е.С. Операции с недвижимостью: купля - продажа, дарение, наследование, налогообложения / Серия «Закон и общество» - Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 212 с.

12.  Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Cтатут, 2000. – 800 с.

13.  Витрянский В. Купля-продажа // Хозяйство и право. – 2002. - №1. – С. 57-59.

14.  Гражданское право. Том II (1) / Под ред. Е. А, Суханова. – М.: Бек, 2002. – 612 с.

15.  Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. Ч. 2. – M.: Проспект, 2003. – 642 с.

16.  Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А. Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2003. – 584 с.

17.  Ильченко А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Законодательство. - 2003. - № 4. – С. 28-32

18.  Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Инфра-М, 2004. – 480 с.

19.  Крашенников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилое помещение // Юрист. - 2001.- № 4. - С. 32-39.

20.  Лаврухин О. Рынок недвижимости // Бизнес. – 2003. - № 11.- С. 22 - 23

21.  Марголин М. Недействительные крупные сделки и сделки с участием заинтересованных лиц // Законодательство. - 2001. - № 3. – С. 70-72.

22.  Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. - 2001. - №12. – С. 68-70

23.  Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. – 2002. - №. 5. – С. 15-18

24.  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственном регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» / Под общ. ред. П.В. Крашенникова. - М.: Спарк, 2002. – 112 c.

25.  Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 2002. - № 7. – С. 27-30.

26.  Сделки с недвижимостью // Библиотечка "Российской газеты". - 2002. - № 20. – С. 36-40

27.  Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 2002. - № 2. – С. 20-22

28.  Суханов Е. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. - 2003. - № 21. – С. 45-49

29.  Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Филинъ, 2004. – 592 с.

30.  Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. - М.: Инфра-М, 2002. – 366 с.

31.  Хаскельберг Б.Л. Исполнение договора купли - продажи недвижимости и переход права собственности // Проблемы развития и совершенствования российского законодательства: Сб. статей. 4.2. - Томск, 1999. – 186 с. 
 

[1] Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А. Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2003. - C 54.

[2] Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. - М.: Инфра-М, 2002. - C. 17

[3] Гражданское право. Том II (1) / Под ред. Е. А. Суханова. – М.: Бек, 2002. - С. 107

[4] Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: «Маркетинг», 2002. - С. 46

[5] Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А.Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Инфра, 2004. -С. 25.

[6] Лаврухин О. Рынок недвижимости // Бизнес. – 2001. - № 11. - С. 22-23

[7] Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. - М.: Инфра-М, 2002. - С. 31

[8] Гражданское право. Том II (1) / Под ред. Е. А, Суханова. – М.: Бек, 2002. - С. 111

[9] Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. – 2003. - № 9. - С. 57-58

[10] Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. - М.: Спарк, 2003. - С. 11

[11] Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева. Ч. 2. – M.: Проспект, 2003. - C. 83

[12] Витрянский В. Купля-продажа // Хозяйство и право. – 2002. - №1. - С. 57

[13] Городов О. А. Жилищное право. – М.: Юрайт, 2001. - С. 291

[14] Витрянский В. Купля-продажа // Хозяйство и право. – 2002. - №1. - С. 57

[15] Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.– М.: Cтатут, 2000. - С. 234.

[16] Гражданское право. / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. Ч. 2. – M.: Проспект, 2003. - С. 120

[17] Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Инфра, 2004. - С. 137

[18] Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. - 2001. - №12. - С. 69

[19] Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. - 2001. - №12. - С. 70

[20] Брагинский М. И, Витрянский В. В. Договорное право. - М.: Статут, 2002. - С. 252.

[21] Марголин М. Недействительные крупные сделки и сделки с участием заинтересованных лиц. // Законодательство. - 2001. - №3. – С. 71

[22] Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. – 2003. - №5. - С. 17.

[23] Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 2002. - №2. - С. 40