Договор купли-продажи предприятия

СОДЕРЖАНИЕ 
 

ВВЕДЕНИЕ 3

Глава 1. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 5

Глава 2. ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ 7

     2. 1. Понятие договора продажи предприятия 7

Глава 3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА. 13

     3. 1.  Форма и государственная  регистрация договора продажи

     предприятия 13

Глава 4.   ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. 16

     4. 1. Государственная регистрация перехода  права собственности 16

     4. 2.  Особые случаи продажи предприятия 21

     4. 3.    Иные договоры, объектом  которых является предприятие 24

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29

СПИСОК  ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

       Предприятием  признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. Предприятие может быть объектом различных сделок — купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части.

       В настоящее время имущество многих предприятий принадлежит на праве  собственности государству, но владельцами  этого имущества (имущество находится  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении) в соответствии со ст.ст. 113-115 ГК РФ выступают созданные государством юридические лица, так называемые унитарные предприятия.

       В качестве субъекта права предприятие  определяется как самостоятельный  хозяйствующий субъект с правами юридического лица. Объект гражданского права — материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают гражданские правоотношения.

       Как субъект права предприятие подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 51 ГК РФ. В качестве такового оно рассматривается, например, в ст.ст. 113-115 ГК РФ, согласно которым государственные, муниципальные, а также казенные предприятия отнесены к одному из видов юридических лиц.

       Предприятие — это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, — земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права. Следовательно, при совершении сделок с предприятием их предметом являются все перечисленные виды имущества.

       Предприятие — это такой имущественный комплекс, который используется для осуществления только предпринимательской деятельности.

       Он  может являться государственной  или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.

       Совершение  сделок с предприятием не влечет прекращения  производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т. е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

       При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

       По  договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

         Существенным условием договора  продажи такой недвижимости является перечень указанных лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

       Цель  курсовой работы – рассмотреть понятие  договора купли-продажи предприятия и его особенности. Для этого необходимо рассмотреть следующие задачи: рассмотреть понятие договора продажи предприятия,  его форму и регистрацию, а также особенности исполнения обязательств по договору продажи предприятия. 

Глава 1. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

         В соответствии со ст. 549 ГК  РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

       Данный  договор является реальным, так как  законодатель устанавливает его  заключение с момента передачи имущества. Однако, если стороны или закон  устанавливают иное правило в  части передачи имущества, такой  договор может быть консенсуальным. Договор является формальным — для продажи недвижимости предусмотрена письменная форма договора, а для продажи жилых помещений — обязательная государственная регистрация договора.

       Договор купли-продажи недвижимости не считается  заключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК).

       Предметом этого договора могут быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости.

       Сторонами договора могут быть собственник недвижимого имущества, а если имущество находится в собственности государства, то уполномоченный государственный орган (продавец) и любой субъект гражданских отношений (покупатель).

       Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является точное указание о предмете договора (характеристика недвижимости, его месторасположение и цена). Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК), к рассматриваемому договору не применяются.

       Передача  недвижимости оформляется подписанием  сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

       При продаже недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

       Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, за продавцом остается право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

       Правовое  регулирование продажи недвижимости регулируется как гражданским законодательством, так и иным отраслевым законодательством.  

Глава 2. ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

2. 1. Понятие договора продажи предприятия

         Под договором продажи предприятия  разумеется договор купли-продажи,  в соответствии с которым продавец  обязуется передать в собственность  покупателя предприятие в целом  как имущественный комплекс, за  исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму  (цену). (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК).

       Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи. Особенность правового регулирования договора продажи предприятия состоит в том, что к отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых - общие положения о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК).

       Данный  прием законодательной техники, позволяющий избежать включения  в § 8 гл. 30 ГК (продажа предприятий) норм, дублирующих правила, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК (продажа недвижимости), в юридической литературе иногда интерпретируется таким образом, что договор продажи предприятия из отдельного вида договора купли-продажи превращается в «разновидность договора продажи недвижимости»¹.

         Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора купли-продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате².

         Естественно, в соотношении указанных  объектов, составляющих предмет договора продажи предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон по его продаже.

       Предприятие представляет собой довольно специфический  объект гражданских прав, что нашло  свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.)

       Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью. Тем не менее, законодатель, как уже отмечалось, наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30) счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий (ст. 559-566), указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549).

       Дело  в том, что продажа предприятия  в целом, «на ходу» предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных  к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.

         Несмотря на то, что предприятие  как имущественный комплекс признается недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав. Как правильно отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется, «во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся³.

         Предприятие является недвижимостью  не в силу его неразрывной  связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.