Договор купли-продажи

   Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или  подписания передаточного акта рассматривается  как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

   Дополнительные  требования, направленные на защиту проживающих  в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В  частности, государственной регистрации  подлежит договор купли-продажи  не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или  квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие право пользования  соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. 

    

   3. Регистрация перехода  прав при купле-продаже  недвижимости.

   Необходимость проведения государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с  недвижимостью, впервые была предусмотрена  Гражданским кодексом Российской Федерации.

   Введение  такой системы преследовало несколько  целей:

   а) придать  предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также  информации об этих правах;

   б) ввести государственный контроль за совершением  сделок с недвижимым имуществом (переходом  прав на нее) и тем самым максимально  защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных  образований (Российской Федерации  в целом, субъектов Федерации, муниципальных  образований);

   в) внести единообразие в процедуру регистрации  прав на недвижимость на всей территории России.

   Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был  принят Федеральный закон "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

   В соответствии с законом, государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации.

   Анализ  данного понятия позволяет назвать  ряд отличительных признаков  регистрации:

   а) это  акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход  или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при  ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и  др.) и Закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (ст.ст  2, 13 14, 17 и др.);

   б) это  акт признания и подтверждения  государством возникновения или  прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный  характер государственной регистрации. С одной стороны, государство  в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

   в) государственная  регистрация является единственным доказательством существования  субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может  быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

   Процедура регистрации перехода прав на нежилые  помещения по договору купли-продажи  осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.

   Регистрационные действия начинаются только с момента  приема документов на государственную  регистрацию прав.

   Представление документов на государственную регистрацию  прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". Требования же к документам, предоставляемым к  регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.

   Государственная регистрация прав проводится на основании  заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного  им (ими) на то лица при наличии у  него надлежащим образом оформленной  доверенности. Заявление о государственной  регистрации перехода прав на нежилое  помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.

   При уклонении  одной из сторон от государственной  регистрации прав переход права  собственности регистрируется на основании  решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в  результате приостановления государственной  регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

   Также, к заявлению о государственной  регистрации прав должны быть приложены  документы, необходимые для ее проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», а также вытекает из отдельных статей данного закона.

   Кроме того, физическое лицо предъявляет  документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени  данного юридического лица (как правило, доверенность).

   Итак, рассмотрим документы необходимые  для государственной регистрации  купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной – это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет  документов:

   1). Документы,  удостоверяющие личность обращающегося  лица;

   2). Свидетельство  о государственной регистрации  юридического лица;

   3). Учредительные  документы юридического лица, включая  все изменения и дополнения;

   4). Информационное  письмо налоговой инспекции о  присвоении ИНН;

   5). Письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике;

   6). Документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ  о назначении на должность,  контракт и т. д.), сведения с  указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя  на дату подачи заявления и  места нахождения организации;

   7). Протоколы  заседаний учредителей юридического  лица;

   8). При  обращении представителя юридического  лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом  и скрепленная печатью юридического  лица, содержащая сведения о сроках  полномочия представителя и пределах  его компетенции.

   Кроме того, в пакет документов необходимо включить:

   1). Правоустанавливающий  документ на объект недвижимости, а также акт приема передачи, если она не предусмотрена  правоустанавливающим документом;

   2). Справка  о балансовой принадлежности  объекта недвижимости, право на  которое регистрируется, с указанием  стоимости объекта;

   3). Технический  паспорт, справка БТИ;

   4). Кадастровый  план земельного участка;

   5). Государственный  акт на право собственности  на землю, пожизненного наследуемого  владения, постоянного пользования  землей;

   6). Постановление  администрации об отводе земельного  участка;

   7). Специальные  документы (например, постановление  об отмене наложения ареста  на имущество).

   Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним проводится в  последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается  зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации  является выдача Свидетельство о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

 

   

   Заключение.

   В заключении  хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением  и реализацией договора купли-продажи  недвижимости в общем.

   По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

   Существенными условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет и  цена.

   Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем  – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические  лица, государство.

   Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена  обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых  помещений. Государственной регистрации  подлежит не сам договор продажи  нежилых помещений, а переход  права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

   Договор купли-продажи недвижимости считается  заключенным с момента его  подписания, а не с момента регистрации  перехода права собственности. До государственной  регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его  отчуждению.

   Для осуществления  государственной регистрации стороны  должны представить в соответствующий  государственный орган достаточный  пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет  сделки.

   Срок  государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет  значительно сократить сроки  государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

   Передача  проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

   Переход в результате исполнения договора купли-продажи  недвижимости, строения находящихся  на земельном участке, неизбежно  влечет изменение правоотношений и  по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему  права собственности на указанные  объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

   Купля-продажа  объектов недвижимости государственной  или муниципальной собственности  лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством  РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в  собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также  земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.