Договор постоянной ренты

Договор ренты лишь частично охватывает содержание экономических рентных  отношений. Причем нормы Гражданского кодекса опровергают привычные  представления о рантье -собственнике, поскольку вещное право - право собственности переходит к плательщику ренты. Лишь при определенных условиях возникает обязательственное право требовать возврата имущества.

Оно возникнет при безвозмездном  отчуждении под выплату пожизненной  ренты квартиры, жилого дома или  иного имущества и существенном нарушении условий ренты плательщиком ренты (ГК РК СТ. 533, П. 2). На этот счет можно  возразить, что собственником в  экономическом смысле все равно  остается прежний собственник. Однако, на наш взгляд, юридическое оформление права собственности на другое лицо все равно разрушает данный постулат, поскольку, чтобы оно согласилось взять на себя обременения собственности, нужны всякие причины - одной из них, видимо, является то, что и новый собственник по-своему становится рантье, который в то же время вынужден делить ренту с прежним собственником.

Экономические рентные отношения  с таким же успехом могут опосредоваться и договором имущественного найма (аренды). Более лучшие качественные характеристики имущества или иные его особенности, например место расположения здания, позволяют получить более высокий доход без дополнительных затрат. Однако, если учитывать подход законодателя к договору ренты как к разновидности договора, регулирующего отношения не в сфере предпринимательской деятельности (ГК РК ст. 523, п.1, ст. 530, п.1), это утверждение будет не совсем точным. Если же вести речь о разовых договорах аренды, будет утрачен признак постоянного извлечения доходов получателем ренты, хотя с учетом того, что новым законодательством практически сняты ограничения по сроку имущественного найма (аренды), это различие договоров ренты и имущественного найма оказывается достаточно зыбким.

Необходимо подчеркнуть, в чем  состоит отличие правового положения  получателя ренты от правового положения  субъекта - предпринимателя, сдающего, например, имущество внаем, или осуществляющего  иную деятельность. Во-первых, отсутствует  предпринимательский риск, хотя при  этом будет иметь место свои специфические  риски получателя ренты. Во-вторых, отпадают законодательные требования по учетной регистрации предпринимателя. Как отмечает Б.В. Покровский: "Рентные  отношения в экономическом смысле юридически опосредуютсся по Гражданскому кодексу не только с помощью рентных обязательств, но и с помощью других видов обязательств ...Рентные отношения в экономическом смысле могут быть связаны или не связаны с

предпринимательской деятельностью  получателей ренты, а по обязательству  ренты, как оно сформулировано в  проекте Особенной части Гражданского кодекса, получателем ренты не может  быть коммерческая организация. Стороной рентного обязательства не может  быть и гражданин в качестве предпринимателя". Это высказывание остается верным применительно  и к действующей редакции Гражданского кодекса Республики Казахстан.

Таким образом, договор рента является одной из современных юридических  форм распоряжения имуществом, использование  которой дает возможность в раде случаев получать стабильный и достаточно высокий доход, не претерпевая неудобств, связанных с предпринимательской  деятельностью, речь при этом может  вестись о передаче имущества  по договору ренты в достаточно больших  объемах. Не отрицается и сугубо личное применениедоговора ренты.

В принципе, если у имущества есть особые свойства, то это позволит его  собственнику без лишних проблем  реализовать такое имущество  и путем заключения договора купли - продажи. В продажной цене можно  приблизительно суммировать тот  объем рентных платежей, который  он реально рассчитывает получить в  целом. Таким образом, собственник  сможет извлечь доход пусть и  на разовой основе, но зато без особого  риска.

Учитывая современное гражданское  законодательство Республики Казахстан, следует четко отграничивать  юридические формы рентных отношений  и заемных отношений (в случаях когда их предметом являются деньги). Такое высказывание обусловлено тем, что некоторые практикующие юристы затушевывают, сознательно или несознательно, различие между ними. Неучет этого различия может привести к искажению воли законодателя, дестабилизации финансовой системы нашего государства, нарушениям в сфере публичных интересов.

В целом закономерна постановка вопроса, о том имеются ли в  рентном договоре самостоятельные  элементы, выделение которых продиктована необходимостью. Новизна института  договора ренты требует этого. Очевидно, что исследований посвященных этой проблеме, крайне недостаточно. В то же время договор ренты, по нашему мнению, это один из гражданско-правовых договоров, в ходе заключения и особенно исполнения которых возникнет наибольшее число спорных вопросов.

В качестве специфических признаков  договора ренты А.П. Сергеев выделяет то, что он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, не свойственных другим договорным обязательствам. Это  выражается в том, что отношения, возникающие из договора ренты, носят  длительный, стабильный, а при пожизненном  содержании с иждивением и доверительный  характер. Одним из основных отличий  рентного договора называется то, что  ему, как никакому другому договору, присуща рискованность (алеаторность). Выше отмечалось, что риск по договору ренты и предпринимательский риск не совпадающие понятия, однако степень их различий требует специального исследования.

По договору ренты риск в основном заключается, как справедливо отмечает А. П. Сергеев, именно в том, " что  размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчуждаемого под выплату ренты имущества". Причем считается, что, заключая договор, стороны осознают данный риск и с  ним соглашаются.

На наш взгляд, речь следует вести  не только об осознании риска, а также  презумпции того, что при заключении рентного договора стороны представляют заранее соразмерность стоимости  имущества и причитающихся по договору рентных платежей, причем ее нельзя отождествлять с эквивалентным  обменом, опосредуемым договорами купли  -продажи, мены. Отсюда вытекают и представления о цели договора ренты. Цель сделки - это предвосхищение в сознании результата, на достижение которого направлены действия .

Цель сделки, в том случае когда она является двухсторонней, это бинарное понятие. По договору ренты для плательщика ренты основным необходимым, требуемым результатом является получение возмездно или безвозмездно в собственность такого имущества, которое способно приносить рентный договор и практически во всех случаях вследствие этого обладать значительной стоимостью.

При этом он будет стремиться избежать уплаты чрезмерной ренты в пользу прежнего собственника. Данный результат  можно обозначить как негативную цель плательщика ренты. Получатель же ренты нацелен на получение  незаниженных рентных платежей.

Договор ренты относится к числу  тех немногих договоров, которым  в современном гражданском праве  придан реальный характер. Для того, чтобы возникли права и обязанности сторон, в которых концентрируется основное содержание договора ренты, необходима передача имущества плательщику ренты.

Договор ренты односторонний договор. После передачи имущества, по общему правилу, получатель ренты не несет никаких обязанностей. Плательщик ренты обладает, пожалуй, единственным правом - с соблюдением требуемых условий выкупить ренту, однако оно не относится к числу основных. Как отмечалось выше, применение к рентным отношениям норм о договоре купли - продажи и дарения может обусловить определенный расклад прав и обязанностей сторон, но возможность этого существенно ограничивается повышенной степенью риска по договору ренты для плательщика ренты.

За исключением договора ренты  и завещания, нормами особенной  части не регулируются сделки, по которым  установлено требование по нотариальной форме их совершения. Если под выплату  ренты отчуждается недвижимое имущество, то помимо нотариального удостоверения, договор ренты требует и государственной  регистрации. Такие требования обусловлены  характеристиками рентных отношений, которые нами были рассмотрены выше. Могут возникнуть споры относительно действительной воли сторон. К примеру, может оказаться, что так называемый плательщик ренты просто-напросто предлагал  оплачивать стоимость имущества в рассрочку. В функции нотариуса входит выявление истинных намерений сторон, разъяснение сторонам смысла и значения представленного им проекта (ст. 53 Закон Республики Казахстан «О нотариате»), с учетом сложности юридической конструкции рентного договора это не маловажно для договаривающихся.

Стороны не могут проигнорировать  законодательное установление, касающееся того, что рента обременяет право  на земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты  его обязательства по договору ренты  переходят на приобретателя имущества. Данное законодательное решение  оптимально учитывает интересы и  получателя ренты и плательщика  ренты. Не исключено, что в последствии, пользуясь предусмотренными договорами механизмом ренты (п. 2, ст. 533 ГК РК), получатель ренты захочет вернуть имущество, представляющее в некоторых случаях немалую ценность. Если же распространить действие статьи 520 об обременение рентой и на движимое имущество, то этим необоснованно сузятся правомочия плательщика ренты. При отчуждении движимого имущества отношения сохранятся в рамках сторон рентного отношения. Хочется также отметить, что, несмотря на так называемый признак следования обременения рентой, оно не носит вещно-правового характера, за исключением пожизненного содержания и иждивения.

Передача недвижимого имущества  не освобождает полностью плательщика  ренты от обязательств. Он несет  субсидиарную ответственность вместе с новым плательщиком ренты, если законодательством или договором  не предусмотрена их солидарная ответственность.

Обязательный характер носит норма, предусматривающая обеспечение  выплаты ренты. В соответствии с  п.1, ст. 521 ГК РК, при передаче под  выплату ренты права на земельный  участок или другое недвижимое имущество  получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество. Наряду с залогом возможно иное обеспечение выплаты ренты, хотя, конечно, практически в этом нет особой необходимости.

При передаче под выплату ренты  движимого имущества закон не определяет непосредственно вид  обеспечения исполнения обязательства, хотя в данном случае оптимальным  будет залог в обеспечение  выплаты ренты другого или  того же имущества. Обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты является альтернативной. Плательщик ренты взамен обеспечения может застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности  за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Право выбора за плательщиком ренты, это общее правило исполнения альтернативного обязательства (ст. 285 ГК РК).

За неисполнение рентного обязательства  предусмотрена ответственность. В  гражданском праве нормы, предусматривающие  ответственность, всегда носят императивный характер, соглашение об отказе от применения ответственности недействительно (п. 2, ст. 8 ГК РК). В договоре ренты нет  норм об ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение, за исключением  нормы статьи 522 ГК РК. То есть, на него распространяются общее положение  об ответственности в гражданском  праве (за неисполнение договорных обязательств).

Плательщик, просрочивший выплату  ренты, согласно ст. 522 ГК РК уплачивает неустойку, которая взыскивается в  соответствии со статьей 353 ГК РК. На наш  взгляд, по смыслу ст. 522 ГК РК, стороны  могут изменить размер взыскиваемой неустойки вплоть до полного отказа от нее. В целом в ведении указанной  нормы нет целесообразности, поскольку  взыскивать ее можно было бы исходя непосредственно из норм статьи 353 ГК РК. Некоторая специфика обозначивается для тех случаев, когда рента представляет собой не денежные выплаты, а какое-то натуральное содержание. В данном случае неустойка должна взыскиваться в соответствии с денежной оценкой предоставляемого содержания.

За исключением перечисленного на рентные отношения в полной мере распространяется действие диспозитивного регулирования в гражданском  праве. Все, что касается содержания договора и не нарушает прав одной  из сторон договора, третьих лиц, общественных интересов и императивных норм, может  быть установлено сторонами произвольно. Однако сущность договора составляет то, что рента никогда не определяется конкретными временными рамками. Поэтому  стороны не могут оговорить срок выплаты ренты и т. д.

Виды договоров ренты. Законодательство Республики Казахстан предусматривает при разновидности договора ренты: 1) договор постоянной ренты; 2) договор пожизненной ренты; 3) договор пожизненного содержания с иждивением. Нормы общего характера, рассмотренные нами, распространяются на все эти разновидности. В каждой из них имеются отличия в форме

предоставления содержания, его  минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, в том, как случайная гибель или порча имущества влияет на рентные отношения и др.

Основания классификации договоров  ренты этим не ограничиваются. Договоры постоянной ренты и пожизненной  ренты делятся в зависимости  от того, за плату или без оплаты передается имущество плательщику  ренты, а также от того недвижимое или движимое имущество подлежит передаче.

Договор пожизненного содержания с  иждивением среди этих двух разновидностей отличается большей степенью специфичности, кроме того, в нем отчетливо  выделяется такая черта, как фидуциарность (доверительность), причем она в некоторых случаях может выходить за рамки гражданского права, основываясь на положениях семейного права.