Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

2.3. ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. Законодатель устанавливает два возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Это означает, что расторжение договора вследствие ненадлежащего исполнения обязанности является основанием для возникновения права собственности. При этом неясно, что является правоустанавливающим документом, необходимым для регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В тех случаях, когда получателем ренты является третье лицо, имущество им приобретается впервые, и речь идет не о возврате, а о первоначальном приобретении права собственности.

В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст. 594 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. Поскольку в подавляющем большинстве договоров пожизненного содержания с иждивением условие о выкупной цене отсутствует, эта цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т. е. двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, если иной размер денежной оценки ежемесячного содержания не установлен договором.

Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Независимо от того, какой вариант выберет получатель ренты, плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.

При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, вероятно, можно воспользоваться нормами «Закона об ипотеке», предоставляющими залогодержателю право на досрочное прекращение основного обязательства.[9] Так, в соответствии с «Законом об ипотеке» залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в следующих случаях:

–  при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом ;

–  при грубом нарушении залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества;

–  при нарушении обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

–  при нарушении обязанности по страхованию заложенного имущества;

–  при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества ;

– если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось.

Гражданский кодекс Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос о том, является ли случайная гибель или случайное повреждение недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, основанием для прекращения обязанности плательщика. В пункте 2 ст. 601 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится отсылочная норма, согласно которой к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами о договоре пожизненного содержания с иждивением, а случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.[10]

В то же время при случайной гибели или случайном повреждении недвижимости, переданной под предоставление содержания с иждивением, прекращается залоговое правоотношение. Однако в договоре об ипотеке может содержаться условие о замене или восстановлении предмета залога. Стороны вправе прийти к такому решению и после случайной гибели или случайного повреждения предмета залога путем заключения соглашения о восстановлении или замене поврежденного имущества (подп. 2 п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке).

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.[11]

Это требование имеет преимущественное право на удовлетворение по сравнению с требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что случайная гибель или случайное повреждение недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, не является основанием для прекращения обязанностей плательщика ренты, если только залогодержатель не воспользовался нормами Закона об ипотеке - правом на удовлетворение своего права требования по основному обязательству за счет страхового возмещения либо не потребовал досрочного рассмотрения рентного обязательства. При наступлении указанных обстоятельств может быть пересмотрен объем предоставляемого плательщиком ренты содержания или заменено предоставление содержания в натуре на выплату периодических платежей в деньгах. Однако при этом утрачивается гарантия прав получателя ренты, так как прекращается залоговое обязательство.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут и по нормам о договоре дарения при безвозмездной передаче имущества под предоставление содержания. Даритель вправе расторгнуть договор, если плательщик ренты совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил получателю ренты телесные повреждения.[12] Поскольку в настоящее время, получатель рискует жизнью (так как в отдельных случаях плательщик ренты заинтересован в скорейшем прекращении договора и обременения права собственности), представляется, что необходимо было и применительно к договору пожизненного содержания с иждивением указать такое основание расторжения договора независимо от способа приобретения - за плату или без таковой.

Во-первых, договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае все возвращается в прежнее положение: рентополучатель вновь становится собственником квартиры, а плательщик ренты перестает нести какие-либо обязательства по отношению к нему.

Во-вторых, договор пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты может быть расторгнут получателем ренты в случаях:

– утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает;

– "существенного нарушения" плательщиком ренты своих обязательств (ст.605 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом в отношении выкупа ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Если условия договора ренты постоянно нарушаются и расторгнуть договор по соглашению сторон не удается, получатель ренты (продавец) может обратиться в суд с требованием о расторжении договора. В суде будет необходимо доказать факты существенного нарушения договора. Иными словами, прежде чем предъявить иск, нужно заняться сбором доказательств. Ими могут быть:

–  претензии, составляемые рентополучателем после каждого нарушения;

– чеки, если рентополучатель покупает какие-либо продукты или вещи, которые по договору должен приобретать рентоплательщик;

–  показания свидетелей;

–   другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств.

Отчуждение недвижимого имущества, переданного в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, допускается только с согласия получателя ренты. При этом механизм получения такого согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) четко не определяемы, что иногда порождает некоторые сложности. Можно посоветовать оформить такое согласие в письменной форме с заверением подписи. В любом случае, такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы относительно факта согласия получателя ренты на смену стороны по исполнению обязательств.

Следует иметь в виду, что в соответствии с гражданским законодательством при переходе прав собственности на "обремененное" рентой имущество устанавливается так называемая субсидиарная (совместная) ответственность за неисполнение обязательств по договору (п.2 ст.586 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из этого следует, что если, например, продана приобретенная по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания квартира, то в случае неисполнения новым плательщиком ренты условий договора может быть предъявлено требование об исполнении таких обязательств или применены другие санкции, предусмотренные положениями о ренте. Для того чтобы избежать такой ответственности, в договор купли-продажи с пожизненным содержанием разумно  внести условие о том, что при отчуждении обремененного рентой имущества с согласия получателя ренты плательщик ренты не отвечает перед ним по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор пожизненного содержания с иждивением на данный момент очень популярен в повседневной жизни и поэтому - правильно составленный договор пожизненного содержания с иждивением, позволит сторонам избежать в дальнейшем споров и разногласий, следовательно, для составления и последующей регистрации документа лучше обращаться к специалистам, имеющим опыт в подобных вопросах.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других – договор ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку взамен квартиры.

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса Российской Федерации. До 1996 г., в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

К сожалению, между нормами гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиков зачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос с передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, как долго продлится его жизненный путь и какова будет его последняя воля).

О том, что эти ожидания не всегда оправдываются и что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами примерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг), то практически все риски договора можно свести к минимуму.