Договор ренты

Основное содержание обязательства, возникающего в связи с заключением  договора ренты, составляет обязанность  плательщика ренты по ее выплате. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты, по общему правилу ст. 588 ГК РФ, уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Ненадлежащее исполнение плательщиком обязанностей по выплате ренты рассматривается как просрочка выплаты и влечет указанную ответственность независимо от формы ренты (денежная сумма, вещи, работы или услуги).

Если имущество отчуждается  под выплату ренты за плату, в  содержание рентного обязательства  входит обязанность плательщика  ренты по уплате цены за отчуждаемое  имущество. В случае просрочки исполнения плательщиком ренты этой обязанности  его ответственность определяется правилом п. 3 ст. 486 ГК РФ, т.е. плательщик ренты обязан уплатить проценты, предусмотренные  ст. 395 ГК РФ.¹⁰

Кроме того, при передаче под выплату  ренты движимого имущества в  содержание рентного обязательства  входит обязанность плательщика  ренты предоставить обеспечение  исполнения его обязанностей по выплате  ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности  за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение. Надлежащее обеспечение  интересов получателя ренты должно существовать в течение всего  срока действия договора ренты. При  невыполнении плательщиком ренты вышеуказанной  дополнительной обязанности, а также  в случае утраты обеспечения или  ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает (случайная утрата или повреждение  предмета залога, несостоятельность  поручителя или ухудшение его  имущественного положения), получатель ренты вправе расторгнуть договор  ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587 ГК РФ).

Договор постоянной ренты может  быть прекращен по инициативе не только плательщика ренты, но и ее получателя. Однако если по инициативе плательщика  рента при соблюдении установленного законом или договором порядка может быть выкуплена всегда, то право получателя постоянной ренты требовать ее выкупа и корреспондирующая этому праву обязанность плательщика произвести такой выкуп возникают, лишь при наличии предусмотренных в ст. 593 ГК РФ или договоре постоянной ренты оснований.

К числу таких оснований ст. 593 ГК РФ относит как противоправные действия плательщика (просрочка выплаты  ренты более чем на один год  или нарушение плательщиком ренты  обязательств по обеспечению выплаты  ренты), так и наступление иных, не зависящих от плательщика ренты  обстоятельств, очевидно свидетельствующих  о невозможности надлежащего  исполнения плательщиком ренты обязанности  по ее выплате (например, признание  плательщика ренты неплатежеспособным). В качестве отдельного основания  возникновения у получателя ренты  права требовать ее выкупа ст. 593 ГК РФ называет поступление недвижимого  имущества, переданного под выплату  ренты, в общую собственность  или его раздел между несколькими  лицами.

Основанием прекращения или  изменения договора постоянной ренты  в части условий ее выплаты  может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты (п. 2 ст. 595 ГК РФ). Это основание  применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество  передано плательщику ренты за плату. В этом случае риск случайной гибели или случайного повреждения имущества  распределяется между сторонами  договора ренты. Что касается риска  случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного  бесплатно под выплату постоянной ренты, то такой риск всецело ложится  на плательщика ренты как собственника переданного под выплату ренты  имущества (п. 1 ст. 595, ст. 211 ГК РФ), поскольку  обязанность плательщика по выплате  ренты в этом случае сохраняется  в полном объеме и не может быть прекращена или изменена по его инициативе.

Итак, сторонами договора ренты  являются плательщики и получатели, которые обладают правами и обязанностями. Права и обязанности сторон по договору ренты не носят взаимный характер. Каждая сторона обладает своим индивидуальным набором прав и обременена различными обязанностями.

Физические лица могут быть получателями ренты без законных ограничений, а юридические лица - лишь при  отсутствии указанных в законе препятствий. Однако права получателя ренты могут  переходить к гражданам и некоммерческим организациям в порядке уступки  требования и в случае наследования, реорганизация юридического лица, правопреемства.

К правам получателя ренты относится  право на получение ренты (в денежной или иной форме), право на прекращение  договора ренты (только в случае противоправных действий со стороны плательщика, невыполнения договорных обязательств, форс-мажорных обстоятельств).

К правам плательщика относится  право прекратить договор (путем  выкупа). Основное содержание обязательства, возникающего в связи с заключением  договора ренты, составляет обязанность  плательщика ренты по ее выплате, невыполнение которой влечет штрафную ответственность. Если предметом ренты  является движимое имущество, то обеспечение  исполнения обязанностей плательщика  по выплате ренты обременяется обязанностью застраховать в пользу получателя ренты  риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение.

ГЛАВА 2. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

§1 Понятие договора пожизненного содержания с иждивением (сравнительная характеристика).

Итак, к числу договоров ренты  относится пожизненная рента. Ее разновидностью является пожизненное  содержание с иждивением. Пожизненное  содержание с иждивением признавать самостоятельным видом ренты  не совсем верно, т.к. ГК РФ выделяет только пожизненную ренту, а пожизненное  содержание с иждивением называет договором. Для того, чтобы установить основные признаки и характеристики пожизненного содержания с иждивением, можно провести сравнительную характеристику данного  договора и пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность  пожизненной ренты и имеет  ряд особенностей по сравнению с  последней, поэтому п. 2 ст. 601 ГК РФ предусматривает  субсидиарное применение правил о пожизненной  ренте к договору пожизненного содержания с иждивением.

Итак, пожизненная рента может  быть установлена на период жизни  гражданина, передающего имущество  под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. Как следует  из определения пожизненной ренты, содержащегося в п. 1 ст. 596 ГК РФ, получателем  такой ренты может быть только гражданин - как сам собственник  передаваемого под выплату ренты  имущества, так и другой указанный  собственником гражданин. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается  гражданин, передающий имущество под  выплату ренты.

Если пожизненная рента установлена  в пользу нескольких граждан  то, по общему правилу п. 2 ст. 596 ГК РФ, их доли в праве на выплату ренты считаются равными. Это правило является диспозитивным, поэтому в договоре пожизненной ренты могут быть установлены и неравные доли других получателей ренты в праве на ее выплату. Как следует из диспозитивного правила п. 2 ст. 596 ГК РФ, в случае смерти одного из получателей пожизненной ренты его доля в праве на выплату ренты не включается в состав наследственной массы, а переходит к другим получателям ренты. В момент смерти последнего из получателей пожизненной ренты обязательство по ее выплате прекращается.¹¹

Пожизненная рента может устанавливаться  только в виде периодически выплачиваемой  в течение жизни гражданина денежной суммы. Согласно ст. 598 ГК РФ пожизненная  рента выплачивается по окончании  каждого календарного месяца. В договоре может быть установлена и иная периодичность выплаты пожизненной  ренты. Хотя ГК РФ не содержит каких-либо ограничений на установление в договоре иного, по сравнению с ежемесячным, периода выплаты ренты, но поскольку  человеческая жизнь обычно исчисляется  годами, а со смертью получателя ренты обязательство по ее выплате  прекращается, то представляется, что  пожизненная рента должна выплачиваться  не реже чем один раз в год. Размер пожизненной ренты в договоре должен быть установлен применительно к периоду ее выплаты и в расчете на месяц быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в  случае существенного нарушения  договора плательщиком ренты. Поскольку  пожизненная рента может выражаться только в виде денежной суммы, под  существенным нарушением может пониматься просрочка ее выплаты более чем  на один год либо неисполнение плательщиком ренты обязательств по обеспечению  выплаты ренты.¹² Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты (п. 1 ст. 599, ст. 594 ГК).

В отличие от договора постоянной ренты выкуп пожизненной ренты  по инициативе плательщика ренты  не допускается. Еще одно существенное отличие договора пожизненной ренты  от постоянной состоит в том, что  риск случайной гибели или повреждения  имущества, переданного под выплату  пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту  на предусмотренных договором условиях.

Договор пожизненного содержания с  иждивением - одна из разновидностей договоров  пожизненной ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 «Купля-продажа» и гл. 33 «Рента и  пожизненное содержание с иждивением»  ГК РФ.

В отличие от пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ), может быть передана и доля в праве общей  собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Таким образом, предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом же договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество Договор  ренты и пожизненного содержания с иждивением. 

Получателем пожизненной ренты  могут быть только граждане, этот вид  ренты не наследуется, при этом в  отличие от норм ГК РСФСР 1964 г. не имеет  значения возраст, трудоспособность, состояние  здоровья получателя ренты.

Допускается установление ренты в  пользу нескольких граждан, доли которых  в праве на получение ренты  считаются равными, если иное не предусмотрено  договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его  доля в праве на получение ренты  переходит к пережившим его получателям  ренты, если иное не предусмотрено договором  пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.¹³

Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг  в случае смерти получателя ренты  и т.п.

Существенное условие рассматриваемого договора - стоимость всего объема содержания с иждивением, которая, согласно п. 2 ст. 602 ГК РФ, не может быть менее  двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете  на месяц, что вдвое больше предусмотренного п. 2 ст. 597 ГК РФ минимального размера  пожизненной ренты.

Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуре. Замена такого предоставления в натуре периодическими выплатами  денежных сумм в течение жизни  получателя ренты возможна лишь в  случае, если это прямо предусмотрено  договором ренты.

На защиту интересов получателя пожизненного содержания, который, очевидно, предполагается слабой стороной в этом договоре, направлено положение ст. 604 ГК о том, что плательщик ренты  вправе отчуждать, сдавать в залог  или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение  пожизненного содержания, только с  предварительного согласия получателя ренты. Следует заметить, что право  собственности плательщика ренты  на предмет ренты оказывается  настолько ограниченным, что объем  правомочий плательщика ренты по распоряжению предметом ренты практически  полностью совпадает с объемом  правомочий обладателя права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК).

Отчуждение имущества под выплату  ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства  по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Срок договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

На плательщика ренты возлагается  обязанность принятия необходимых  мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости. Таким образом, свобода  усмотрения плательщика ренты при  осуществлении правомочия пользования  предметом ренты ограничена требованием  недопущения снижения его стоимости.

Обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение  переданного имущества не освобождают  плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).