Ипотека как способ обеспечения кредитных обязательств

3

Содержание:

Введение………………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Ипотека как способ обеспечения обязательств. Закладная…………………………7

1.1   Понятие и виды ипотеки…………………………………………………………………….7

1.2   Закладная……………………………………………………………………………………11

Глава 2. Договор об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке………..18

2.1 Содержание, форма договора об ипотеке…………………………………………………18

2.2 Государственная регистрация договора об ипотеке……………………………………..23

Глава 3. Субъекты и объекты ипотеки………………………………………………………..28

3.1 Субъекты ипотечной сделки, их права и обязанности…………………………………..28

3.2 Объекты ипотеки и их особенности………………………………………………………35

Заключение……………………………………………………………………………………..44

Список использованной литературы………………………………………………………….46

Приложение 1…………………………………………………………………………………..49

Введение

Преобразование политического, социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х годах XX века, изменения в законодательной сфере послужили причиной тому, что появился большой класс собственников. Из-под опеки государства в результате приватизации вышло большинство предприятий самых различных отраслей.

Состояние экономики любого государства, стабильность и эффективность гражданского оборота состоят в прямой зависимости от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обязательств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т.п. дестабилизирует экономику, вызывает такие отрицательные явления, как неплатежи, сокращение бюджета и т.д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог (ипотека). Начиная с римского права, залог законодательно закреплен в правовых нормах всех государств. История развития залоговых отношений говорит о значимости залога как меры, стимулирующей стабильность и устойчивость рыночных отношений. В условиях становления рынка в России роль залога как обеспечительной меры приобретает особое значение. Негативные явления (огромные размеры инфляции, распад ранее сложившихся хозяйственных связей, падение производства) привели к нарушениям платежной дисциплины, утрате доверия к партнеру. В этих условиях возникает потребность использования таких обеспечительных средств, которые давали бы большую гарантию исполнения обязательств.

Среди возможных способов обеспечения обязательств заметно выделяется институт залога (или ипотеки), который в настоящее время считается едва ли не самым надежным способом предотвращения негативных последствий, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником принятых на себя обязательств

Залог недвижимости – ипотека представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле – продаже, аренде, подряде, другом договоре.

Актуальность исследования - Процесс формирования в нашей стране рыночной экономики и правового государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными. 

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Объект - общественные отношения, складывающиеся в процессе обеспечения кредитных обязательств с помощью ипотеки(залога)

Предмет исследования - теоретический анализ норм, регулирующих вопросы ипотеки в Российской Федерации; комплекс взаимосвязанных научных и практических проблем законодательного обеспечения ипотеки.

Целью работы является: исследование института ипотеки в РФ, исходя из действующего законодательства Российской Федерации

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

       раскрыть понятия и описать виды ипотеки;

       раскрыть понятие закладной;

       раскрыть содержание ипотеки;

       рассмотреть форму договора ипотеки;

       рассмотреть порядок государственной регистрации договора об ипотеке;

       рассмотреть субъекты и объекты ипотеки.

Анализ проводился на основе исторического, сравнительно-правового, системно-структурного, формально-логического, логического и системного методов научного познания.

Структура данной курсовой работы включает в себя введение, три главы, заключение и список использованной литературы.

Для выполнения данной работы были использованы следующие источники:

Нормативно-правовые акты (Конституция РФ, ГК РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон РФ «О залоге»,  Закон РФ "О недрах", Постановление Правительства «О первоочередных мерах го обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации», Приказ Министерства юстиции Российской Федерации «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Научная и учебная литература следующих авторов: Русецкий А.Е., Афонина А.В., Аюшева М. В., Буряковский В. В., Великомыслов Ю.Я., Витрянский В., Власова М.В., Гонгало Б.М., Горемыкин В.А., Журбина Е., Журкина Н.Г., Заикин А.В., Зуйкова Л., ЗюзинВ.А., Киндеева, Е.А., Пантюхина Е.В., Пашов Д.Б.,Попова О.В., Саввина А.А., Сарбаш С.,Тищенко И.Н., Туранин В.Ю., Шевчук  Д.А ,Щербакова Н.А.

Глава 1. Ипотека как способ обеспечения обязательств. Содержание ипотеки.

1.1            Понятие кредитных обязательств, виды их обеспечения

Ипотекой, согласно части 2 ст. 334 ГК РФ, признаётся "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества".[1]

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Этимологически термин «ипотека» (hypotheke) - греческого происхождения, и означает «залог», «заклад». Под ипотекой  понимается  залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). И хотя, часто под термином “ипотека” подразумевают ипотечное кредитование, однако “ипотека” имеет самостоятельное значение – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

В зарубежном законодательстве  термин «ипотека» применяется  для   обозначения трех правовых категорий:

1.       Залога недвижимости имущества (земли, строений и др.) для получения ссуды.

2.       Ипотечной ссуды (ипотечный кредит) - денежной ссуды, выдаваемой банком под залог недвижимости.

3.       Закладной - долгового свидетельства о залоге недвижимости, выдаваемого банком заемщику.[2]

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно Закону “Об ипотеке (залоге недвижимости)” по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: [3]

       земельные участки;

       предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

       жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

       дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

       воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Основные положения закона:

       Предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

       Все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

       Детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

       Может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

       Залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

В экономической литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков.

По основному назначению предметов ипотеки можно выделить несколько видов ипотеки:

       Ипотеку земельных участков;

       Ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей;

       Ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и других производственных объектов;

       Ипотеку имущества, непосредственного не связанного с землей, но приравненного к недвижимому имуществу (морская ипотека, ипотека космических кораблей, самолетов и т.д.).

Однако не все объекты, отнесенные к недвижимому имуществу, могут быть объектами ипотеки. Закон «О государственной регистрации» признает недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации «все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы».[4] В связи с этим необходимо отметить, что в настоящее время существенно ограничен оборот земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного и водного фондов (согласно Земельному Кодексу РФ).[5] Невозможен залог недр (В соответствии с Законом РФ "О недрах").[6] Таким образом, объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте.

Выделяют    первичную  и  вторичную  ипотеку.  

       Первичная - это  ипотека,  предполагающая первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.

       Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.

Практике известна закрытая ипотека, то есть договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.

Выделяют постоянную ипотеку, то есть такой договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.

Существует принятая ипотека, которая подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.[7]

"Пружинная" ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.

Ипотека ролловерная (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило – это 3 или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролловерного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.

Ипотека с обратным аннуитетом - договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.

Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение которого увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают.

Все указанные классификации ипотеки являются экономическими и как правило не находят прямого регулирования в действующем ипотечном законодательстве.[8]

Современное российское законодательство устанавливает два вида ипотеки - ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Эту классификацию можно рассматривать как формально-юридическую.

       Ипотека в силу закона. Под ипотекой в силу закона (законной ипотекой) понимается такой залог недвижимого имущества, который возникает на основании федерального закона. При этом к законной ипотеке при наступлении указанных в федеральном законодательстве обстоятельств применяются правила о залоге, которые возникают в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

       Ипотека по договору - это залог недвижимого имущества, который возникает в соответствии с соглашением, достигнутым сторонами.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда в силу закона ипотека возникает всегда, и случаи, когда ипотека возникает как в силу закона, так и в силу договора.[9]

Во всех случаях на основании федерального законодательства ипотека возникает:

o        На основании договора ренты. Этот договор представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме;

o        На основании договора купли-продажи недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа. При этом товар, проданный в кредит, считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до момента его полной оплаты;

o        На основании договора купли-продажи жилого дома или квартиры за счет банковского кредита. При этом объект недвижимости признается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

o        На основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей): предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности; или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.[10]

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.[11]

1.2 Закладная

Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости.

Среди норм, введенных Законом о ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной.[12]

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

       право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

       право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору.[13] Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона «об ипотеке», лес, право аренды названных видов имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.[14]

По мере развития рыночных отношений в нашей стране актуальность и значимость такого способа обеспечения исполнения обязательств, как залог, неизменно возрастала. Залог в условиях рыночной экономики является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении должника и получить от него исполнение за счет заложенного имущества.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога в связи со спецификой своего предмета - недвижимости.

Рынок в современных условиях постоянно находится в поиске и создает инструменты, которые могут быть объектом различного рода сделок, выступать в качестве ликвидного актива предпринимателя. Это тенденция не обошла стороной и гражданско-правовой институт ипотеки. В результате в российском законодательстве появилась очередная новелла, новая ценная бумага - закладная, призванная обеспечить оборотоспособность ипотеки.

Пункт 2 ст.13 Закона «об ипотеке» определяет закладную как именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

       Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления доказательств существования этого обязательства;

       Право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная является именной ценной бумагой и является:

         а) прежде всего, документом, так как Законом об ипотеке предусмотрена возможность выпуска закладной исключительно в виде письменного документа;

б) документом, в отношении которого Законом об ипотеке регламентируется его форма и реквизиты;

в) документом, удостоверяющим имущественные права, а именно право кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству и право залога залогодержателя на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество;

г) наконец, документом, для осуществления прав по которому, в соответствии со ст.17 Закона об ипотеке, и для передачи которого, в соответствии со ст.48 Закона об ипотеке, необходимо его предъявление.[15]

Закладная выдается ее держателю (владельцу) органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и что орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, вносят данные об ипотеке в реквизиты закладной, законодательство не предусматривает ни обязательную нотариальную форму для закладной, ни ее государственную регистрацию. Для придания закладной как ценной бумаги надлежащей формы, ее достаточно совершить в простой письменной форме, соблюдая формальности, установленные Законом об ипотеке.[16]

Закладная удостоверяет право ее держателя на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного залогом недвижимости. Здесь трудно не согласиться с тем, что данное право в любом случае будет носить обязательственный характер и, следовательно, с этой стороны право, удостоверенное закладной, носит обязательственный характер.

Закладная как ценная бумага удостоверяет такие права ее законного владельца, как:

       право кредитора на получение исполнения по основному обязательству, обеспеченному ипотекой,

       право залогодержателя на предмет данной ипотеки.

Уже здесь проявляются особенности закладной. Она удостоверяет два права, хотя и связанных между собой, но относящихся к разным обязательствам, - право кредитора и право залогодержателя.

Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.

В соответствии с Законом об ипотеке закладную составляет залогодатель. Если он является третьим лицом, то он не является должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Первоначальному залогодержателю закладную выдает орган, который произвел государственную регистрацию ипотеки после ее регистрации.[17]

Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания ее таковой. Например, если в документе будет отсутствовать слово «закладная» либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной. Закон об ипотеке предусматривает недопущение составления и выдачи закладной, когда:

       Предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, леса или право аренды указанного имущества;

       Ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная должна содержать обязательные сведения, а именно:

       Слово «Закладная» в названии документа;

       Полное имя (фамилия, имя, отчество) и место регистрации, если залогодателем является гражданин. Для юридического лица указывается его наименование и местонахождение в соответствии с учредительными документами;

       Первоначальный залогодержатель, которому выдается закладная, его полное имя и место регистрации (для гражданина), наименование и местонахождение для юридического лица;

       Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, - название кредитного договора, иного денежного обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

       Если залогодатель не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то имя должника. Если должником является гражданин, то указывается его полное имя и место регистрации, а если юридическое лицо - его наименование и местонахождение;

       Сумма обязательства, обеспечиваемая ипотекой, а также размер процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о конкретной сумме, а об условиях, которые позволят определить эту сумму и проценты на момент исполнения обязательства. Например, стороны могут договориться, что размер процентов будет определяться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, существующей в месте исполнения обязательства;

       Срок выплаты суммы, подлежащей уплате залогодержателю, если сумма подлежит уплате по частям - срок или периодичность соответствующих платежей и размер каждого платежа. Стороны могут договориться об установлении условий, которые позволят определить сроки и размеры платежей (план погашения долга);

       Наименование права залогодателя, орган, его зарегистрировавший, номер, дата и место государственной регистрации, а если предметом ипотеки является право аренды, то - точное название имущества, являющегося предметом аренды, срок действия такого права;

       Имущество, обремененное правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом. Имущество, не обремененное никакими перечисленными правами третьих лиц;

       подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по основному обязательству, то и основного должника;

       предусмотренную законом запись государственного регистрационного органа, которая должна содержать полное наименование этого органа, дату, место и номер, под которым запись зарегистрирована.

       Сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию;

       дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Если в документе отсутствуют сведения хотя бы по одному из перечисленных пунктов, то такой документ не может быть признан закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Однако данный перечень сведений не является исчерпывающим и по соглашению сторон может быть дополнен другими данными.[18]

Закладная представляет собой единое целое. При этом к ней могут прикладываться документы, которые определяют условия ипотеки, либо необходимые для осуществления залогодержателем прав по закладной. Если она состоит из нескольких листов, то они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью регистрирующего органа. Отдельные листы не могут составлять предмет сделок. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей, отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется дополнительный лист, на котором надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

Если впоследствии обнаружилось несоответствие закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание закладной. Необходимо учитывать, что приобретатель такой закладной не знал в момент совершения сделки и не должен был знать о таком несоответствии, поэтому первоначальный залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться.

Законный владелец закладной, столкнувшись с таким нарушением его прав, может требовать его устранения путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной выдачей ему новой закладной. Такое требование должно быть заявлено немедленно, как только владельцу закладной стало известно о несоответствии. На составителя закладной возлагается ответственность за убытки, возникшие вследствие отмеченного несоответствия и его устранения.

Если в закладной не указано на то, что прилагаемые документы являются неотъемлемой ее частью, либо они не определены с точностью, позволяющей идентифицировать эти документы, то они не будут являться обязательными для лиц, к которым права по закладной перешли по договорам продажи, залога или иным образом.

Как уже говорилось, документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче.

Законный владелец закладной (том числе первоначальный залогодержатель) может требовать устранения несоответствия между закладной и договором об ипотеке. Осуществляется оно путем аннулирования закладной, не соответствующей договору, и одновременной выдачи новой закладной. Это допускается при условии, если требование законного владельца закладной было заявлено немедленно после того, как ему стало известно о несоответствии закладной договору. Кроме того, составитель закладной должен возместить убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.[19]

Итак, ипотека - это комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Как разновидность залога, она является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Общим признаком для всех этих договоров является денежный характер обеспечиваемого требования. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д. Ипотекой может быть обеспечено и исполнение внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику.

Требования, обеспеченные ипотекой, подразделяются на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника - права распоряжения заложенной вещью.

Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости.

В закладной должны содержаться определенные законом сведения. Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче

Глава 2. Договор об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке.

2.1 Содержание, форма договора об ипотеке

Основанием возникновения ипотеки является договор. Законом об ипотеке установлены существенные условия договора об ипотеке, при отсутствии которых он признается недействительным. Единственным исключением является отсутствие условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество.[20]

Договор об ипотеке — это гражданско-правовой договор, который, в свою очередь, является основной разновидностью сделки  -  юридического факта. Соответственно к нему применяются основные правила о порядке совершения, форме, условиях действительности сделки, последствиях признания ее недействительной, порядке заключения договора и т.д. Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки влечет по общему правилу недействительность сделки, однако несоблюдение простой письменной формы означает невозможность ссылаться на свидетельские показания.[21]

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Договор состоит из определенной совокупности условий, в которых закреплены права и обязанности его сторон. Совокупность этих условий называется содержанием договора. Поскольку в результате заключения договора ипотеки возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права. В случае расхождений между Законом об ипотеке и нормами ГК РФ преимущество имеют нормы Закона об ипотеке.

Таким образом, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другойстороны — залогодателя. Это право дает ему преимущество перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.[22]

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

       предмет ипотеки;

       оценочная стоимость предмета ипотеки;

       существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

       право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Поскольку предмет договора ипотеки — недвижимое имущество, его идентификация всегда начинается с указания на то, какой именно разновидностью недвижимости оно является (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, оно также указывается.

Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) — привязкой к определенной местности. Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Договор об ипотеке должен в обязательном порядке содержать полные сведения о наименовании предмета договора, его точного местонахождения, а также различные описания, которые содержат данные для идентификации предмета договора.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования. Наименование предмета ипотеки, как правило, указывается в виде родового признака соответствующего объекта недвижимости (жилой дом, квартира, производственный цех, офисное здание (контора), коровник и т. д.. Иногда же объект недвижимости имеет собственное индивидуальное наименование (стадион "Победа", гостиница "Калининград", кинотеатр "Вспышка", и т. п.). В последнем случае в договоре об ипотеке указывается соответствующее индивидуальное наименование объекта недвижимости.[23]

Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других ему подобных. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д. Такие данные позволяют отличить предмет договора ипотеки и выделить его среди других похожих. Если договор не содержит вышеуказанных сведений, то его можно классифицировать как незаключенный, поскольку условие предмета договора является несогласованным. В связи с чем, описание предмета ипотеки должно включать в себя следующие данные: полное наименование предмета договора ипотеки, которое было указано при регистрации в свидетельстве о регистрации объекта недвижимости, а также в документации технического учета; площадь объекта недвижимости; точный адрес, по которому располагается данный объект недвижимости; кадастровый либо условный номер предмета договора. В связи с тем, что предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него, Закон требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения, описание, достаточное для ее идентификации, а также срок аренды.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.[24]

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. По общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст.67 Закона «об ипотеке», не может быть меньше нормативной.[25]

Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона «об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.[26]  Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

Кроме того, в договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию.[27]

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием:

- его суммы,

- основания возникновения (кредитный договор, договор займа и т.д.),

- срока исполнения.

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны:

-  стороны этого договора,

-  дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.[28]      

Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. В этом случае сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению (или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены за счет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьих лиц. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры. В соответствии со ст. 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.[29]

Исполнение обязательства по частям обычно предусматривается в кредитных договорах, договорах займа, договорах ренты. Кредит и проценты по нему, как правило, выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж, включающий уплату процентов, а также погашение основного долга, рассчитываемый таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь период исполнения обязательства). В таких случаях в договоре об ипотеке необходимо указывать конкретные сроки (даты) внесения платежей и их размеры или условия, позволяющие определять размеры платежей.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.[30]

2.2 Государственная регистрация договора об ипотеке

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом. Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является Федеральная регистрационная служба.[31]

В соответствии со ст. 339 ГК РФ[32], ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации.[33]

Суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права и сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.[34]

На практике это означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны и его ведение также должно осуществляться по общим правилам. Наиболее общие положения, касающиеся ведения реестра, содержатся в ст. 12 Закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с указанной статьей Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Конкретная информация, касающаяся процедуры такой регистрации, имеется в ряде подзаконных актов.[35]

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она подлежит регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

       Договор ипотеки и его копии;

       Документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

       Кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;

       Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Документы, представляемые на регистрацию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В том случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеперечисленными документами, представляются также:

       закладная;

       документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.[36]

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. №343.[37]

Определенные особенности государственной регистрации связаны с ипотекой, возникшей на основании закона.

Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст.586 ГК РФ)[38], с условием пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ)[39], при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст.488 ГК РФ),[40] при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором, а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.)[41]

При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п.2 ст.20 Закона «об ипотеке»).[42]

Государственная регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п.1 ст.11 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).      Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно.[43]

В процессе осуществления процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки).[44]

В соответствии со ст.25 Закона «об ипотеке» регистрационная запись об ипотеке погашается (аннулируется) на основании:

- совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога;

- заявления законного владельца закладной;

- решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

К основаниям для отказа в государственной регистрации прав относятся:

       Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом;

       С заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

       Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

       Акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

       Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

       Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

       Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимо го имущества.[45]

Как было указано выше, основанием возникновения ипотеки является договор. Законом об ипотеке установлены существенные условия договора об ипотеке, при отсутствии которых он признается недействительным. Их перечень по существу совпадает с перечнем существенных условий договора о залоге, указанных в соответствующем законе.

Договор об ипотеке является одним из традиционных гражданско-правовых договоров во всех развитых странах мира, да и в РФ (если не учитывать советское право) Естественно, что общие правила заключения гражданско-правовых договоров, которые содержатся в ст. 432 - 449 ГК РФ, применяются и к договорам об ипотеке.[46]

Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе "Об ипотеке". В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.[47]

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация ипотеки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект. Несоблюдение требований о регистрации влечет недействительность договора.

Глава 3. Субъекты и объекты ипотеки.

3.1Субъекты ипотечной сделки. Их права и обязанности

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения.

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель - это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель - лицо, принимающее имущество в залог. Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель - одно лицо. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна только тогда, когда тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ[48], в соответствии с которой к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, в нашем случае - права залогодержателя.[49]

Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.

Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного право отношения, законодательство не устанавливает. К ним предъявляются общие требования для физических и юридических лиц.

При участии в залоговом правоотношении третьего лица основной акцент все равно делается непосредственно на объекте недвижимости, а не на отношениях между залогодателем и основным должником.

«Третье лицо» заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ).[50]

Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога не имеют.[51] Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответственно и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», то есть имеет место «ручательство вещью» или «реальный кредит». Суть реального кредита сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору, если должник не оправдает доверие.

Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника. При этом обязательным условием залога является право залогодателя на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяснимо.

Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника.[52]

Другими словами, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии.[53] Действующее законодательство устанавливает также иные ограничения в отношении лиц, которые могут выступать в качестве залогодателей. Так, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 постановления Совета Министров РФ «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»).[54]

Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав  - право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобственников вещи, например, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц.[55] При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу недвижимости, залогодатель может только по согласованию с залогодержателем (кредитором), например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.

Все указанные права и обязанности залогодателя должны найти отражение в договоре об ипотеке

Отдельно можно  выделить профессиональных субъектов ипотечных правоотношений (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании). Необходимо различать субъектный состав ипотечного рынка, ипотечных правоотношений, субъектный состав обязательства. Последняя категория – частная и включает в себя стороны ипотечного обязательства.

Среди специальных субъектов юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Согласно положениям гражданского законодательства, в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона. При этом действуют правила о цессии.[56]

Дабы разобраться в правовом статусе субъектов ипотечного обязательства обратимся к рассмотрению прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

Залогодатель обязан:

- страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности;

- залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге;

- в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле(п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);[57]

- пункт 2 ст. 33 Закона «Об ипотеке» предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество;[58]

- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона «Об ипотеке»);[59]

- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.

В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:

- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

- в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство;

- в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;

- в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением;

- если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Залогодержатель обязан:

- залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

- на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

- при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет право:

- проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества;

- требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;

Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных (п.1, 2 ст.343 ГК РФ);[60]

в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);[61]

- приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ).[62]

Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Закона «об ипотеке»).[63]

Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Залогодержатель имеет право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке (п. 2 ст. 44 Закона «Об ипотеке»).[64]

После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору (п. 3 ст. 44 Закона «Об ипотеке»).[65]

Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.[66]

Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;[67]

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Также если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом впервые при регулировании залоговых обязательств законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств.[68]

3.2 Объекты ипотеки и их особенности

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.[69]

В соответствии с законом ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им. Проектом закона об ипотеке она определяется как залог любого недвижимого имущества.

При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны:

       Ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

Исходя из вышеизложенного, в современном Российском законодательстве по основному назначению предметов ипотеки можно выделить несколько видов ипотеки:

       Ипотеку земельных участков;

       Ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей;

       Ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и других производственных объектов;

       Ипотеку имущества, непосредственного не связанного с землей, но приравненного к недвижимому имуществу (морская ипотека, ипотека космических кораблей, самолетов и т.д.).

Рассмотрим особенности некоторых объектов ипотечной сделки:

       Ипотека земельных участков:

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, и, кроме того, её стоимость постоянно растёт. На сегодняшний день, как бы парадоксально это ни звучало,  залог земли в Российской Федерации практически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации понятия “частная собственность на землю” это важнейшее условие существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной собственности полноценное функционирование ипотеки наталкивается на массу препятствий.[70]

Граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части.[71]

Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки является земельный участок, на котором находится здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. В договоре предусматривающем, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения не заложены тому же залогодержателю, залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (иначе говоря - сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между ними возникает спор - судом. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

И наконец, третье правило касается случаев, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин обращает внимание на следующий момент: “Земля, как основное средство производства...выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами...Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости от условий может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая”.[72] Можно выделить ещё несколько особенностей залога земельных участков:

1. Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (целевой характер ипотеки).

2. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования.

4. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.)

5. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре.

6. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации.

7. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

8. Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

9. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. [73]

10. Помимо необходимых документов, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Существование частной собственности на землю является и неоспоримым фактом повышения инвестиционной привлекательности любого объекта. Понимая это некоторые предприятия стараются выкупить занимаемые ими земельные участки и даже неполное владение своим наделом сделали источником выживания. [74]

Крайне важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое строительство.

       Ипотека предприятия:

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса в целом, право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Это норма закона «Об ипотеке», расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ.[75] В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке.

Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ “О залоге” предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс.[76] При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Закона «Об ипотеке» предоставляет залогодержателю право требовать 1)от залогодателя регулярно предоставлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом; 2)обращаться к собственнику имущества предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; 3)предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Законом предусмотрено, что ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Казённое предприятие вправе распоряжаться , а значит, и передавать в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества . Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.

На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Заложить, скажем, весь завод вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного административного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости.[77]

       Ипотека жилых домов и квартир:

Ипотека - это не только кредитование под залог недвижимости, находящейся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и предоставление целевых кредитов на строительство и приобретение жилья.

При предоставлении кредита или целевого займа на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Наиболее же детально порядок предоставления банками целевых кредитов на строительство и приобретение жилья регулируется Положением о жилищных кредитах.[78]

При кредитовании банком строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

1. кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам, на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

2. краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый физическим и юридическим лицам для финансирования строительных работ;

3. долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

Обеспечением кредита является залог заёмщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счёт кредита) и имущественных прав на него.

Предметом залога могут быть земельный участок под строительство и готовое жильё или объекты незавершённого строительства. При выявлении нецелевого использования кредита, полученного на строительство или приобретение жилья банки имеют право досрочно взыскать выданные кредиты.[79]

       Ипотека зданий и сооружений:

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Закон «Об ипотеке» в ст.5 содержит открытый перечень возможных предметов ипотеки, среди которых в том числе указаны здания и сооружения.[80]

Относительно ипотеки зданий и сооружений предъявляются особые требования, суть которых состоит в том, что ипотека этих субъектов допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ч.2 ст. 69 Закона «об ипотеке»).[81]

Поскольку Закон «Об ипотеке», по общему правилу, разрешает ипотеку земельных участков, занятых зданиями и сооружениями , и ипотеку зданий и сооружений, постольку ипотека зданий и сооружений допускается, если законом не установлен запрет или ограничение.

Ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - права покупателя на земельный участок должны определяться в соответствии с Земельным кодексом РФ, согласно которому при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.[82]

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель недвижимого имущества). [83]

Итак, субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель - это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель -лицо, принимающее имущество в залог. Залогодержателем всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель - одно лицо. Необходимо отметить, что Гражданский кодекс последовательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице. Так, в соответствии с частью 1 ст. 355 уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна только тогда, когда тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.[84] Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с которой к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.[85]

В залоговом обязательстве может участвовать третье лицо. При участии в залоговом правоотношении третьего лица основной акцент все равно делается непосредственно на объекте недвижимости, а не на отношениях между залогодателем и основным должником.

Отдельно можно  выделить профессиональных субъектов ипотечных правоотношений (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании).

Ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

В современном Российском законодательстве по основному назначению предметов ипотеки можно выделить несколько видов ипотеки: ипотеку земельных участков; ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей; ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и других производственных объектов; ипотеку имущества, непосредственного не связанного с землей, но приравненного к недвижимому имуществу (морская ипотека, ипотека космических кораблей, самолетов и т.д.).

Все эти объекты имеют свои особенности, которые были рассмотрены выше.

Заключение

Переход России к рыночной экономике в 1990-х годах открыл новую страницу в истории ипотеки. В 1997 году правительство учредило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, целью которого стало обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотеки. Год спустя был принят ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который стал важным этапом в развитии российского рынка ипотечного кредитования. Впрочем, этот закон также поставил перед рынком и большое количество вопросов, ответы на многие из которых до сих пор не найдены.

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного кредитования населения и организаций уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

В последние несколько лет ипотечный рынок переживает бурный рост.[86]

Лидеры рынка разрабатывают новые привлекательные программы, смягчают условия предоставления кредитов, снижают процентные ставки. В борьбу за клиентов включаются и новые игроки, что также влечет за собой улучшение условий.

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору, а также обязательств основанных на договоре купле-продаже, аренде и т.д

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств, институтом гражданского права и получает поддержку на этапе внедрения и очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему.

При ипотечном кредитовании земельных участков, возникают проблемы связанные с тем, что политика местных властей по наполнению бюджета фактически тормозит развитие ипотеки. В настоящее время многие субъекты РФ приняли собственный земельный кодекс, в котором разрешена свободная купля продажа земли

При ипотечном кредитовании предприятий право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы (здания, сооружения, инвентарь, сырье….). передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. На практике же случаев ипотеки предприятий практически нет.

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. относительно ипотеки здании и сооружений существую требования, в которых ипотека этих субъектов допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка.

Наиболее интересно рассмотрена практическая сторона вопроса ипотеки жилых домов и квартир, где предметом может быть земельный участок под строительство и готовое жилье или объекты незавершенного строительства.

Система ипотеки подразумевает экономические и юридические системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев не определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли строения производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствии друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

Список использованной литературы.

Нормативно-правовые акты:

1.       Конституция РФ принята 12.12.1993 -  М.: Омега-Л, 2011 г

2.       Гражданский кодекс Российской Федерации  от 26.01.1996 N 14-ФЗ по состоянию на 20.03.2011г. // М.:изд.  Кнорус, 2011 г. – части 1,2,3

3.       Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.04.2011). [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://www.consultant.ru

4.       Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [ Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

5.       Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 21.06.2010.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

6.       Федеральный закон от 30.12.2004 № N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009)  « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [ Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

7.       Закон РФ «О залоге» от  16.07.1998 N 102-ФЗ (с измен. и доп. от  30.12.2008 N 306-ФЗ) [ Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

8.       Закон РФ "О недрах" от 21.02.1992 N 2395-1(ред. от  05.04.2011). [ Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

9.       Постановление Правительства РФ № 1347 «О первоочередных ме-рах го обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации» от 25 декабря 1993 г.(в ред. от 25.0.2006) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pravoteka.ru/pst/750/374792.html

10. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. №343( ред. от 14.07.2006) «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [ Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

Специальная литература:

1. Афонина А.В. Все об ипотеке /Афонина А.В [Электронный ресурс] . - Режим доступа: http://www.uamconsult.com

2. Аюшева М. В Субъекты и виды ипотечного кредитования. / Аюшева М.В[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.realprice.ru/

3.  Буряковский В. В. Финансы предприятий :Учебник – М., ЗАО Юстицинформ, 2010г.

4. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. / Великомыслов Ю.Я [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.allpravo.ru

5. Витрянский В. Понятие обязательства.//Хозяйство и право. 2009. № 3.

6. Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. -М.: МЗ-Пресс, 2011.

7. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М: Статут, 2009.

8. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. Инфра-М .М.,2010.

9. Журбина Е. Заключение договора ипотеки. // Юрист, 2005, № 7.

10. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2009. - №6.

11. Заикин А.В Ипотека как способ обеспечения кредитных обязательств./ Заикин А.В [Электронный ресурс]. - Режим доступа:. http://legal-consultation.org/

12. Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист, 2009, N 35.

13. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). ЗАО «Юстицинформ», 2009.

14. Ипотека в России.//Под  ред. А.В. Толкушкина.// М: Юристъ, 2010.

15. Киндеева, Е.А., Пискунова, М.Т. Недвижимость: Права и сделки [Электронный ресурс] / Е.А. Киндеева, М.Т. Пискунова. - 2010. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по Правовому навигатору.

16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой//Под ред. Садикова О.Н. - М.:Юристъ//, 2010.

17. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2010.

18. Пашов Д.Б. Использование залога для обеспечения кредитных обязательств. //Право и государство: теория и практика, 2010, № 4.

19. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. М: Издательство «Альфа-Пресс», 2010.

20. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. // Право и экономика, 2010, №

21. Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России //Адвокат, 2011, №1.

22. Сарбаш С. Исполнение обязательств. //Хозяйство и право. 2009 № 3.

23. Тищенко И.Н. Деньги, кредит, банки. - М.: Экоперспектива, 2011.

24. Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях. // Юрист, 2010, № 6.

25. Шевчук  Д.А Ипотека: Просто о сложном: Учебник  - М.:изд.  Омега-Л, 2011.

26. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Финикс, 2011.