Общая долевая собственность

Общая собственность  характеризуется множественностью субъектов. Для правильного понимания  этого положения целесообразно сопоставить ее с собственностью юридического лица.

Известно, что  в большинстве случаев юридические  лица образуются в результате объединения  средств нескольких субъектов, однако они не сохраняют субъективного  права собственности ни на созданное единое имущество, ни на долю, вложенную в имущество юридического лица. Это - односубъектная собственность.

Таким образом, наличие единого объекта и  множественности субъектов права  собственности на него, что неизбежно  порождает внутренние отношения  между участниками, - отличительные признаки права общей собственности.

Сособственники  обладают целостным субъективным правом на свое имущество и в гражданском  обороте выступают совместно  на одной стороне правоотношения, а на другой - их контрагенты и  иные субъекты, с которыми им приходится вступать в контакт по поводу этого имущества.

Такое объединение, на одной стороне, предполагает необходимость  согласования и целей, и предстоящих  действий в процессе урегулирования уже упомянутых внутренних отношений.

В зависимости от того, как организованы внутренние отношения, различают виды права общей собственности. Гражданский кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности: долевую и совместную (п. 2 ст. 244).

Виды общей  собственности:

— общая долевая, то есть общая собственность с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности (но не в имуществе, являющемся объектом этого права). Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой;

— общая совместная, то есть без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона. Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе; ее трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников.

Общая долевая  собственность характеризуется определением доли каждого сособственника в праве общей собственности. Если иное не предусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников признаются равными. Сособственник, внесший в общее имущество существенные неотделимые улучшения при соблюдении установленного порядка его использования, имеет право на соответствующее увеличение своей доли.

Владение и  пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников, а  при не достижении соглашения — в порядке, устанавливаемом судом. Каждый сособственник имеет право на пользование частью имущества, соответствующей его доле.

Распоряжение  общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, однако своей долей в праве общей  собственности каждый участник вправе распорядиться самостоятельно (с учетом права преимущественной покупки других участников).

Выдел доли производится в натуре, кроме случаев:

• невозможности выдела без несоразмерного хозяйственного ущерба общему имуществу;
• невозможности выдела части общего имущества, точно соответствующей доле выделяющегося сособственника;
• неделимости объекта общей собственности в силу закона (например, большинство ценных бумаг);
• доля выделяющегося сособственника невелика и его интерес к ее использованию незначителен.

Во всех вышеуказанных  случаях выделяющийся сособственник  получает денежную компенсацию, соответствующую  стоимости его доли. Раздел общего имущества всегда влечет прекращение  права общей долевой собственности, тогда как выдел доли одного из сособственников по общему правилу не приводит к указанным последствиям (кроме случаев нахождения имущества в общей долевой собственности двух лиц).

Общая совместная собственность возникает только на основании закона и характеризуется  отсутствием четкого определения  доли каждого сособственника.

Право общей  совместной собственности возникает  на:

• имущество супругов;
• имущество крестьянского (фермерского) хозяйства;
• общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме и др.

Сособственники  могут трансформировать общую совместную собственность в общую долевую путем установления доли каждого из них в праве общей собственности. Участники общей совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Действия по распоряжению таким имуществом вправе совершать любой из сособственников. При этом предполагается согласие других сособственников. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из сособственников вопреки воле других сособственников, может быть признана судом недействительной только в случае, если другая сторона знала или должна была знать о несогласии остальных сособственников на совершение сделки.

2. Общая долевая  собственность

2.1. Понятие общей долевой собственности

По своему содержанию право общей собственности весьма насыщено, оно складывается из двух составляющих. Это - долевые правомочия субъектов по владению, пользованию  и распоряжению объектом и правомочия каждого отдельного субъекта по владению, пользованию и распоряжению принадлежащих ему долей.

Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать  свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении  участия в праве общей долевой  собственности каждый из них волен  принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями.

Очень часто  сособственники неправильно истолковывают  понятие «доля», считая, что доля имеет конкретное имущественное  выражение. Доля – понятие идеальное, она представляет собой долю в  праве, то есть некую часть правомочий, составляющих понятие право собственности.

Иными словами, доля, принадлежащая каждому из участников, выступает не как часть вещи и  не как право на часть вещи, а  как часть права на всю вещь как единое целое. Объект права общей  собственности един для всех участников, и все они находятся к нему в одинаковом отношении. Доля в праве, как и всякое право, выражает определенные юридические возможности, например, возможность, получить определенную и соответствующую размеру доли часть имущества при его разделе. Пока общая собственность не прекращена, доля каждого участника считается относящейся ко всей вещи в целом.

Доля определяет отношения  с иными участниками общей  собственности и потому является одновременно и вещным правом (правом собственности), и имеет некоторые  черты права относительного, предоставляющего определенные права и создающего обязанности в отношениях с иными участниками. Однако право на долю не является правом требования и регулируется правилами о вещных, а не обязательственных правах.

Доля может быть отчуждена  участником иному лицу без прекращения общей собственности. Таким образом, право на долю становится самостоятельным предметом оборота, отличным от объекта общей собственности, и повышает кредитоспособность участника общей собственности, тем самым, повышая и эффективность общей собственности.

Доля как  отношение права одного участника  к общему праву на объект может  быть выражена исключительно в виде дроби (процента). Выражение права  общей собственности в виде натуральных  показателей (квадратных метров, тонн и т.д.) недопустимо. Если в соглашении с иными участниками доля участника выражена в виде натуральных величин и из самого соглашения можно установить применительно к какой натуральной величине как целому рассчитан этот показатель, то имеется возможность рассчитать долю участника и выразить ее в виде дроби. Если же соглашение об этом размере не было достигнуто, следует прийти к выводу, что размер доли не определен. И если размер доли являлся существенным условием соглашения, то соглашение следует считать незаключенным.

Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности после того, как другой или другие воспользуются правом совершить сделку и окончательно передадут свою долю, законодатель предоставил им преимущественное право покупки во всех случаях, кроме продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК).

В случае дарения  или наследования ни о каких преимуществах  для других сособственников не может  быть и речи. Согласно ст. 250 ГК, при  продаже своей доли участник долевой  собственности должен письменно  известить остальных сособственников об этом с указанием цены и всех прочих условий. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Если окажется, что в договор купли-продажи готовы вступить два или более сособственников, право выбора покупателя предоставляется продавцу. Получаемая по договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, если соглашением не было предусмотрено иное, а при купле-продаже доли в праве на жилое помещение и во всех других случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, - с момента осуществления регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223 ГК).

Законодатель  императивно установил сроки, в  течение которых сособственник  может выразить свое намерение относительно покупки доли: если продается доля в праве на недвижимость - 1 месяц, а на движимое имущество - 10 дней. Начало течения срока - день извещения в письменной форме заинтересованных лиц о предстоящей продаже. Такие сроки не подлежат восстановлению.

Отказ от использования  своего права преимущественной покупки  необязательно оформлять письменно, поскольку с истечением срока  такое право утрачивается. Преимущество письменного отказа состоит в  том, что он действует с момента  его получения.

Следует отметить, что доли в праве могут и  уменьшаться, и возрастать в зависимости  от обстоятельств, которым законодатель придает юридическое значение. Так, участник долевой собственности  может увеличить свою долю, если он за свой счет произведет неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением действующего порядка его использования. Например, в интересах всех собственников, желающих пользоваться дачным домом зимой, - сделать паровое отопление. Это, в свою очередь, означает, что объем правомочий каждого из субъектов меняется: у одного увеличивается, а у каждого другого, соответственно, уменьшается (п. 3 ст. 245 ГК). В то же время при решении общих вопросов они будут пользоваться равным правом голоса, независимо от размеров долей.

Как уже отмечалось, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК). Например, за ним может быть закреплена определенная комната - как часть жилого помещения. При невозможности выдела имущества субъект вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК).

Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения  права собственности на такое общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого, а также нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования, полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации.

Возможность бесплатной приватизации - обращение в частную собственность жилого помещения, занимаемого в доме, принадлежащем государственному или муниципальному фонду, явилась новеллой нашего законодательства. Миллионы квартир, а в дальнейшем и комнат в так называемых коммунальных квартирах, были приватизированы и превратились в общую собственность, долевую и совместную. В последующие годы возникло немало гражданско-правовых споров, связанных с разделом, выделом и - особенно болезненных - с наследованием доли лицами, ранее не проживавшими в спорной квартире или комнате и не участвовавшими в приватизации. Это свидетельствует о необходимости в высшей степени ответственно и юридически обоснованно прогнозировать возможные последствия избрания субъектами вида собственности и объема прав на определенное жилое помещение.

В настоящее  время Закон "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" дополнен ст. 9.1. Граждане, которые приватизировали  жилые помещения, являющиеся для  них единственным местом постоянного  проживания, приобрели право возвратить их в государственную или муниципальную собственность. С такими лицами соответствующие органы исполнительной власти и местного самоуправления обязаны заключить договоры социального найма этих помещений.

Прекращение общей  долевой собственности возможно по договоренности между сособственниками или по решению суда.

Каждый сособственник "вправе требовать выдела своей  доли из общего имущества" (п. 2 ст. 252 ГК). Если сособственников было не более  двух, такой выдел становится одновременно разделом и, как всякий раздел общего имущества, приводит к прекращению общей собственности. В других случаях выдела доли общая собственность остальных участников сохраняется.

Не всегда участникам общей долевой собственности  удается достигнуть согласия о способе  и условиях раздела общего имущества или выдела доли, в связи, с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК).

2.2. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Содержание права общей собственности составляют принадлежащие собственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению собственностью. Чтобы раскрыть содержание права общей собственности, необходимо дать определение каждого из принадлежащих собственнику правомочий. Начнем с владения.