Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав

В соответствии со статьей 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом, а защита жилищных прав в административном порядке - только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суде.

Жилищный кодекс РФ "отдает" приоритет гражданскому законодательству в вопросе охраны собственника от всякого препятствия к реализации его "триады прав", нарушение которой в данном случае связанно именно с невозможностью владения, что предусматривает гражданско-правовые инструменты защиты. В соответствии с таким подходом при определении формы и способа защиты, а также оснований соответствующего требования собственник должен "отойти" от норм жилищного права как неприменимого к возникшим правоотношениям.

Понятие "лицо, самовольно занявшее жилое помещение" не употребляется в новом жилищном законодательстве, а значение, которое придавало ему жилищное законодательство РСФСР, имело несколько иной смысл, устанавливающий сферу его применения.

В настоящий период правовые способы защиты жилищных прав в отдельных случаях получают свое правовое обеспечение в нормах гражданского права. Право собственности на жилое помещение рассматривается как неотъемлемый объект права на вещь, защита которого реализуется в соответствующем гражданско-правовом институте.

Регулирование порядка защиты вещных прав (права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления) осуществляется главой 20 части первой ГК РФ (ст. 301-306). В указанных нормах раскрыты главные средства защиты прав, носящие, в основном, относительную природу.[7]

Содержание жилищного законодательства в качестве средства защиты прав собственника (иного владельца) предусматривает выселение лица. О выселении как мере защиты идет речь в случаях:

- выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК РФ);

- выселения граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103);

- выселения бывшего члена жилищного кооператива (ст. 133).

Поэтому в качестве основного способа защиты жилищное право рассматривает выселение лица, утратившего правовые основания на пользование жилым помещением.

Иск о выселении в традиционной структуре защиты жилищных прав в своей основе содержит требование об освобождении помещения лицом, занимающим данное помещения без установленных оснований, что определяет условие виндикационного иска - истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Вместе с тем требование о выселении лица устанавливает, что выселяемый до предъявления к нему соответствующего требования имел правовые основания занятия жилого помещения. К таким основаниям можно отнести, например, ордер или договор найма жилого помещения. В этом случае отношения между собственником (иным владельцем) и нанимателем регулировались ордером (договором) и имели относительный характер, четко устанавливающий их участников. С другой стороны, к отношениям, вытекающим из договора, применяется обязательственный способ защиты. Поэтому вещно-правовые механизмы не могут применяться. Между тем и в том и другом случае такое положение рассматривалось бы как использование ненадлежащего способа защиты права.[8]

Здесь следует учесть некоторые принципиальные положения. По мнению многих ученых, жилищное право долгое время рассматривалось как часть гражданского права. Такая доктринальная "привязка" определяет и особенности современного жилищного законодательства. Связь жилищного и гражданского законодательства достаточно тесная и предполагает совместное решение множества вопросов. Кроме того, отдельные юридико-технические модели построений соответствующих связей предлагают взаимоисключение некоторых институтов как общего, так и специального правопорядка. Известные подходы, предложенные законодателем, определяют и способы защиты (охраны) нарушенных прав в жилищной сфере. При этом проблема вынужденных пробелов решается "компенсаторными" нормами смежных отраслевых источников.

По этому пути пошло жилищное законодательство, предоставляя приоритет нормам гражданского права в вопросе решения проблем реализации собственниками своих прав в отношении жилых помещений.[9]

Статья 11 ЖК РФ, перечисляя способы защиты жилищных прав, в качестве одного из них определяет восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Восстановление права можно рассматривать как универсальное средство защиты имущественных прав, получившее развитие, например, в нормах Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)[10]. В статье 60 ЗК РФ законодатель более подробно указывает случаи нарушений права, к которым применим указанный способ защиты. К их числу отнесено также самовольное занятие земельного участка.

В ситуации, когда законодатель достаточно четко устанавливает случаи нарушения права, выразившиеся в определенных действиях, возможно при соблюдении общих принципов правоприменения восполнить нормативный пробел приемом аналогии. При этом не берется в расчет статья 7 ЖК РФ, разрешающая вопрос о "конкуренции" норм жилищного и гражданского законодательства. Наиболее сходные случаи необходимо воспринимать достаточно условно, перенося на возникшие правоотношения только логически обоснованную модель регулирования. Самоуправное занятие жилого помещения может рассматриваться как аналогичный случай Земельного кодекса, что и обосновывает применение адекватного способа защиты вещного права.

Поэтому в ситуации самовольного занятия помещения иным лицом собственник вправе воспользоваться конструкцией негаторного иска.

В основе такого иска находится средство защиты, указанное в абзаце 3 ст. 12 ГК РФ: "восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения".

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Согласно статье 305 указанные права принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве оперативного управления.

В данном случае лицо, самовольно занявшее жилое помещение, не препятствует осуществлению собственником иных составных частей права собственности, т.е. право распоряжения и право владения. Утрачивается лишь право пользования, которое выражается в отсутствии свободного доступа к помещению его законного владельца.[11]

Нарушение прав собственника заключается именно в отсутствии доступа в помещение, поскольку каких-либо иных юридически значимых препятствий для правообладателя не установлено. Юридическое значение имеет сам факт нахождения лица в жилом помещении без установленных на то оснований.

Предмет оснований для предъявления исковых требований формулируется как нарушение собственником его субъективных прав в виде лишения пользования и владения жилым помещением, что применительно к содержанию негаторного способа определяется как защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.[12] Такие нарушения проявляются в препятствии лицом, незаконно вселившемся в помещение, осуществления соответствующих полномочий со стороны законного владельца. В этом случае правомочие владения подлежит защите независимо от основания притязаний со стороны самоуправно вселившегося лица.

Кроме того, составными элементами требования являются освобождение жилого помещения от ответчика и запрет пользоваться данным помещением, что определяет резолютивную часть содержания требований собственника.

Глава 2. Защита жилищных прав

§1. Защита жилищных прав.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

- признания жилищного права;

- восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

- признания судом недействующими полностью или частично нормативных правых актов государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, которые имеют большую юридическую силу;

- отказа суда применить нормативный правовой акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону и иному нормативному правовому акту, которые имеют большую юридическую силу;

- прекращения или изменения жилищного правоотношения.[13]

Функции органов государственной власти в области жилищных отношений (ст. 12 ЖК РФ) сводятся к следующему.

Они (органы) обязаны устанавливать порядок государственного учета жилищных фондов и требования к содержанию жилых помещений, общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах; определять, по каким основаниям малоимущие и иные категории граждан должны быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и каков порядок предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Органы государственной власти решают, в каком порядке предоставляются помещения жилищного фонда нуждающимся гражданам, категории которых установлены федеральным законом; каковы основания предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; как должна быть организована деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, устанавливают правовое положение их членов, в том числе порядок предоставления им жилых помещений.

Они определяют условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, основания и порядок признания их непригодными для проживания и выселения граждан из них, устанавливают правила пользования жилыми помещениями.

К ведению органов государственной власти относится правовое регулирование некоторых сделок с жилыми помещениями, установление платы за жилое помещение и коммунальные услуги, контролирование использования и сохранности жилищного фонда Российской Федерации, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации (ст. 13 ЖК РФ) ведут государственный учет жилищного фонда субъекта, определяют порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда, размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда).[14]

Эти органы устанавливают, в каком порядке категориям граждан, установленным законом субъекта Федерации, должны быть предоставлены жилые помещения по договорам социального найма. Они контролируют, как органы местного самоуправления ведут учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, как используется жилищный фонд субъекта и соответствует ли он санитарным и техническим нормам; определяют, какие жилые помещения следует признать негодными для проживания.

Органы местного самоуправления в области жилищных отношений также имеют обязанности (ст. 14 ЖК РФ). Они ведут учет муниципального жилищного фонда, устанавливают размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Органы местного самоуправления учитывают число граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; предоставляют малоимущим гражданам по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда. Они принимают решения о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, согласуют переустройство и перепланировку жилых помещений, признают жилые помещения муниципального жилищного фонда непригодными для проживания, наблюдают за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, за соответствием жилых помещений санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства.

§2. Способы защиты жилищных прав.

Характерным для жилищного законодательства является применение большого количества мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности меры защиты - это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от вины и не влекущих для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение, и др.)[15].