2.3. Государственная регистрация сделок.

     В гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами, что отражено, в частности, в названии специального Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ – «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²². Аналогичный подход прослеживается и в Гражданском кодексе РФ, содержащем ст. 131 «Государственная регистрация недвижимости» и ст. 164 «Государственная регистрация сделок».

     В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. При этом права на недвижимое имущество (их ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат регистрации в любом случае.

     Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Возникает вопрос, какие же сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации? В ГК РФ по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их гос. регистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия независимо от ее срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Таким образом, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе²³.

     Из этого следует, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. Например, в соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии же со ст. 558, 560 ГК РФ государственной регистрации подлежат лишь договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия. Поэтому, например, в случае продажи капитального гаража договор его купли-продажи государственной регистрации подлежать не будет, но переход права собственности на него к покупателю должен быть зарегистрирован.

     Наряду с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом ГК РФ упоминает государственную регистрацию договора коммерческой концессии органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя.

     В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

     В случае несоблюдения требования о государственной регистрации прав согласно аб. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Норма аналогичного содержания содержится и в п. 2 ст. 223 ГК РФ.

     При несоблюдении требования о государственной регистрации сделки, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации договор может быть признан незаключенным.

     Также согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и она считается ничтожной. Таким образом, в случаях, установленных законом, при несоблюдении требования о государственной регистрации договор может быть признан и недействительным.

     Возникает вопрос, в каком случае при несоблюдении требования о государственной регистрации сделка будет признана незаключенной, а в каком – недействительной?

     Поскольку для признания сделки недействительной по основанию несоблюдения требования о государственной регистрации сделки требуется, чтобы указание об этом было в законе, то в случае отсутствия такого указания договор признается незаключенным. Например, в ГК РФ в случае несоблюдения требования о государственной регистрации прямо предусмотрено, что договор является недействительным для следующих видов договоров: договор залога имущества, для которого государственная регистрация обязательна (п. 3, 4 ст. 339 ГК РФ) и договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ).

     В случае несоблюдения требования о государственной регистрации при заключении договоров (уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651); аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ), такие договоры признаются незаключенными.

     Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении них в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.

     Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия. Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является не столько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Вид сделки, скорее, является основанием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и не требующие таковой.

     Несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути, являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не может быть признан незаключенным. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение.

Проведенное теоретическое исследование по данной теме «позволяет сделать следующие выводы:

- сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей;

- основное разграничение сделок закреплено в статье 154 ГК РФ.

- наличие у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия - не исключает их подразделение на виды:

     - в зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двухсторонними и многосторонними;

     - в зависимости от того, соответствует  ли обязанности одной стороны  в сделке совершить определенные  действия, встречная обязанность  другой стороны по предоставлению  материального или иного блага, сделки делятся на возмездные или безвозмездные;

     - по моменту, к которому приурочивается  возникновение сделки, они делятся  на реальные и консенсуальные;

     - по степени зависимости действительности  сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;

     - в силу зависимости юридических  последствий совершения сделки  от какого-то обстоятельства, которое  может наступить или не наступить,  выделяются условные сделки. 

     В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

     Так как в наше время появилось  большое количество частных компаний и организаций, а также лиц  вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Вследствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  литературы:

     Нормативные правовые акты.

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года) // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года в ред. Федерального закона № 22-ФЗ от 21 марта 2005 года // Российская газета. 1994. 8 декабря; 2004. 3 июля.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года в ред. Федерального закона № 19-ФЗ от 2 февраля 2006 года // Российская газета.  1996.  6, 7, 8 февраля 1996 года; 2006. 5 февраля.
4. Уголовный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон № 64-ФЗ от 24 мая 1996 года // Российская газета. 1996. 30 мая, 6, 7, 8 июня.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
6. О товарных биржах и биржевой торговле: Закон РФ от 20 февраля 1992 года № 2383-I // Российская газета. 1992. 6 мая.
7. Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности: Федеральный закон № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 года // Российская газета. 2003. 18 декабря.
8. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1 // Российская газета. 1993. 13 марта.

     Специальная литература.

10. Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 2004.
11. Брагинский М. И. Сделки: понятия, вилы и формы (комментарий к новому ГК РФ).
12. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 2002.
13. Генкин Д. М. Недействительность сделок, совершенных с целью, противной закону / Ученые записки ВИЮН. 1947. № 5.
14. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. Т. 1.
15. Иванов П. И. Психология. М., 1959.
16. Илларионова Т. И. , Гонгало Б. М. , Плетнев В. А. Гражданское право: Учебник. М.: Норма, 1998. Ч. 1.
17. Ильин Е. П. Психология воли. СПб.: Питер, 2006.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. М. И. Брагинского. М.: Юрайт, 1999.
19. Красавчиков О. А. Теория юридических фактов в советском гражданском праве: Автореферат диссертации кандидата юридических наук. Свердловск, 1950.
20. Лебедев А. Н. Открытые системы для закрытой информации//Открытые системы. Вып. 3. М., 1993; Операционные технологии межбанковского финансового рынка. МФД на рынке капитала. Вып. 5, М., 1994.
21. Макаренко А. С. Собр. соч.: В 7 т. М., 1958. Т. 4.
22. Мейер Д. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 1997. Ч. 1.
23. Михайленко Е. В. Правовые проблемы практической реализации Федерального закона «Об электронной цифровой подписи» // Журнал российского права. 2004. № 5.
24. Новицкий И. Б. Римское право. М.: Теис, 2000.
25. Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954.
26. Ойгензихт В. А. Воля и волеизъявление. Душанбе, 1983.
27. Рабинович Н. В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960.
28. Садиков О. Н. Гражданское право России. М.: Юристъ, 2005.
29. Слободчиков В. И., Исаев Е. И. Психология человека: введение в психологию субъективности. М.: Школапресс, 1995.
30. Тархов В. А. Гражданское право. Чебоксары, 1997.
31. Телюкина М. В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2002. № 8.
32. Толстой В. С. Понятие и значение односторонних сделок в гражданском праве. Автореферат диссертации кандидата юридических наук. М., 1966.
33. Хейфец Ф. С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М. , 2000.
34. Цыбуленко З. И. Гражданское право: Учебник. М., 2005. Ч. 1.
35. Чуфаровский Ю. В. Юридическая психология. М.: Новый юрист, 2006.
36. Шестакова Н. Д. Недействительность сделок. СПб., 2001.