ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСПОЛНЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОМ ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ В СЛУЧАЕ БАНКРОТСТВА

    ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСПОЛНЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОМ ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ  СТРОИТЕЛЬСТВЕ В  СЛУЧАЕ БАНКРОТСТВА

    Каланчина Э.О. студентка V курса

    Западно-Сибирского филиала ГОУ ВПО

    "Российская академия правосудия" (г. Томск) 

    Научный руководитель: Салата В.Н., к.ю.н. 

    Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости, заключается на стадии строительства. Спрос на еще несуществующие объекты недвижимости оправдан, во-первых, возможностью оплаты в рассрочку, во-вторых, безналичной формой взаиморасчетов, в-третьих, возможностью индивидуальной планировки квартиры.

    Но  самым существенным аргументом в  пользу приобретения недвижимости на стадии строительства является низкая цена по сравнению с объектами, уже  сданными в эксплуатацию. Помимо указанного, покупатель также может рассчитывать на получение дополнительного дохода путем перепродажи по более высокой  цене после оформления всех необходимых  документов.

    Инвестирование  в строительство недвижимости - это  прибыльный бизнес, который широко используется не только юридическими, но и физическими лицами. Вместе с тем основными инвесторами  являются физические лица, приобретающие  квартиры на этапе строительства  не ради получения дохода, а с  целью приобретения жилья в будущем.

    Договор участия в долевом строительстве  является одним из способов приобретения недвижимости путем инвестирования.

    Долевое строительство - вид строительства, при котором строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов) для строительства (создания) объектов недвижимости. По окончании  строительства жильё в новостройке  или само строение становится соответственно частной или долевой собственностью дольщиков (инвесторов).

    Сторонами рассматриваемого договора выступают: дольщик и застройщик.

    Дольщик — инвестор, заключивший договор  о долевом участии со строительной компанией (застройщиком). Участники  долевого строительства - граждане и  юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные  с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

    Застройщик - юридическое лицо независимо от его  организационно-правовой формы, имеющее  в собственности или на праве  аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.¹

    Более 90 процентов жилья сейчас строится при участии частных инвестиций. На практике это выглядело так: строительная компания получает земельный участок  под застройку, производит начальные строительные работы, дает рекламу, покупатель передает денежные средства, на которые возводится объект недвижимости.²

    В указанной схеме приобретения объектов недвижимости существовала и существует главная проблема - отсутствие правовой защиты будущих собственников объектов недвижимости. Следствием чего становятся многочисленные злоупотребления со стороны застройщиков: нарушаются сроки  сдачи объекта, передаются объекты  с существенными недостатками, поступают  требования дополнительной оплаты за возведенный объект недвижимости. Но основной тенденцией последнего времени  является учащение случаев невыполнения обязательств по договорам и облигационным  займам, приводящее к росту дел  о банкротстве. В основную «группу  риска» попали и застройщики, некоторые  из которых уже начали процедуру  банкротства, а другие готовятся  активировать ее в самое ближайшее  время. 2011 год вошел в историю  как период начала системного кризиса  строительного рынка. Последствия  этого кризиса уже нашли свое выражение в том, что по данным экспертов застройщиками уже  остановлено строительство 75-80% проинвестированных новостроек: от котлована до уже возведенных «коробок» жилых домов и иных объектов недвижимости. Хотя официально ни один из застройщиков этого не признал.

    Наряду  с «замораживанием» строительства  покупатели квартир (соинвесторы, дольщики) столкнулись с банкротствами компаний с которыми они заключали договоры. Инвестиционно-строительные компании на 80% осуществляли инвестиционные проекты на заемные (кредитные) средства. В настоящее время только основные строительные компании имеют общую задолженность кредиторам в размере 275 миллиардов рублей. В числе кредиторов - банки, подрядные организации, инвесторы.³

    В этой проблеме одной стороной медали является ситуация, в которой оказываются  банки и кредиторы - юридические  лица, должником которых является обанкротившийся застройщик. Это  конечно негативный момент, но банки  и крупные компании-кредиторы, как  правило, все-таки находят способы  реструктуризации задолженности или  получения оставшихся активов за свои права требования, путем управления банкротством в нужном русле через  «своих» арбитражных управляющих  или заключения определенных сделок с акционерами компаний-банкротов  перед началом банкротства. Другой же стороной медали являются обычные  граждане, которые оплатили инвестиционные взносы за строительство квартир  в жилых домах и так и  не дождались завершения их строительства. Что они могут получить в случае банкротства компании-застройщика? Будут ли достроены жилые дома, и в какой срок? Получат ли граждане в собственность проинвестированные квартиры?

    Для участника долевого строительства  банкротство застройщика - это огромная и зачастую неразрешимая проблема. Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» участники долевого строительства (дольщики) попадают в  кредиторы последней третей очереди⁴, т.е. будут получать выплаты после удовлетворения требований первых двух очередей, наряду с банками и другими юридическими лицами, кредитовавшими застройщика. При этом им необходимо доказать свои права на денежное требование в судебном порядке, путем получения судебного решения, что само по себе стоит дополнительных затрат.

    Дольщики, чьи договоры были зарегистрированы в установленном Федеральным  законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации»⁵ (далее - Закон 214-ФЗ) порядке, являются залогодержателями земельного участка, на котором осуществлялось строительство жилого дома и незавершенного строительством жилого дома (при условии государственной регистрации права собственности застройщика) в силу закона. В Законе №214-ФЗ предусмотрено их право реализовать заложенное имущество и распределить денежные средства, полученные от его реализации. Правда на практике эта норма не применялась никогда, несмотря на то, что действует с 2005 г. и основанием для реализации заложенного имущества может являться даже такое обычное явление на российском строительном рынке, как просрочка срока завершения строительства на 6 месяцев.

    В соответствии с изменениями, внесенными в закон о банкротстве Федеральным  законом №306-Ф3, действующим с 01 января 2009 года, дольщики как залогодержатели  земельного участка получают право  реализовать его вне конкурсной массы и получить от 70 процентов  цены земельного участка, проданного на торгах. Только проблема состоит в  том, что этой суммы в большинстве  случаев может не хватить даже на возврат ранее оплаченных сумм, не говоря уже о приобретении квартир, аналогичных проинвестированным.

    Если  при инвестировании квартиры использовалась схема с предварительным договором  купли-продажи и одновременной  покупкой векселей, то ситуация для  дольщика становится еще более безрадостной, т.к. даже если дом был построен до начала банкротства, вероятность оформления в собственность застройщика  квартир и их дальнейшая передача в собственность дольщику видится  весьма призрачной.

    Получается, что в результате банкротства  застройщика дольщики, заключившие  договоры по любой из используемых в настоящее время правовых схем, в лучшем случае могут рассчитывать на получение всех или части проинвестированных средств, но не квартиры.

    Согласно  статистике оглашенной Государственной  Думы РФ на конец 2010 года уже насчитывалось более 30 тыс. семей обманутых дольщиков, что говорит о социальной значимости этой проблемы и необходимости искать пути ее решения.⁶

    В течение 2011 г. наметились определенные сдвиги в законодательстве, направленные на помощь дольщикам со стороны государства. В частности в некоторых регионах страны были приняты Законы «О мерах  по защите прав участников долевого строительства  многоквартирных домов (обманутых  дольщиков)».⁷ Правда, в конечной редакции они представляют собой декларативные нормативные акты, которые не смогут защитить права дольщиков на практике.

    Кроме того, Госдума приняла в первом чтении законопроект о внесении изменений  в Закон № 214-ФЗ. Ключевой поправкой, предполагаемой этим законом является изменение действующего закона о  банкротстве. Предполагается, что при  продаже земельного участка, предназначенного для жилого строительства, или продаже незавершенного строительством жилого дома, к покупателю этих объектов переходит обязанность завершить строительство жилого дома и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Эти условия применяются и в случае заключения

    гражданином предварительного договора, а не договора долевого участия. Субъект РФ получает право на преимущественный выкуп  вышеуказанного имущества застройщика, находящегося в процессе банкротства. Поправки в Закон № 214-ФЗ создают  специальный механизм для завершения строительства домов и получения  дольщиками ранее проинвестированных квартир.

    Даже  в случае внесения вышеуказанных  изменений в законодательство о  банкротстве, механизм защиты прав обманутых  дольщиков при банкротстве застройщиков эффективно не заработает. Это связано  со многими факторами, включая срок получения квартиры дольщиком, который так критичен для него, финансовую сторону (не определено за счет каких средств новый застройщик будет передавать дольщикам, обманутым предыдущим застройщиком) и др.

    В качестве дополнительной защиты финансовых интересов дольщиков можно посоветовать производить обязательное страхование  рисков, связанных с инвестициями в недвижимость. Это потребует  дополнительных финансовых вложений, но при этом дольщик сможет спать  спокойно.

    Библиография:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. ФЗ от 18.07.2006 № 111- ФЗ, от 16.10.2006 № 160-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 17.07.2009 № 147-ФЗ)// Российская газета.
2. www.dolshik.ru
3. «Комсомольская правда», статья адвоката Коллегии адвокатов МО "Центр", канд.юрид.наук С.А.Кузнецова, от 14.01.2010 года.
4. Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»// Российская газета. 02.11.2002. № 209-210.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Российская газета.31.12.2004.,20.06.2006.
6. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2008. N 2.
7. Закон Санкт-Петербурга «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга».