Право собственности

Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Согласно ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка.

Таким образом, право ограниченного пользования чужим земельным участком представляет собой право требования собственника земельного участка от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Глава3. Актуальные проблемы права собственности и других вещных     прав на землю

На сегодняшний день вопросы, связанные с правом собственности и другими вещными правами на землю, вызывают множество споров и трудностей как среди ученых, так и правоприменителей.

В первую очередь, этому способствует несовершенство правового регулирования института земельных отношений.

Право собственности и другие вещные права на землю осуществляются, как правило, в правовой форме. Правовое регулирование – это процесс воздействия государства с помощью юридических норм (норм права) на общественные отношения с целью их упорядочения, развития и охраны в соответствии с потребностями общества.

Правовую основу земельных отношений составляют Конституция РФ, ЗК РФ, ГК РФ, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РФ «О недрах», другие законы и иные правовые акты Российской Федерации. Таким образом, под правовой основой земельных отношений следует понимать систему специальных законов, нормативных и иных правовых актов, в соответствии с которыми и на основании которых действует и применяется законодательство, регулирующее сферу права собственности и других вещных прав на землю.

Более подробно остановимся на вопросе о соотношении земельного и гражданского законодательства.

Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

Таким образом, отношения, связанные с осуществлением права собственности и других вещных прав на земельные участки, а также совершением сделок с земельными участками, носят по сути своей гражданско-правовой характер.

Однако согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. А в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Соответственно, земельное законодательство, исходя из установленного гражданским правом понятия и содержания, например, права собственности или договора аренды, определяет и закрепляет особенности порядка их возникновения и прекращения, а также ограничения прав собственников и арендаторов – по отношению к земельным участкам. При этом глава 17 ГК РФ также содержит нормы, регулирующие земельные отношения. До принятия ЗК РФ 2001 г. они восполняли существовавшие пробелы в законодательстве о земле, но после вступления указанного Кодекса в силу частично стали ему противоречить. Так, ст. 129 ГК РФ было предусмотрено, что земельное и иное природоресурсное законодательство будет определять лишь объем оборотоспособности земли и иных природных ресурсов. ЗК РФ далеко вышел за эти пределы и неоднократно подвергался критике представителями науки земельного права именно по тем основаниям, что те или иные его положения не соответствуют конкретным нормам ГК РФ.

Рассмотрим некоторые противоречия более подробно.

ЗК РФ содержит в себе нормы как публично-правового, так и частноправового характера. На первый взгляд, Кодекс взял на себя несвойственную ему функцию регулирования гражданских отношений. В то время как регулирование вещных прав и оборот земли следовало бы оставить гражданскому праву.

Вследствие такого подхода законодателя получилась коллизия между нормами двух отраслей права.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами. ЗК РФ был принят позже по сравнению с ГК РФ, в связи с чем получается, что при разрешении вопросов в сфере земельных отношений следует использовать нормы ЗК РФ, даже если ГК РФ содержит иное регулирование. То же было подтверждено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Судов РФ.

ЗК РФ установил, что, хотя пожизненное наследуемое владение землей сохраняется, земельные участки на данном праве впредь предоставляться не будут. Федеральным законом от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ в ГК РФ были внесены изменения, которые привели положения ГК РФ в соответствие с нормами Земельного кодекса РФ. В настоящее время единственным способом, которым владелец может распорядиться земельным участком, является передача по наследству.

Также ЗК РФ практически свел на нет существование такого института, как постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, запретив дальнейшее предоставление земельных участков на данном праве юридическим и физическим лицам, за исключением учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления. Однако согласно п. 3 ст. 268 ГК РФ данное право может переходить от одного юридического лица другому в случае реорганизации в порядке правопреемства.

Такое сокращение нормативного регулирования данных институтов и прав владельцев можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли. Однако такое упрощение представляется нецелесообразным и достаточно сомнительным с практической точки зрения, в частности, данный подход выдержан ЗК РФ крайне непоследовательно: попытка отказа от одних ограниченных вещных прав неизбежно привела к появлению других, поскольку современный отечественный оборот земли не может обойтись одним правом собственности.

При этом эти новые вещные права ЗК РФ регулирует крайне неудачно, обычно лишь называя их, но не раскрывая содержания. К примеру, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ появляется право на использование соответствующей части земельного участка, возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле. Пункт 1 ст. 271 ГК РФ квалифицирует это право как право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Какое вещное право понимает законодатель под понятиями право на использование соответствующей части земельного участка и право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, непонятно. Можно было бы предположить, что это право бессрочного пользования, однако п. 1 и п. 2 ст. 20 и в п. 1 ст. 28 ЗК РФ исключают такую возможность.

Статья 23 ЗК РФ закрепила институт публичного сервитута, устанавливаемого с учетом результатов общественных слушаний, о порядке проведения которых Кодекс почему-то умалчивает. В ст. 262 ГК РФ говорится о земельных участках общего пользования и о возможности свободного доступа на чужой земельный участок. Такого рода нормы, известные еще римскому частному праву, в цивилистической теории всегда рассматривались как ограничение прав собственника (в общественных, публичных интересах), а не как установление чьего-то (причем неизвестно, кого именно, то есть бессубъектного) субъективного права.

В ЗК РФ никак не регулируются институты узуфрукта (как единого ограниченного вещного права на получение выгод от использования чужой вещи или права, в том числе земельного участка) и права застройки, которое следовало бы установить в развитие принципа, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ; известные другим правопорядкам земельные обременения и многое другое.

Таким образом, следует признать, что попытка Земельного кодекса РФ по-своему урегулировать гражданско-правовые отношения, связанные с землепользованием, оказалась не совсем удачной. Необходимо учитывать, что специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не своеобразие регламентации определенной части гражданско-правовых отношений. С учетом этого должны быть определены предмет и содержание ЗК РФ, из которого необходимо изъять гражданско-правовые нормы.

Согласно подпункту 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ задачей Кодекса является установление необходимых публично-правовых ограничений, запретов и процедур с учетом значения земли как основы жизни и деятельности человека и исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву. В связи с чем, ЗК РФ в своем нынешнем виде требует переработки в части регулирования ограниченных вещных прав на землю.

Наряду с вышеизложенным исследованием проблем вещных прав на землю, немаловажным выступает решение вопроса о принудительном изъятии земельного участка у собственника и связанных с ним трудностей.

Согласно ст. 284 и 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, а также если земельный участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

В настоящее время применение этой нормы на практике становится крайне затруднительным, так как отсутствует механизм реализации этой процедуры. Например, ст. 286 ГК РФ предусматривает порядок такого изъятия в общем виде, в остальном отсылая к земельному законодательству, которое, в свою очередь, этот вопрос оставило без урегулирования.

Кроме того, положения ст. 286 ГК РФ противоречат Конституции РФ, так как в ней предусмотрена возможность для органов государственной власти или местного самоуправления принимать решение о принудительном изъятии земельного участка. Собственник же, не согласный с этим решением, может обжаловать его в суд. Между тем ст. 35 Конституции РФ говорит о том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Здесь имущество изымается не для государственных нужд, а в качестве ответственности за совершенное правонарушение, следовательно, без решения суда государственный или муниципальный орган власти такое решение принять не может.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Но здесь также отсутствует механизм этой процедуры. То есть не ясно: должны ли соблюдаться досудебные – предупредительные процедуры, их сроки и порядок проверки результатов и т.п.

В научной литературе данная проблема неоднократно поднималась. Но ее решения так и не предлагается.

Самым лучшим выходом из этой проблемы стало бы внесение соответствующих изменений и дополнений в нормативные правовые акты. Но несмотря на явные противоречия ГК РФ и ЗК РФ, в настоящее время законодатель не предпринял ни единой попытки исправить ситуацию, внеся соответствующие поправки.

Изъятие земельных участков также возможно для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. При этом государственный орган, добившейся принятия судебного акта в свою пользу, не связан обязанностью требовать его исполнения. В связи с чем, реализация права на принудительное изъятие земельного участка, возникшего на основании принятого судебного решения, целиком зависит от усмотрения государственного органа, который может им воспользоваться в сроки, предусмотренные процессуальным законодательством, либо воздержаться от его использования.