Предпринимательский договор

Обращение взыскания на жилой дом не является основанием для выселения покупателем проживающих в нем залогодателя, членов его семьи и других лиц. Они могут быть выселены лишь в судебном порядке, если кредит был получен на постройку жилого дома или покупку квартиры.

Особенности ипотеки зависят еще и от объема правомочий по распоряжению имуществом, в частности, объектом ипотеки может быть имущество, находящееся в общей собственности, которая, в свою очередь, может быть совместной и долевой.

Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников имущества.

Передача же в залог имущества, находящегося в долевой собственности, зависит от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество, то как владение, пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников. Если же закладывается только доля одного из них, то согласие остальных собственников не требуется, поскольку для данного участника объектом распоряжения являются его имущественные права, его доля в праве собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной доли другими собственниками.

Согласно Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года не допускается ипотека следующих объектов:

       участки недр, особо охраняемых территорий;

       имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

       имущество, приватизация которого запрещена;

       многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности.

В отличие от других договоров залога договор ипотеки требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации, так как ипотека относится к сделкам с недвижимым имуществом. Доверенность, независимо от имени каких субъектов она выдается, (физического или юридического лица), на совершение такой сделки должна быть нотариально удостоверена. Федеральное законодательство не содержит каких либо ограничений относительно места удостоверения договора о залоге. Так как отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон договор ипотеки может быть оформлен у любого нотариуса, как по месту нахождения имущества, так и в другом месте. Государственная регистрация ипотеки происходит по общим правилам, то есть по месту нахождения имущества. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости.

В договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. По проекту закона «Об ипотеке» договор залога недвижимости может быть оформлен в форме закладной.

Оценочная стоимость предмета определяется по соглашения сторон (или приглашается профессиональный оценщик) и указывается в договоре в денежном выражении. Залоговая стоимость земельных участков не может устанавливаться ниже их нормативной цены, отраженной в акте о нормативной цене земельного участка, выдаваемого Комитетом по землеустройству. К договору прилагаются копия чертежа границ земельного участка.

В договоре должно быть четко указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его величины, основания его возникновения, срока исполнения.

В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя, обеспеченные в том объеме, какой они приобретут к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, или в фиксированной сумме. Если в договоре установлена фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающим эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

Залогодателем может быть как собственник, так и лицо, имеющее на предмет право хозяйственного ведения. Обязательным условием является наличие согласия собственника или уполномоченного им органа (при залоге имущества государственных и муниципальных предприятий) на передачу недвижимого имущества в залог.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитута). Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или изменений условий договора.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок, должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому при проходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

В договоре не предусматривается передача предмета залога кредитору или третьим лицам. Однако залогодатель вправе использовать имущество, заложенное по договору ипотеки, в соответствии с его назначением: завещать, продать, подарить, обменять, внести в качестве пая в кооператив только с согласия кредитора, если договором не предусмотрено иное. В этом случае лицо, которое приобрело заложенное имущество, приобретает обязанности залогодателя, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что называется нормальным износом.

Залогодатель обязан:

- поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;

- производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору.

Залогодержатель вправе в любое время проверять состояние заложенной недвижимости. Он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случае его нарушения, даже незначительного. Для предупреждения подобных конфликтных ситуаций залогодателю целесообразно застраховать свое имущество по полной стоимости в надежной страховой кампании, а если его стоимость превышает размер кредита, на сумму залоговой стоимости имущества, которая, как правило, составляет 70% стоимости имущества.

При удостоверении сделки нотариус и кредитный эксперт визуально и документально удостоверяются в личности и дееспособности участников сделки. Для оформления договора о залоге ипотеки требуется предоставление следующих документов:

-          описание предмета ипотеки (индивидуальная характеристика жилья, его местонахождение, размер общей и жилой площади, количество комнат в квартире), конкретный перечень хозяйственных и бытовых построек и сооружений, характеристика земельного участка;

-          свидетельство о праве собственности;

-          договор купли-продажи, мены, дарения и т. д.;

-          свидетельство о внесении в реестр собственников;

-          справки БТИ об оценке имущества для залога;

-          договор аренды земельного участка (если последний арендуется);

-          свидетельство о праве собственности на землю (если она собственная);

-          копия чертежа границ закладываемого земельного участка, выданная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству,

-          акт о нормативной цене закладываемой земли, выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

-          договор о закреплении за государственным предприятием на правах хозяйственного ведения недвижимого имущества (при необходимости);

-          договор страхования, страховой полис на страхование заложенного имущества от основных видов риска.

При залоге частной квартиры:

-          паспортные данные владельца;

-          свидетельство о собственности или договор купли-продажи, мены, дарения;

-          справка БТИ и поэтажный план;

-          справка о выписке всех жильцов и отсутствия задолженности по квартплате;

-          при наличии несовершеннолетних детей, документы, подтверждающие согласие органа опеки и попечительства;

-          заключение БТИ об оценочной стоимости;

-          выписка из домовой книги;

-          справка налоговой инспекции об уплате налога на собственность;

-          если квартира кооперативная, справку из ЖС о членстве и размере взноса;

-          согласие жены (мужа) на залог квартиры (при совместной собственности), заверенная нотариально.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации его вещных прав на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. В государственной регистрации может быть отказано в случаях, когда ипотека указанного в договоре имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и (или) если содержание договора или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

Присваивается регистрационный номер договора об ипотеке. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного или третейского суда.

30 января 1998 года вступил в силу Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который предполагает создание единой системы регистрации прав на недвижимость. Основной задачей данного нормативного акта является создание Единого реестра прав, проведение правовой экспертизы. Необходимость закона обусловлена отсутствием надлежащего порядка в системе учета, технической инвентаризации недвижимости, а также регистрации прав. В настоящее время регистрация прав, в зависимости от объекта, разрозненна:

       права на жилые помещения регистрируются в БТИ;

       сделки с земельными участками в Комитете по земле и землеустройству;

       операциями с производственными зданиями и сооружениями, а также нежилыми помещениями занимаются территориальные комитеты по управлению имуществом.

Ипотека позволяет органам государственного управления в рамках мероприятий по урегулированию проблем неплатежеспособности осуществлять реструктуризацию и финансовое оздоровление предприятий, попавших в кризисную ситуацию. Поскольку ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в балансе предприятия, при неисполнении обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом. Если такие меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие и оно продается с аукциона как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством. Таким образом, без проведения процедур, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве), методом ипотеки можно достичь аналогичных целей. Законом запрещено передавать в ипотеку предприятие, в отношении которого уже возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

В России развитие ипотечных отношений сдерживается проблемами применения законодательных актов и отсутствием соответствующих  институтов, связанных с обслуживанием ипотеки.

Большие трудности у кредиторов, в частности, банков и инвесторов имеются при определении цены залога. Если с оценкой квартир или дач особых проблем не возникает, то назвать точную цену предприятия, особняка очень сложно, что требует работы специалистов. Для этого необходимо постоянно заниматься мониторингом рынка, анализом цен.

До недавних пор серьезной проблемой залогодателей являлось получение достоверной информации о титуле собственности. Сейчас этот вопрос урегулирован благодаря принятию 30 января 1998 г. Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Значительных ресурсов времени требует оценка имущества, проверка и оформление документов, реализация заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Для операций с недвижимостью необходимы юридические нормы, регулирующие деятельность всех звеньев ипотечной системы. Рынок ипотечных обязательств требует проработки всех аспектов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обращения взыскания, т. е. отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства.