Публичного и частного земельного сервитута

Основанием возникновения сервитута  может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных  органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении  частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ). Такой способ возникновения  сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение  гражданских прав (в том числе  и вещных) посредством издания  административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним"). Допускается  возникновение сервитута в силу прямого указания закона, например, при продаже земельного участка  с сохранением за продавцом или  законодателем права собственности  на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".¹⁰

Статья 276 ГК РФ называет два основания  для прекращения частного сервитута: расторжение договора и судебное решение. Инициатором прекращения  сервитута в этих случаях выступает  собственник участка, обремененного  сервитутом. В первом случае причиной прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым  он был установлен. Во втором случае - невозможность использования земельного участка в соответствии с назначением  в результате обременения его  сервитутом. Между тем частный  сервитут может прекращаться и в  иных случаях:

- при гибели объекта сервитутного  права (пересыхание водного источника);

- при изъятии служащего земельного  участка для государственных  или муниципальных нужд;

- при истечении срока действия  срочного сервитута и др.

Поскольку в качестве субъектов, обремененных водными и лесными сервитутами, в соответствии со ст. 42, 55 ВК РФ и  ст.ст.17, 21, 22 ЛК РФ выступают не собственники водных объектов и участков лесного  фонда (РФ и субъекты РФ), а пользователи (граждане и юридические лица), водные и лесные сервитуты прекращаются также в связи с прекращением права пользования водным объектом или участком лесного фонда. Прекращение  частного сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационном  реестре (п.62, 64 правил ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219).¹¹

2.2 Публичный земельный  сервитут

Публичные сервитуты устанавливаются  в интересах неограниченного  круга лиц. В этой связи ряд  юристов¹² высказывали мнение о том, что публичные сервитуты не являются ограниченными вещными правами в прямом смысле этого слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей. Аналогично рассуждает и Овчинникова, которая считает, что "данное мнение находит косвенное подтверждение в п.7 ст. 23 ЗК РФ, из содержания которой можно сделать вывод о том, что органы государственной власти или местного самоуправления, предоставляя гражданам и юридическим лицам земельные участки в пользование или во владение, одновременно ограничивают пределы таких прав".¹³В отличие от других юристов Харьков предлагает рассматривать публичный сервитут "не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные ресурсы ".¹⁴

Возможность установления публичных  сервитутов на земельный участок  предусмотрена не только Земельным  кодексом РФ, но и ФЗ от 21.01.2001 г. "О  приватизации государственного и муниципального имущества"¹⁵, ФЗ от 19.07.1998 г. "О гидрометеорологической службе"¹⁶ и другими нормативными актами.

В соответствии с ч.2 ст. 23 ЗК РФ публичный  сервитут на земельный участок может  быть установлен в случаях, если это  необходимо для обеспечения интересов  государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Интересы, для обеспечения которых устанавливаются публичные сервитуты, перечислены в ч.3 ст. 23 ЗК РФ. Некоторыми учеными предлагается в зависимости от этих интересов разделить сервитуты на несколько групп: "сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (подп. 1, 6, 10 п.3); сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (подп. 4, 5, 7 - 9 п.3); сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (подп. 2, 3 п.3)".

Земельный кодекс РФ в отличие от других нормативных актов содержит широкий перечень оснований для  установления публичных сервитутов: законы или нормативные правовые акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, Градостроительный кодекс РФ (ч. 2 ст. 64) в качестве основания для установления публичного сервитута называет только нормативные правовые акты органов  местного самоуправления.

Отличительной особенностью земельного публичного сервитута является его  установление с учетом результатов  общественных слушаний. Проведение общественных слушаний - одна из форм работы с общественностью  и способ реализации принципа участия  граждан и общественных объединений  в решении вопросов, касающихся их прав на землю (п.1 ст.1 ЗК РФ). Необходимо отметить, что в РФ отсутствуют  какие-либо нормативные акты, регламентирующие процедуру проведения общественных слушаний. Этот пробел в российском законодательстве можно устранить  путем принятия нормативных актов  на уровне субъектов РФ. Процедура  проведения общественных слушаний должна быть разработана, исходя из специфики  территорий, социальных и этнических групп.

Установление публичного сервитута  ограничивает права собственника участка, так как собственник не может  в полном объеме использовать свой участок и получать прибыль. Однако законодатель предусмотрел право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату только в одном случае, когда установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п.7 ст. 23 ЗК РФ). Данное положение кодекса, по мнению автора, требует пересмотра. Справедливо будет предусмотреть право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать соразмерную плату от указанных органов независимо от наличия или отсутствия существенных затруднений в использовании участка. Можно рассмотреть в качестве одного из вариантов право такого собственника на частичное освобождение от уплаты земельного налога на период действия публичного сервитута.

Пункт 7 ст. 23 ЗК РФ также предусмотрел право собственника, землепользователя, землевладельца требовать изъятия, в том числе путем выкупа у  него участка, обремененного публичным  сервитутом, с возмещением органом, установившим сервитут, убытков или  предоставления равноценного участка  с возмещением убытков. Вопрос об изъятии земельного участка в  этом случае должен решаться в соответствии со ст. 55 ЗК РФ, ст.ст. 279 - 282 ГК РФ и ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ".¹⁷

Публичный сервитут прекращается в  случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п.2 ст. 48 ЗК РФ) или в случае изъятия  участка органами государственной  власти или местного самоуправления (п.7 ст. 23 ЗК РФ).

2.3 Частный земельный  сервитут

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто. Сервитут характеризуется наличием служебного, зависимого земельного участка и господствующего земельного участка, принадлежащих, разным собственникам.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (в частности, имеющий общую границу); а в отдельных случаях - и на другой участок, имеющий определенные полезные свойства; для пользования которыми и устанавливается сервитут. Например, чтобы пройти к колодцу, требуется пересечь несколько земельных участков. Сервитут может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, про кладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.¹⁸

Соглашение об установлении сервитута  заключается между собственником  земельного участка (сервитутообладатель) и лицом, требующим установления сервитута (сервитуарий). К числу  последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные  наследуемые владельцы или постоянные пользователи земельных участков. Договор  об установлении сервитута может  иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок), или соглашение о возникновении  сервитута может входить в  качестве составной части иного  договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода  к зданию).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер установление бесплатного частного сервитута  может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник  участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Для стороны, которая ввела сервитут, необходимо знать, что сервитут не может  быть самостоятельным элементом  купли - продажи, залога или передаваться другим лицам. Собственник земельного участка (а также землепользователь, землевладелец) при проведении различных  операций со своим участком (например, при передаче его в аренду или  оформлении договора ссуды по земельному участку) должен ставить в известность  о наличии сервитута на его  участке . В противном случае договоры аренды или ссуды могут быть расторгнуты  с возмещением собственником  участка реального ущерба, понесённого  другой стороной.

Заключение

Рассмотрев общие вопросы, связанные  с правовым регулированием такого института, как земельный сервитут, а также  установив отличительные особенности  публичного и частного земельного сервитута, можно сформулировать следующие  выводы:

1. Земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком.
2. Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут).
3. Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах.
4. Проведенное исследование института сервитута выявило ряд проблем, которые требуют своего разрешения. Это позволяет сделать вывод о необходимости дальнейшего развития и совершенствования данного института.

Список литературы

1.Конституция Российской  Федерации от 09 августа 2012г

2. Водный кодекс Российской  Федерации от 03.06.2006 // "Собрание  законодательства РФ", 05.06.2006, N 23, ст. 2381.

3. Градостроительный кодекс  Российской Федерации от 29.12.2004 // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.

4. Гражданский кодекс  Российской Федерации, часть 1 от 30.11.1994 // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

5. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25.10.2001 // "Собрание  законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

6. Лесной кодекс Российской  Федерации от 04.12.2006 // "Собрание  законодательства РФ", 11.12.2006, N 50, ст. 5278.

7. «О гидрометеорологической  службе»: Федеральный закон // "Собрание законодательства РФ", 27.07.1998, N 30, ст. 3609.

8. «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»: Федеральный закон // "Собрание  законодательства РФ", 08.12.2008, N 49, ст. 5740.

9. «Об ипотеке (залоге  недвижимости)»: Федеральный закон  // "Собрание законодательства  РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.

10. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Федеральный закон // "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813.

11. «О племенном животноводстве»:  Федеральный закон // "Собрание  законодательства РФ", 07.08.1995, N 32, ст. 3199.

12. «О приватизации государственного  и муниципального имущества»: Федеральный  закон // "Собрание законодательства  РФ", 28.01.2002, N 4, ст. 251.

13. «Об утверждении Правил  ведения Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»: Постановление Правительства Российской Федерации // "Собрание законодательства РФ", 23.02.1998, N 8, ст. 963.