Сделки и защита вещных прав

     Кроме того, государство закрепило за гражданами участки в собственность в  пределах установленных норм, а сверх норм (например, при большемерных участках) – в пожизненное наследуемое владение.

     Владелец  вправе сдавать участок другим лицам  в аренду или безвозмездное пользование. Также владелец вправе передать участок  по наследству, но не вправе совершать сделки, влекущие отчуждение участка. Это право, таким образом, уже очень близко к праву собственности. Может быть, оно само собой когда-либо исчезнет, но государству преждевременно насильственно его упразднять.

     В пожизненном наследуемом владении по желанию граждан могут находиться предоставленные им ранее земельные участки, в том числе сверх нормы бесплатной передачи в собственность до установленных предельных размеров, а также при получении этих участков по наследству.

     Данная  форма права на землю впервые была установлена Основами законодательства о земле бывшего СССР в апреле 1990 г. В те годы шла острая борьба, дискуссия о возможности права частной собственности в РФ на землю. Победила точка зрения противников частной собственности на землю. Право пожизненного наследуемого владения землей было введено как альтернатива частной собственности. К тому же "термин" владение понимается как близкий к термину "собственность".

     В ЗК 1991 г. это право было предусмотрено  как самостоятельная форма права  на землю.

     Указом  Президента РФ от 23 декабря 1993 г. "О  приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ" это право отменено и сохранено  только за лицами, получившими в  установленном порядке его до конца 1993 г., а также по наследству. ГК это право восстановлено и существует с правом собственности.

     Участки на праве пожизненного наследуемого владения владельцами по их желанию  могут выкупаться в собственность  в рассрочку.

     К вещным земельным правам отнесено также  постоянное (бессрочное) пользование землей. Ранее оно рассматривалось в земельном законодательстве как основное и главное право на землю. Поэтому нормы о пользовании землей были сформулированы в ЗК наиболее подробно. Иногда говорят, что ныне в праве пользования землей нет необходимости, поскольку есть право аренды. Тем более, что в ГК прямо имеется такой термин, как "пользование на праве аренды". Но это не умаляет и не отвергает право пользования, ибо оно в данном случае – постоянное, бесспорное, а аренда – временный, срочный вид пользования. Иное дело – временное (срочное) пользование. Необходимо ли оно?

     ГК  содержит ряд основополагающих норм о землепользовании (ст. 268-270). В ЗК регулируется предоставление земель в  постоянное пользование (ст. 26-28, 57-59, 61-68, 80 и др. ).

     Земельные участки предоставляются в пользование из государственных и муниципальных земель. В пользование предоставляются участки также частными собственниками – физическими и юридическими лицами. В качестве пользователей выступают физические и юридические лица, предприниматели, коммерческие организации, колхозы и совхозы, оставшиеся на прежней организационно-правовой форме и т. д. Участки, предоставленные в пользование, остаются в государственной, муниципальной или частной собственности. Пользователь имеет право владения (фактического обладания) участком и право пользования им (извлечения из земли полезных свойств). Распоряжаться землей пользователь не вправе за исключением случаев, предусмотренных законом (например, во вторичное, временное (срочное) пользование (в аренду), либо с согласия собственника).

     Государственный или муниципальный орган принимает  решение о предоставлении земель в пользование. Кроме того, может  заключаться договор о предоставлении участка в пользование. Собственник  или владелец земли может предоставлять участок также по договору.

     В числе вещных прав на землю ГК (ст. 276-177) предусмотрел право других граждан  и юридических лиц на ограниченное пользование чужим земельным  участком. Такое право называется земельным сервитутом. В ЗК такого права (по наименованию) не было и нет, но фактически оно подразумевалось (например, в виде использования земельного участка для изыскательских и геолого-разведочных работ, строительства дороги, линии связи, водопровода и т. д.).

     Таким образом, земельный сервитут определяется двояко: с одной стороны – как право на ограниченное пользование чужим земельным участком, с другой стороны – как некоторое ограничение права собственника (владельца, пользователя или арендатора) данного участка в пользу других лиц.

     Сервитут, как правило, является постоянным и может быть прекращен лишь тогда когда необходимость в нем отпала или пользователи сервитута сами от него отказались.

     Сервитут  предоставляется с согласия собственника (владельца, пользователя или арендатора) земельного участка, а в случае его несогласия и возникновения спора по решению суда, арбитражного суда. Собственник (а также владелец, пользователь, арендатор) участка вправе заключать с гражданами и юридическими лицами соглашение об условиях пользования земельным сервитутам и размерах платы за него.

     Право хозяйственного ведения. Государственное  или муниципальное унитарное  предприятие, которому имущество принадлежит  на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Это является правом хозяйственного ведения. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении таковы:

     1. Собственник имущества, находящегося  в хозяйственном ведении, в  соответствии с законом решает  вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

     Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

     2. Предприятие не вправе продавать  принадлежащее ему на праве  хозяйственного ведения недвижимое  имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

     Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

     Право оперативного управления - в чем  оно заключается. Казенное предприятие, а также учреждение в отношении  закрепленного за ними имущества  осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

     Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

     Ст. 299 ГК РФ содержит информацию о приобретении и прекращении права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Она содержит следующие  положения:

     1. Право хозяйственного ведения  или право оперативного управления  имуществом, в отношении которого  собственником принято решение  о закреплении за унитарным  предприятием или учреждением,  возникает у этого предприятия  или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

     2. Плоды, продукция и доходы от  использования имущества, находящегося  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении, а также  имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

     3. Право хозяйственного ведения  и право оперативного управления  имуществом прекращаются по основаниям  и в порядке, предусмотренным  настоящим Кодексом, другими законами  и иными правовыми актами для  прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника. 

      3. Сделки и защита вещных прав 

     Коммерческие  организации и иные юридические  лица, являющиеся собственниками принадлежащего им имущества, строят свои отношения на основе частно — правовых принципов. В этой связи возникает множество вопросов обеспечения защиты прав и законных интересов участников имущественного оборота. Термин «имущество» в гражданском праве употребляется в двух смыслах. Во-первых, по отношению к конкретной вещи. Во-вторых, по отношению к совокупности материальных благ (вещей, денег, ценных бумаг и т.п.). Кроме того, к имуществу относится совокупность некоторых прав и обязанностей. Например, при наследовании имущества наследнику переходит право требовать возврата долга, равно как и обязанность возвратить долг. Совокупность материальных благ и прав требования называется активом имущества, долги, входящие в состав имущества, — пассивом имущества. В гражданском праве помимо понимания вещи в узком смысле существует расширительное значение вещи, которое придает этому понятию статус универсальной юридической категории. В этом смысле под вещью понимается вся совокупность предметов материального мира (созданных трудом человека или находящихся в естественном состоянии), по поводу которых возникают вещные правоотношения. Законодатель устанавливает определенные права и обязанности участников в процессе приобретения, использования или отчуждения вещей, правовой режим вещей (вещное право). Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определенным действиям, содействию других обязанных лиц. Участие граждан и юридических лиц в хозяйственном обороте выражается в совершении ими сделок. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ). Двух- или многосторонние сделки иначе именуются договорами.

     Судебная  и арбитражная практика выработала требования, предъявляемые к сделкам, четырех видов. Во-первых, для действительной сделки необходимо, чтобы ее участники обладали дееспособностью (полной, конкретной или ограниченной). Сделка, совершенная лицом недееспособным, недействительна. Если дееспособное лицо в момент заключения сделки находилось в таком состоянии, когда оно не могло понимать значения своих действий или руководить ими, то закон признает сделку недействительной (ст.177 ГК РФ). Участие в сделках юридических лиц всегда определяется характером и содержанием их общей и специальной правоспособности. Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями, указанными в его уставе, положении о нем, может быть признана судом недействительной (ст.173 ГК РФ). Во-вторых, необходимо, чтобы сделка была совершена в установленной законом форме. Недействительность сделки при несоблюдении требуемой законом формы наступает только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе (ст.ст.162, 165 ГК РФ). Такие же последствия наступают в случае, если не соблюдена форма, предусмотренная соглашением сторон, хотя по закону она и не является для данного вида соглашений обязательной (ст.162 ГК РФ). Если закон не содержит прямых указаний на недействительность сделки, то вследствие несоблюдения сторонами соответствующей формы они лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишаются права приводить письменные и другие доказательства (ч.1 ст.162 ГК РФ). В-третьих, необходимо, чтобы воля субъектов сделки формировалась в нормальных условиях, а волеизъявление соответствовало их внутренней воле. Известно, что сделка является волевым актом, в котором следует различать два элемента: волю (субъективный элемент) и волеизъявление (объективный элемент). Причем стороны сделки обладают свободой воли (п.п.1 и 2 ст.1 ГК РФ). Оба элемента сделки совершенно необходимы и равнозначны, и только в их единстве заложена сущность сделки. В-четвертых, содержание сделки должно соответствовать требованиям закона. Только совокупность всех четырех условий обеспечивает действительность сделки и приводит к тем правовым результатам, на достижение которых направлена воля сторон сделки. Если хотя бы одно из этих условий окажется нарушенным, то это повлечет за собой недействительность сделки.

     Недействительной  признается сделка, не способная породить желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающая  нежелательные последствия. Недействительные сделки делятся на две группы: оспоримые  и ничтожные (ст.166 ГК РФ). Сделка, для  признания которой требуется решение суда, называется оспоримой. Например, об оспоримости при определенных обстоятельствах указано в статьях Гражданского кодекса РФ, посвященных договорам купли — продажи (п.2 ст.459), продажи предприятия (п.2 ст.562), найма жилого помещения (ст.684), страхования (п.3 ст.944) и личного страхования (п.2 ст.934).