Сделки в гражданском праве

Нотариальное  удостоверение сделок обязательно  в случаях: 1) указанных в законе; 2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного  вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

Некоторые письменные сделки подлежат государственной  регистрации.

     Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей и другими недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение единой государственной регистрации должно обеспечить достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.¹⁶

     К недвижимым вещам (недвижимости) ст. 130 ГК относят земельные участки, участки недр,   обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам Гражданский кодекс относит и такие объекты, само назначение которых неизбежно предполагает их перемещение, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество.¹⁷

      Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК об обязательности регистрации “права собственности и других вещных прав” на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые  сделки с недвижимом имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательность  регистрации сделок с недвижимостью  устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК), но и предусматривается  применительно  к каждой из соответствующих  сделок в отдельных статьях ГК. Это касается договоров продажи  недвижимости (ст. 551 ГК), мены (ст. 567, 551 ГК), дарения  (п. 2 ст. 574 ГК), отчуждения недвижимого имущества под выплату  ренты (ст. 584 ГК). Аренды недвижимого  имущества (п. 2 ст. 609 ГК), доверительного управления недвижимом имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК).¹⁸

Относительно  порядка государственной регистрации  недвижимости в Гражданском кодексе  содержится лишь указания на то, что  вещные права на недвижимые вещи, их ограничения и возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Детальный порядок государственной  регистрации  и основания отказа в ней должны быть установлены  федеральным законом о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В законе, иных правовых актах, в соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которым должна соответствовать  письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обязательности изложения  сделки на бланке определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью. В качестве примеров таких документов могут быть приведены перевозочные договоры: при перевозках на железной дороге и внутренним водным путям  – накладная, на воздушном транспорте – грузовая накладная, при морских  перевозках – чартер, или коносамент, или документы, оформляющие договор  страхования.¹⁹

В п. 2 ст. 160 ГК РФ говорится о собственноручной подписи под каким-либо текстом, утверждением о праве, факте и  т.п. В действующем Гражданском  кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения  подписи с помощью средств  механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или  иного аналога собственноручной подписи.  Но использование таких  аналогов   признается допустимым лишь в случаях  и порядке, предусмотренных  законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Нарушение  этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки.

В Гражданском  кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе  другим лицом. Такое лицо именуется  рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика  должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ). Для рукоприкладчика никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана, не возникает. Он не становится ее участником. Все письменные сделки делятся на совершаемые в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты – изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных государственных или иных учреждений. По этому признаку – простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.²⁰

В законе установлена обязательность простой  письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

1) Сделки  юридических лиц между собой  и с гражданами. Поскольку речь  идет об обязательном участии  в таких сделках любых юридических  лиц, имеется в виду не только  государственные, но и муниципальные,  а также частные организации.

В пункте 1 ст. 161 ГК РФ говорится о сделках  между юридическими лицами, между  ними и гражданами. Под действие этого пункта попадают и односторонние  сделки, создающие обязанности лишь у лица, совершающего сделку, например, составление и выдача доверенности и т.д.

2) Сделки  граждан между собой на сумму,  превышающую не менее чем в  десять раз установленный законом  минимальный размер оплаты труда.  Такой  размер оплаты устанавливается  Государственной Думой и в  условиях инфляционной экономики  достаточно часто изменяется. Под  суммой сделки  понимается цена  встречного предоставления.

3) Предусмотренные  законом сделки независимо от  того, кто в них участвует и  какова сумма. К этой группе  относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (ст. 560 ГК), аренды на срок более  года (п. 1 ст. 609 ГК), аренды здания  или сооружения (ст. 651 ГК), найма жилого  помещения (ст. 674 ГК), договор банковского  вклада (ст. 836 ГК), страхования (ст. 940 ГК), поручительство (ст. 362 ГК) и др.²¹

А так  же, в простую письменную форму  должны быть обличены сделки, для которых  эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК).

Несоблюдение  простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но не лишает их права приводить  письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских показаний  при необходимости письменной формы  договора, закон предусматривает  известные исключения из этого запрета. Эти исключения, установленные в  самом законе, могут быть вызваны  чрезвычайными обстоятельствами, при  которых совершается сделка. Так, в соответствии с ч. 3 п. 1 ст. 877 ГК передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожаре, стихийном  бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения и т.п.) может быть доказываема свидетельскими показаниями.²²

Документы, представляющие собой письменную форму  сделок; следует отличать от так  называемых “гарантийных писем” юридических  лиц, в которых выражается воля одной  из сторон совершить сделку и гарантируется  оплата товара или услуг. Вместе с  тем гарантийные письма,  не будучи письменной формой соответствующей  сделки, могут служить письменными  доказательствами как самого факта  совершения сделки, так и ее условий.

В случаях, прямо указанных в законе или  в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК).²³

     К сделкам, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность в силу прямого указания закона,  относятся внешнеэкономические сделки (п. 3 ст. 162 ГК), соглашения о неустойке (ст. 331 ГК), договоры о залоге (ч. 1 п. 2 ст. 339 ГК), договоры дарения движимого имущества, заключаемые в определенных случаях (п.2 ст. 574 ГК), кредитные договоры (ст. 820 ГК), договоры страхования, за исключением договоров обязательного медицинского страхования (п. 1 ст. 940), договоры доверительного управления имуществом п. 3 ст. 1017 ГК), договоры коммерческой концессии (п. 1 ст. 1028 ГК).

     Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе,   соответствующим требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).²⁴

     Документ, на котором совершается удостоверительная надпись, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще – содержание сделки, упоминания об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

Нотариальное  удостоверение сделок обязательно  в случаях: 1) указанных в законе; 2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного  вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

Некоторые письменные сделки подлежат государственной  регистрации.

     Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей и другими недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение единой государственной регистрации должно обеспечить достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.²⁵

     К недвижимым вещам (недвижимости) ст. 130 ГК относят земельные участки, участки недр,   обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам Гражданский кодекс относит и такие объекты, само назначение которых неизбежно предполагает их перемещение, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество.²⁶

      Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК об обязательности регистрации “права собственности и других вещных прав” на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые  сделки с недвижимом имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательность  регистрации сделок с недвижимостью  устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК), но и предусматривается  применительно  к каждой из соответствующих  сделок в отдельных статьях ГК. Это касается договоров продажи  недвижимости (ст. 551 ГК), мены (ст. 567, 551 ГК), дарения  (п. 2 ст. 574 ГК), отчуждения недвижимого имущества под выплату  ренты (ст. 584 ГК). Аренды недвижимого  имущества (п. 2 ст. 609 ГК), доверительного управления недвижимом имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК).²⁷

Относительно  порядка государственной регистрации  недвижимости в Гражданском кодексе  содержится лишь указания на то, что  вещные права на недвижимые вещи, их ограничения и возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Детальный порядок государственной  регистрации  и основания отказа в ней должны быть установлены  федеральным законом о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава 2. Условия действительности сделок

Действительность  сделки означает признание за ней  качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством  посредством следующей системы  условий Гражданское право. В 3-х  томах. 4-е изд./ Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, М-2006, Т-1.:

1. Законность  содержания.

Законность  содержания сделки означает ее соответствие требованиям законодательства. Содержание сделки должно соответствовать требованиям  ГК РФ, принятых в соответствии с  ним федеральных законов, указам Президента РФ и других правовых актов, принятых в установленном порядке.²⁸ В случаях коллизии между нормами, содержащимися в вышеперечисленных правовых актах, законность содержания сделок должна определяться с учетом иерархической подчиненности правовых актов, установленной ст. 3 ГК. Законность содержания сделки предполагает ее соответствие не только нормам гражданского права, но и его принципам.