Сервитуты: понятие и виды

      Сервитут  прекращался вследствие отказа от него субъекта права, а также неосуществления (non usus) в течение 10 лет, inter praesentes, или 20 лет, inter absentes.

      «С  прекращением сервитута устранялось  обременение, и право собственности  восстанавливалось в полном объёме. Сервитут прекращался: при отказе сервитуария от соответствующего права; при истечении погасительной давности; при соединении права собственности на господствующий и служащий участки (в личных сервитутах – при соединении права собственности и пожизненного пользования); существенное изменение субстанции вещи, являвшейся объектом личного сервитута; смерть управомоченного или умаление его правоспособности –capitis deminutio – всех степеней, а в праве Юстиниана – только высшее и среднее умаление правоспособности».

      Сервитутное право защищалось абсолютным иском, называемым actio confessoria, противоположным собственническому иску, actio negatoria, в том смысле, что с помощью этого последнего иска собственник вещи, которой другое лицо неправомерно пытается пользоваться, отрицает за этим лицом право пользования, actio confessoria служила для защиты права пользования чужой вещью.

       4. Суперфиций и  эмфитевзис 

      Аренда  земли существовала ещё в период республики. Государство и городские  общины сдавали земли, не подлежащие продаже, под строительство домов, а также для их обработки за арендную плату, вносимую ежегодно. Соответствующие отношения, возникающие между государством и арендаторами, регулировались публичным правом (относились к юрисдикции цензоров). Со временем арендодателями становятся муниципии и частные лица, отношения которых с арендаторами регулировались претором на основе норм обязательственного, т.е. частного права. Это были типичные отношения, вытекающие из договора аренды.

      Под влиянием преторского права обязательственный  характер суперфиция приобрёл значение вещного права. Суперфиций рассматривался как вещь, юридически отделённая от поверхности и имеющая обособленный правовой режим. Благодаря введённым претором средствам защиты (аналогичным защите права собственности), суперфициарий мог ограждать своё право от третьих лиц и от самого собственника земли. Аналогичная эволюция, также под влиянием преторского права, произошла и с арендой земель для обработки: она приобрела характер особого вещного права на чужую вещь, защищаемого как против третьих лиц, так и против собственника. Право пользования землёй для её обработки стало длительным (бессрочным), арендная плата – стабильной. К середине IV века наследственная аренда земли получает название эмфитевзиса. Споры римских юристов относительно правовой его сущности (купля или наем земли) были разрешены императором Зеноном, считавшим, что это особая сделка, регламентирующая отношения наследственной аренды.

      Итак, суперфиций представляет собой вещное, наследственное и отчуждаемое право  возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим участком; эмфитевзис – вещное, наследственное и отчуждаемое право пользования землёй и плодами, с правом изменения характера участка, но без ухудшения его.

      Как видим, «содержание прав и суперфициария, и эмфмтевты весьма широкое, оно значительно шире, чем у сервитуария, но всё же не такое полное, как у собственника. Эта неполнота состояла в следующем. Суперфициарий уплачивал собственнику поземельную ренту, в случае неуплаты последний мог возбудить иск о собственности; обременение участка сервитутом возможно без ущерба прав собственника земли; при отчуждении участка требовалось согласие собственника. Эмфитевт при продаже участка обязан был уведомить собственника земли, который мог воспользоваться правом преимущественной покупки в течение двух месяцев; при отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены; эмфитевт обязан был уплачивать собственнику арендную плату, а также вносить государственный земельный налог; эмфитевзис прекращался, если арендная плата не вносилась в течение трёх лет».¹⁰

      Как оформить сервитут?

      Сервитут  - институт, характерный для развитых отношений частной собственности, чего мы пока не имеем. И хотя количество установленных сервитутов в Беларуси невелико, реформа собственности и проведение приватизации в стране все чаще обращают к этой проблеме хозяйственников и предпринимателей.

      ВПЕРВЫЕ термин "сервитут" стал применяться  в Беларуси со вступлением в силу новой редакции Гражданского кодекса. До настоящего времени порядок установления сервитутов регулировался также и несколькими нормативными правовыми актами органов государственного управления. А в августе т.г. был принят Закон Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон), который вступит в силу в полном объеме после 7.02.2003г. Новый документ развил и дополнил правовую регламентацию этого вопроса, что облегчит отчасти обращение к нему субъектов хозяйствования.

      По  своей сути сервитут - это установленное в определенном законодательством порядке право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (право прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т.д.). Одновременно сервитут является обременением для используемой недвижимости.

      В соответствии с ГК сервитут устанавливается двумя способами: по соглашению собственников соседствующих объектов недвижимости или по решению суда, в случае не достижения такого соглашения.

      Обязательным  условием его установления является объективная необходимость пользоваться в определенной форме чужим недвижимым имуществом (земельным участком, помещением и др.). Это следует из ст.268 ГК, согласно которой собственник недвижимого имущества вправе требовать его установления, в том числе через суд, для нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Исходя из этого, организация по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него при регистрации установления сервитутов должна проверять не только соблюдение порядка, но и обоснованность установления сервитута.

      Учитывая, что сервитут - это право и одновременно обременение, которое сохраняется и при переходе прав на недвижимое имущество, далеко не любая договоренность собственников по поводу ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом может быть признана сервитутом.

      Сервитут  независимо от способа его установления подлежит государственной регистрации  в порядке, установленном для  регистрации прав на недвижимое имущество. Следует отметить, что согласно ГК регистрации подлежит только само право. Принятый Закон в дополнение к ГК установил и обязательную государственную регистрацию соглашения собственников недвижимого имущества как договора, являющегося основанием возникновения обременения права на недвижимое имущество (п.3 ст.9). Таким образом, порядок несколько усложнился.

      Согласно  п.5 ст.10 Закона договор о сервитуте  должен быть зарегистрирован до государственной  регистрации сервитута. Однако Закон  не запрещает и одновременную  подачу документов на регистрацию договора о сервитуте и самого сервитута.

      До  вступления в силу нового Закона регистрацию  земельных сервитутов осуществляют кадастровые органы, регистрацию  сервитутов, обременяющих объекты жилищного фонда, - БРТИ, обременений подземного недвижимого имущества - Республиканский центр учета недвижимости при Минжилкомхозе и его филиалы в административно-территориальных единицах.

      После 7 февраля 2003г. эту процедуру будут  проводить специальные регистрирующие органы, а именно - территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него.

      Закон, к сожалению, не распространяется на такие виды недвижимого имущества, как участки недр, водных объектов, лесов, многолетние насаждения. Регистрацию  сервитутов в отношении этих объектов будут осуществлять органы, определенные правительством.

      ГК  не содержит каких-либо требований к  форме договора о сервитуте. Этот вопрос урегулирован новым Законом. Согласно ст.57 Закона документами, служащими  основанием для госрегистрации возникновения  сервитута, являются письменный договор  об установлении сервитута или решение суда. В указанной статье также перечислены существенные условия договора об установлении сервитута, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Учитывая, что договор требует госрегистрации, он считается заключенным с момента прохождения этой процедуры. Само же право сервитута возникает с момента регистрации возникновения этого права (ст.8 Закона).

      Требовать установления сервитута имеют право  не только собственники объектов недвижимости, но и лица, которым такие объекты предоставлены на праве постоянного пользования и праве пожизненного наследуемого владения. Из всех видов недвижимого имущества в соответствии с белорусским законодательством на праве постоянного пользования предоставляются только земельные участки, участки недр и участки государственного лесного фонда.

      Что касается права временного пользования  объектами недвижимости, в том  числе и на основе договора аренды, то ГК не предоставляет арендаторам  права требовать установления сервитута  для осуществления беспрепятственного пользования объектом недвижимости.

      В то же время Кодекс Республики Беларусь о земле предусматривает в  ст.64 среди прочих прав землепользователей (в число которых входят арендаторы) право требовать установления сервитута. В соответствии со ст.1 Кодекса о земле нормы гражданского законодательства применяются к земельным отношениям с учетом положений, установленных земельным законодательством. Другими словами, при наличии несоответствий между Гражданским кодексом и Кодексом о земле действует Кодекс о земле. Таким образом, арендаторы земельных участков имеют право требовать установления сервитутов.

      Представляется, что временным владельцам других объектов недвижимости необходимо также  предоставить такое право или  предусмотреть какой-либо иной механизм регулирования этих отношений.

      Неурегулированным в настоящее время остается вопрос о правовом положении в отношении  сервитутов юридических лиц, у которых  недвижимое имущество находится  на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления. Можно предположить, что унитарные предприятия и учреждения пользуются сервитутом, установленным по требованию их учредителя (собственника). Однако ясности в этом вопросе нет.

      Следует помнить о том, что сервитут - право не всегда бесплатное. В соответствии с п.4 ст.268 ГК собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, имеет право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование его имуществом. Однако какого-либо порядка определения соразмерной платы законодательство не содержит, в связи, с чем в ее определении стороны и суды будут испытывать затруднения.

      Согласно  Закону сервитуты могут устанавливаться  на определенный в договоре или решении  суда срок или не ограничиваться сроками. В последнем случае они действуют с момента установления и до момента прекращения по основаниям, предусмотренным ст.270 ГК, а именно ввиду исключения оснований, по которым сервитут был установлен, и в случае, когда в результате обременения сервитутом, имущество не может использоваться по назначению.

      Прекращение сервитута и переход прав по сервитуту  также подлежат государственной  регистрации. Однако документы, являющиеся основаниями для этого, в Законе четко не определены. Согласно ГК таким  основанием может стать решение  суда. Вот почему этот вопрос требует еще регламентации в подзаконных нормативных актах. 

       5. Залог земельного участка 

      В соответствии со ст. 89 Кодекса о земле  земельные участки, находящиеся  в частной собственности граждан  Республики Беларусь, собственности  юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

      Часть земельного участка, находящегося в  частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

      Согласно  ст.315 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству  (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

      Наиболее  широко залог применяется для  обеспечения возврата кредитов. В  законодательстве о залоге предусмотрены  нормы, придавшие праву залога характер не только способа обеспечения обязательств, но и вещного права.