СОДЕРЖАНИЕ

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ  ДОМОМ

 

    Управление  многоквартирным жилым домом  – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

    ЖК  РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

    непосредственное  управление собственниками помещений  в многоквартирном доме;

    управление  товариществом собственников жилья  либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским  кооперативом;

    управление  управляющей организацией.

    При непосредственном управлении многоквартирным домом договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

    Договоры  оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества  в многоквартирном доме заключаются  со всеми или с большинством собственников  помещений в доме. При этом все  или большинство собственников  выступают в качестве одной стороны в договоре.

    В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников  по доверенности от остальных собственников  помещений в доме.

    При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

    состав  общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

    перечень  услуг и работ по содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном  доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

    порядок определения цены договора, размера  платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы  за коммунальные услуги, а также  порядок внесения такой платы;

    порядок осуществления контроля за выполнением  управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

    Договор управления, заключаемый с управляющей  организацией по всем своим признакам подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

    В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.  

ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ  ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ

 

    Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

    Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме проводится в соответствии со ст. ст. 45-48 ЖК РФ. На общем собрании собственников жилых помещений согласно п. 4 ст. 44 ЖК РФ принимается решение о создании ТСЖ. Создание и государственная регистрация ТСЖ осуществляется на основании ст. 136 ЖК РФ. Высшим органом управления ТСЖ в соответствии с п. 1 ст.145 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ. Членами ТСЖ признаются пожелавшие вступить в него собственники помещений многоквартирного дома. Общее собрание членов ТСЖ правомочно принимать решения по вопросам, определенным п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

    Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет Правление товарищества. Правление  товарищества выбирается из членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет (ст. 147 ЖК РФ).

    ТСЖ является юридическим лицом, поэтому  при заключении договоров выступает  не как посредник между собственниками жилых помещений и третьими лицами, а как самостоятельная организация. Правление ТСЖ может избрать два варианта обслуживания многоквартирного дома:

    - заключать договоры непосредственно  с ресурсоснабжающими и обслуживающими  организациями;

    - строить свои отношения с ресурсоснабжающими  и обслуживающими организациями  через выбранную управляющую компанию.

УСТАВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ

 

    Правоустанавливающим  документом товарищества собственников  жилья выступает его устав. Для  данного вида некоммерческих организаций  он является единственным учредительным  документом.

    По  общему правилу в учредительных  документах юридического лица должны определяться его наименование, место  нахождения, порядок управления деятельностью. Для некоммерческих организаций  обязательным является отражение в  уставе предмета и целей их деятельности.

    В соответствии с ЖК РФ в общем виде устав товарищества собственников жилья содержит следующие разделы:

    цель  и виды деятельности товарищества;

    правовой  статус товарищества;

    право собственности на жилые и (или) нежилые  помещения и общее имущество  в товариществе;

    образование и использование средств и  фондов товарищества, участие членов товарищества в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества;

    область хозяйственной деятельности товарищества;

    членство  в товариществе;

    права и обязанности товарищества;

    права и обязанности членов товарищества;

    порядок управления товариществом;

    органы  управления и контроля товарищества;

    общее собрание членов товарищества;

    правление товарищества;

    председатель  правления;

    ревизионная комиссия (ревизор);

    порядок реорганизации и ликвидации товарищества.

    Согласно  ч. 4 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

    Устав товарищества собственников жилья  принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уже само по себе является органом управления многоквартирным домом. Поэтому оно правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может быть как очной, так и заочной.

    Инициатором же собрания может выступать любой из собственников помещений в многоквартирном доме. Однако на него возлагается обязанность по подготовке проведения собрания, как-то:

    сообщить  собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения;

    в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме направить  каждому собственнику помещения  в данном доме заказным письмом или  вручить каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Размещение такого сообщения в определенном помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме, возможно лишь в том случае, если на предыдущем собрании собственников жилья было принято соответствующее решение. Также общим собранием может быть установлен и иной порядок извещения.

    Само  сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме также должно отвечать определенным требованиям, установленным ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. В нем должны быть указаны:

    1) сведения о лице, по инициативе  которого созывается данное собрание;

    2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

    3) дата, место, время проведения  данного собрания или, в случае  проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

    4) повестка дня данного собрания;

    5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    Решения общего собрания по вопросу утверждения  устава принимаются большинством голосов  от общего числа голосов принимающих  участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

    Устав товарищества собственников жилья  считается принятым, если число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, превышает 50% голосов от общего числа голосов  собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Необходимо помнить, что в соответствии с провозглашенным ч. 2 ст. 30 Конституции РФ принципом никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

РЕГИСТРАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛЬЯ

 

    Собственники  помещений в одном многоквартирном  доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

    Вместе  с тем законодательство допускает  создание ТСЖ путем объединения:

    нескольких  многоквартирных домов, помещения  в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам  помещений в многоквартирном  доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или  нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

    нескольких  расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных  для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

    Максимальный размер таких товариществ законодательством не установлен. Кроме того, товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах (ст. 139 ЖК РФ).

    С юридической точки зрения ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с ГК РФ и ФЗ от 08.08. 2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".