Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

 

Согласно ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе: 

- заключать договор  управления многоквартирным домом,  а также договоры о содержании  и ремонте общего имущества  в многоквартирном доме, договоры  об оказании коммунальных услуг  и прочие договоры в интересах  членов товарищества; 

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели; 

- устанавливать на  основе принятой сметы доходов  и расходов на год товарищества  размеры платежей и взносов  для каждого собственника помещения  в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 

- выполнять работы  для собственников помещений  в многоквартирном доме и предоставлять  им услуги; 

- пользоваться предоставляемыми  банками кредитами в порядке  и на условиях, предусмотренных законодательством; 

- передавать по договору  материальные и денежные средства  лицам, выполняющим для товарищества  работы и предоставляющим товариществу  услуги; 

- продавать и передавать  во временное пользование, обменивать  имущество, принадлежащее товариществу. 

 

Также товарищество собственником  вправе, если это не нарушает права  и законные интересы собственников  помещений в многоквартирном  доме: 

- предоставлять в пользование  или ограниченное пользование  часть общего имущества в многоквартирном доме; 

- в соответствии с  законодательством надстраивать, перестраивать  часть общего имущества в многоквартирном  доме; 

- получать в пользование  либо получать или приобретать  в общую долевую собственность  собственников помещений в многоквартирном  доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; 

- осуществлять в соответствии  с требованиями законодательства  от имени и за счет собственников  помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; 

- заключать сделки  и совершать иные отвечающие  целям и задачам товарищества  действия. 

Товарищество собственников  жилья вправе в судебном порядке  потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов в случае неисполнения собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах товарищества, а также полного возмещения причиненных ему в связи с этим убытков и иных расходов. 

Товарищество собственников  жилья обязано: 

- обеспечивать выполнение  законодательства Российской Федерации  и устава товарищества; 

- заключать договоры  о содержании и ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме с собственниками помещений  в многоквартирном доме, не являющимися  членами товарищества, и выполнять этот договор; 

- обеспечивать надлежащее  санитарное и техническое состояние  общего имущества в многоквартирном  доме; 

- обеспечивать выполнение  всеми собственниками помещений  в многоквартирном доме обязанностей  по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение  прав и законных интересов  собственников помещений в многоквартирном  доме при установлении условий  и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 

- принимать меры, необходимые  для предотвращения или прекращения  действий третьих лиц, затрудняющих  реализацию прав владения, пользования  и в установленных законодательством  пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 

- представлять законные  интересы собственников помещений  в многоквартирном доме, в том  числе в отношениях с третьими  лицами, в органах государственной  власти, в том числе – во всех судебных инстанциях, в органах местного самоуправления, коммерческих и некоммерческих организациях, общественных объединениях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. РЕОРГАНИЗАЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯ ТСЖ

 

Правовым результатом реорганизации ТСЖ может быть прекращение и изменение правового положения, а при ликвидации ТСЖ — всегда происходит прекращение юридического лица.

Часть 1 ст. 140 ЖК содержит правило о  том, что реорганизация ТСЖ осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Решение о реорганизации ТСЖ принимается общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК). 

Статья 57 ГК РФ предусматривает, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

Существует несколько видов реорганизации:

- слияние (права и обязанности каждого из юридических лиц переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом);  
- присоединение (к одному из юридических лиц переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом);

- разделение (права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом); 
-  выделение (к каждому из выделившихся юридических лиц переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом);

-  преобразование (к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом).

Передаточный акт и  разделительный баланс должны содержать  положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного  юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются учредителями юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц, и представляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц (ст. 59 ГК). Жилищный кодекс РФ в ч. 2 ст. 140 предусмотрел возможность преобразования ТСЖ в жилищный кооператив или жилищно - строительный кооператив (по решению общего собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме). В соответствии с ч. 4 ст. 57 ГК юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Статья 14 Федерального закона «О государственной регистрации  юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» предусматривает, что при регистрации юридического лица, создаваемого путем преобразования, слияния, разделения, выделения, в регистрирующий орган представляются следующие документы: 

а) подписанное заявителем заявление о государственной  регистрации каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (в заявлении подтверждается, что учредительные документы созданные путем реорганизации юридических лиц соответствуют установленным требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах и заявлении государственной регистрации, достоверны, что передаточный акт или разделительный баланс содержит положения о правопреемстве по всем обязательствам вновь возникшего юридического лица в отношении всех его кредиторов, что все кредиторы реорганизуемого лица уведомлены в письменной форме о реорганизации и в установленных законом случаях вопрос реорганизации юридического лица согласованы с соответствующими государственными органами и (или) органами местного самоуправления; 

б) учредительные документы  каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);

в) решение о реорганизации  юридического лица; 

г) договор о слиянии  в случаях, предусмотренных федеральными законами; 

д) передаточный акт или  разделительный баланс; 

е) документ об уплате государственной  пошлины.

Государственная регистрация  юридических лиц, создаваемых путем  реорганизации, осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения реорганизуемых юридических лиц в общий срок — 5 рабочих дней.

Для ликвидации ТСЖ Жилищный кодекс РФ предлагает несколько путей.

1. В соответствии с п. 1 ст. 141 ликвидация производится на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, а именно ст. 61-65 Гражданского кодекса РФ:

А) добровольная ликвидация - проводится по инициативе учредителей, либо органа юридического лица, уполномоченного  на то учредительными документами; 
Б) принудительная - по решению суда, в случае допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения, либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо иных неоднократных или грубых нарушений закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям, либо в случае признания ТСЖ банкротом, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом (в ред. ФЗ № 18 от 10.01.2006).

Согласно ч. 3 ст. 61 ГК РФ требование о ликвидации товарищества по вышеназванным основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом (прокуратура, регистрирующий орган) или органом местного самоуправления. 

2. В соответствии с п.2 ст. 141 ЖК РФ происходит обязательная ликвидация ТСЖ, если члены товарищества обладают менее 50% от общего количества голосов собственников помещений. Процедура ликвидации ТСЖ выглядит следующим образом:

- принятие решения о ликвидации ТСЖ. На этом этапе протоколом устанавливаются сроки ликвидации и назначаются члены ликвидационной комиссии; 
- далее необходимо уведомить налоговую инспекцию о принятии решения ликвидации ТСЖ (в 3-х дневный срок с момента принятия решения о ликвидации ТСЖ) и уведомить регистрирующий орган о создании ликвидационной комиссии;

- ликвидационная комиссия помещает публикацию о ликвидации ТСЖ, о порядке и сроках заявления требований его кредиторами (срок не должен быть менее 2-ух месяцев с момента публикации о ликвидации) в органах печати, которые занимаются публикацией данных о государственной регистрации юридических лиц;

-  комиссия выявляет всех кредиторов ТСЖ и уведомляет их о ликвидации. После чего кредиторы имеют право в 2х месячный срок заявить свои притязания к товариществу;

- через 2 месяца комиссия создаёт особый документ, после издания, которого кредиторы уже не могут предъявлять свои требования — промежуточный ликвидационный баланс ТСЖ (он должен содержать сведения о составе имущества, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения).

Задолженности выплачиваются  согласно ч.1 ст. 64 ГК РФ в порядке  очередности. В первую очередь удовлетворяются  требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью; во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту; в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица; в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

Если денежных средств  недостаточно для удовлетворения притязаний кредиторов — имущество ТСЖ продаётся с публичных торгов. 
- по завершении всех выплат составляется ликвидационный баланс, утверждающийся общим собранием всех членов ТСЖ. 
-  оставшееся имущество распределяется пропорционально доле каждого из участников товарищества, если иное не оговорено в уставе.