Управление многоквартирным домом: управляющая компания, ТСЖ и непосредственное управление. Что выбрать?

Маринина Е.А.

ЛФ ОРАГС, Ю-07-1

Научный руководитель: Новикова М.А.

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ, ТСЖ И НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ. ЧТО ВЫБРАТЬ?

На сегодняшний день во многих странах мира идет поиск совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством. Принятие в 2004 г. Жилищного кодекса РФ ознаменовало собой новый этап в развитии реформы жилищно-коммунального хозяйства нашей страны. Трейлеры новостных программ и телешоу пестрят одни и теми же заголовками «проблемы ЖКХ», «произвол ЖКХ» и т.д. Актуальность темы данной статьи обусловлена, прежде всего, уверенностью в том, что любой гражданин РФ может повлиять на сложившуюся ситуацию в области ЖКХ, а значит, изменить свою жизнь к лучшему. Главное, сделать правильный выбор. Для начала, попробуем выбрать наиболее подходящий способ управления многоквартирным домом.

Статья 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) управление управляющей организацией;

2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Свое место на рынке коммунальных услуг заняли коммерческие организации, называемые управляющими компаниями. В настоящее время законодательно деятельность управляющих компаний никак не регулируется, а значит, и не подлежит должному контролю.

Каждый гражданин должен помнить о том, что выбирая управляющую компанию, собственники помещений в многоквартирном доме наделяют ее принадлежащими им правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения принадлежащим им на праве собственности общим имуществом. Наделение правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом происходит в силу заключения договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация в течение обусловленного срока обязуется оказывать услуги или выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги (например, по водо-, газо- и теплоснабжению и т.д.). Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом за плату, и извлекать прибыль[1].

Не следует забывать о том, что все тарифы, будь то водопользование, либо энергопользование, регулируются специальными инструкциями, письмами, которые составляются сами управляющими компаниями на основании нормативно-правовых актов, принимаемых вышестоящими инстанциями.  Данные письма направляются в специально уполномоченную организацию, с которой у управляющей компании заключен договор об оказании услуги по начислению квартплаты[2]. В г.Липецке данное учреждение называется МУП «Расчетно-вычислительный центр» г.Липецка. Нередко управляющие компании превышают свои полномочия в данной сфере. Так, в производстве судьи Левобережного районного суда г.Липецка находятся гражданские дела по иску Прокурора в интересах собственников помещений в многоквартирных домах к ООО «ГУК «Левобережная» об отмене незаконно установленного тарифа на содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Собственники помещений многоквартирных домов обратились с жалобами к Прокурору Октябрьского района г.Липецка, когда обнаружили в своих платёжных документах необоснованно завышенный тариф на содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Возражения представителя ответчика сводятся к тому, что сами собственники помещений на общем собрании решили повысить данный тариф. Этот довод вряд ли может показаться кому-либо разумным. Подобные дела уже были рассмотрены в 2010 году, но ответчиком выступала другая управляющая компания. По решению суда всем собственникам помещений был произведен перерасчет, излишне уплаченная сумма вошла в счет будущих платежей.

Таким образом, если вы избрали такой способ управления многоквартирным домом, как управление управляющей компанией, надо с предусмотрительностью отнестись к тому, какую именно управляющую компанию следует наделить принадлежащими вам правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Следующий способ управления многоквартирным домом - управление ТСЖ. Это не управляющая компания, а представитель собственников в первую очередь. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ могут создаваться на базе нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Такое заявление направляется общему собранию ТСЖ, которое обязано заявителя включить в члены товарищества. Отказ части собственников от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением товарищества в целях его содержания и эксплуатации, но только в том случае, если заключен договор с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, бремя несения расходов по содержанию общего имущества ложится не только на членов товарищества, но и на всех собственников многоквартирного дома[3].

К достоинствам ТСЖ можно отнести следующие положения: 1) жители дома сами определяют, какие затраты на его содержание они хотели бы нести, какой уровень услуг им необходим и на что в первую очередь тратить собранные деньги; 2) по закону ТСЖ может само взять на себя функции "управдома": создать свой штат слесарей, электриков, дворников, назначить им зарплату, следить за выполнением работ, собирать платежи. Тогда не нужно обращаться за помощью к профессиональной управляющей компании. ТСЖ упрощает для жителей и проблему управления общей собственностью; 3) члены ТСЖ могут распоряжаться общим имуществом, тем самым извлекать выгоду из него, например при сдаче в аренду пустующих нежилых помещений; 4) по закону дом перед передачей ТСЖ с баланса города должны привести в порядок за счет города.

К недостаткам ТСЖ можно отнести следующие положения: 1) хорошая работа ТСЖ напрямую зависит от активности его членов; 2) при создании ТСЖ квартплата в доме повышается (зарплата председателю, бухгалтеру и т.д.). Члены ТСЖ несут коллективную ответственность за неплатежи; 3) если дому требуется дорогостоящий ремонт, то сделать его придется за счет средств самих членов товарищества; 4) недостаточная конкуренция на рынке коммунальных услуг приводит к тому, что ТСЖ обязаны привлекать сторонние организации для обслуживания своего дома (домов) (вывоз мусора, электро- и водоснабжение и т.п.), а, как правило, тарифы у них завышенные для ТСЖ и альтернативы нет, приходится довольствоваться предложенным.

При третьем способе управления, непосредственном управлении, собственниками все вопросы, касающиеся общей собственности, должны разрешаться на общем собрании собственников, которое является высшим органом управления многоквартирным домом. Это значит, что собственники должны созывать собрание и на нем принимать решения по любому вопросу, связанному с общим имуществом: поломка вентиля, авария коммуникаций, уборка подъездов, вывоз мусора и т.д. Соответственно необходимо будет принимать решения о том, кто устранит аварии, каков будет размер денежных взносов каждого собственника на восстановление работоспособности коммуникаций, на оплату услуг специализированных организаций, устанавливать сроки и порядок внесения денежных средств. И конечно, нужно назначить ответственного за денежные средства, собранные с собственников жилья, и за контроль исполнителей работ.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме на основании решений общего собрания заключают договоры оказания услуг по содержанию (или выполнению работ по ремонту) общего имущества со специализированными организациями. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров[4].

На основании решения общего собрания от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Подводя итог всему вышесказанному, остается дать рекомендацию: при выборе способа управления многоквартирным домом необходимо учитывать факторы количество жильцов и площадь общего пользования, активность собственников жилых помещений и готовность бороться за проживание в надлежащих условиях за соразмерную плату,  также необходимо быть предусмотрительными в выборе «управляющих».

[1] Грудцына Л.Ю. Защита жилищных прав по новому Жилищному кодексу [Текст]: 2-е издание, учебное пособие.-  М.: Эксмо.- 2005

[2] Иванов И. Между исполнителем и потребителем [Текст]/ И.Иванов // ЭЖ-Юрист.- 2011. -N 1-2. -С. 13

[3] Пономарева Н.Г. Вы и ЖКХ: как защитить свои интересы? [Текст]/ Н.Г. Пономарева// Справочно-правовая система «Консультант», 2010

[4] Симанович Л.Н. Непосредственное управление многоквартирным жилым домом [Текст] / Л.Н. Симанович // Юрист.- 2009.- N 2