Условия недействительности сделок

 Если цель сделки стала неосуществимой после передачи вещи, то сторона, получившая ее утрачивает право на обладание этой вещью в связи с отпадением основания (при найме дачи выдан задаток, а дача сгорела до переезда нанимателя, задаток подлежит возврату).   

 ♦  Законным     

 При незаконном  основании сделки она недействительна.     

 Сделки, совершенные  фактически без основания, лишь  для виду также недействительны.     

 По общему  правилу гражданского законодательства  субъекты гражданских правоотношений  могут совершать любые сделки, не противоречащие закону, т.е.  провозглашается свобода волеизъявления. Вместе с тем, законодатель  определяет, какие сделки могут  совершаться субъектами гражданского  права:  

  › соответствующие нормам гражданского права;  

  › не противоречащие смыслу гражданского права;  

› не наносящие вреда другим участникам гражданских правоотношений.    

 В данном  случае речь идет о правовом  регулировании сделок. Методы правового  регулирования различны: 

 ♦  запрет определенных действий 

 ♦   установление санкций в отношении нарушителей 

 ♦   получение лицензии или иного разрешения 

 ♦   подача заявления  

 ♦   прохождение регистрации и др. 

Исходя из выше сказанного, можно определить признаки сделки:

a. Правомерность - действия субъектов соответствуют требованиям закона или не противоречат ему;

b. Волевой характер – действие направлено на достижение определенной цели. Внешнее выражение воли способом, доступным восприятию другими субъектами, называемым волеизъявлением.     

 Форма выражения  воли:

› Устная

› Письменная

› Конклюдентные действия (компостирование талона в транспорте)

› Молчание (продление договора аренды)    

c. Обязательная направленность на достижение правовых последствий - возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Наличие основания сделки - типичной для данного вида сделок правовой цели.

В соответствии с гражданским законодательством  субъектами сделкам являются РФ, ее субъекты, муниципальные образования, физические лица, юридические лица. Общее требование, предъявляемое  к ним, заключается в наличии  правоспособности (юридические лица) и дееспособности (физических лиц).Сторонами договора (сделки) являются кредитор и должник.      

 Должник — лицо, которое обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие или воздержаться от его совершения.       

 Кредитор — лицо, управомоченное требовать от должника исполнения его обязанности. Порой обе стороны договора совмещают в себе права кредитора и обязанности должника. Так, по договору купли-продажи, продавец обязан передать имущество и имеет право требовать уплаты обусловленной цены, а покупатель обязан уплатить за вещь, имея право требовать ее передачи.

Следует заметить, что понятия "кредитор" и "должник" используются не только в договорах, а действуют во всех обязательственных правоотношениях (например, в случае причинения вреда; тогда пострадавший становится кредитором, а виновное лицо — должником).  

Договорные  отношения являются основой процесса товарообмена, поэтому многие виды договоров имеют давнюю историю и их многообразие необходимо для эффективного функционирования рыночной экономики.

По  договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется  принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Данный договор является основой для так называемых бартерных сделок. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить аренду (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование. В силу договора подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. При договоре займа одна сторона передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или вещи, определенные родовыми признаками (например, пшеницу, металл, нефть и т. д.), а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество вещей такого же рода и качества. Эти и другие виды договоров регламентируются частью II Гражданского кодекса РФ.

Рыночные  отношения требуют гибкого регулирования, которое обеспечивается принципом свободы договора, позволяющим заключать любой договор, не закрепленный законом, поэтому дальнейшее развитие системы договоров неизбежно будет вести к появлению новых их разновидностей через возникновение принципиально иных видов или путем комбинирования в одном соглашении элементов различных договоров.

Законодательством установлено, что для действительности сделки, доказывания прав и обязанностей сторон, вытекающих из сделки, в случае возникновения спора между ними, юридическое значение имеет форма  сделки.

В связи  с этим установлены следующие  формы сделок:  

А) Устная    

 Данная форма  установлена для сделок, которые  исполняются при самом их совершении. Момент совершения, исполнения сделки  и прекращения обязательства  совпадают.    

 Сделки, исполняемые  при их совершении, могут заключаться  в устной форме независимо от их суммы и субъектного состава. Исключением являются:   

◊ если соглашением сторон установлено иное  

◊ если для сделки установлена письменная нотариальная форма  

◊ если несоблюдение простой письменной формы  влечет недействительность сделки.  

 Б) Письменная      

 Письменная  форма выражается в составлении  документа с соблюдением определенных  требований:

• общих – для всех сделок;
• дополнительных – установленных законом, иными актами или соглашением сторон для конкретных сделок.

 

     Если в силу физического  недостатка, болезни, безграмотности  гражданин сам не в состоянии  подписать сделку, то за него  это может сделать другое лицо (рукоприкладчик), что должно быть  засвидетельствовано нотариусом. Рукоприкладчик  не приобретает прав и обязанностей, не несет ответственности за  содержание и исполнение сделки.     

 Письменная  форма сделки может быть двух  видов:  

 ♦  Нотариально удостоверенная     

 Эта форма  обязательна для сделок:

• указанных в законе
• предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для данного вида сделки эта форма не требуется.

 

     Не соблюдение данной формы  влечет к ничтожности сделок.  

 ♦ Простая    

 Простая  письменная форма применяется  для сделок:  

› юридических лиц между собой  

› юридических лиц с гражданами  

› граждан между собой на сумму более 10-кратного минимального размера заработной платы.  

› в случаях, указанных в законе,  не зависимо от суммы сделки:

• между гражданами,  на сумму менее 10-кратного минимального размера оплаты труда;
• намерение продать долю в праве общей собственности;
• задаток;
• уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме и др.

 

   › по соглашению сторон    

 Несоблюдение  простой письменной формы не влечет недействительность сделки. Правовое последствие нарушения данной формы сделки – в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, в подтверждение факта совершения сделки и ее совершения на определенных условиях. Могут представляться письменные, вещественные доказательства и заключения экспертов. Из положений законодательства следует, что несоблюдение простой письменной формы является нарушением закона, являются недействительными и их можно отнести к ничтожным.  

 В) Конклюдентная     

 Конклюдентные  действия – это поведение лиц,  свидетельствующее об их  воле совершить сделку.  Данная форма применима только к сделкам, которые могут быть совершены устно (покупка через автомат).  

Г) Молчание     

 Данная форма  применима к случаям, предусмотренным  законом или соглашением сторон.

К сожалению, действительность отличается от теории. В наше время существенен уровень  мошенничества со сделками. Особенно хотелось бы обратить внимание на сделки с недвижимостью. Вот основные способы обмана мошенниками физических и юридических лиц:

- Намеренное утаивание информации.

Этот  способ мошенничества предполагает расторжение уже заключенной  сделки в ущерб покупателю квартиры. Купив квартиру, вы можете не подозревать, что в ней проживает человек, который обычно состоит на учете в психоневрологическом диспансере или является пациентом наркодиспансера (т. е. алкоголик или наркоман). А любой жилец, прописанный на законных основаниях (особенно при условии его нетрудоспособности и отсутствии места для переселения), в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней жить. При этом неважно, кто является ее собственником. Через некоторое время родственники этого нездорового человека отправляются в суд со справкой о его невменяемости и расторгают сделку. Суд при этом, бесспорно, принимает решение о том, что покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Фокус в этом случае состоит в том, что сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, как правило, гораздо меньше той, которая реально была за нее уплачена. К тому же, нет никакой уверенности в том, что даже эта сумма будет возвращена покупателю. Потому как, сделки, совершенные с душевнобольными, алкоголиками, наркоманами, могут быть опротестованы в течение десяти лет. За это время уплаченные за квартиру деньги могут быть ими потрачены.

Не меньше хлопот доставит и покупка квартиры, в которой прописан человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Он может оказаться не выписанным из квартиры, и за ним останется право проживания в ней. Часто квартира продаётся по доверенности после смерти владельца жилья. Сделка в этом случае является недействительной.

- «Не тот адрес»

Бывают  и такие ситуации. Доверчивому гражданину, чаще иногороднему, показывают роскошную квартиру в центре города. Он соглашается на покупку. А документы позже оказываются оформленными на однокомнатную трущобу где-нибудь на окраине. Используются в таких случаях совпадения в названиях улиц, а могут даже специально закрепить необходимые таблички на домах или квартирах. Очень часто такие махинации встречаются при сделках с загородной недвижимостью. Продавцы показывают роскошную трёхэтажную виллу, а документы при этом оформляются на близлежащий сарай.

- Продажа квартиры по сговору нескольких лиц.

Известно, что при продаже квартиры, которая  является общей собственностью супругов, необходимо согласие обоих владельцев на её продажу или обмен. Но частенько супруги становятся мошенниками, заранее договариваясь о совместных действиях. Предположим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов. Нотариус непременно потребует согласия второго супруга на сделку. Однако паспорт можно «потерять» и вместо него получить новый без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать в суд иск о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия на неё, а он, конечно же, против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупатель, если и получит свои деньга назад, то, наверняка, в меньшем количестве, так как в договоре о купле-продаже может быть указана другая сумма.

- «Своя контора»

Для того, чтобы оформить сделку, мошенники часто пользуются липовыми печатями нотариусов, а порой даже открывают подставную нотариальную контору (так сто лет назад и поступила известная фармазонщица Сонька Золотая Ручка, когда «продала» дом московского генерал-губернатора одной английской фирме). Мошенники-асы проворачивают подобные афёры прямо в стенах настоящей нотариальной конторы и жертву подводят к двойнику сидящего неподалёку подлинного нотариуса. Но если клиент предпочитает пользоваться услугами знакомого нотариуса, всё же вряд ли ему удастся вырваться из цепких рук обманщиков. Потому как в этом случае может быть проведена лжерегистрация сделки в органах госрегистрации. Партнёр-аферист предложит в обход огромных очередей организовать сделку через его «знакомых» сотрудников. В мастерском проведении подобных спектаклей мошенникам трудно отказать. В итоге жертва сама начинает уговаривать участников аферы «решить вопрос», да ещё и предлагает доплатить за такое «доброе дело». А пока идёт лжерегистрация (в течение часа─полтора), и покупатель отдал свой паспорт, дельцы успевают съездить в банк и снять с ответственного хранения деньги, которые для обеспечения безопасности сделки туда положил покупатель. Заканчивается всё тем, что деньги жертвы исчезают, а подобные сделки считаются не имеющими юридической силы.