Заключение сделок в сфере жилищных правоотношений в РФ

19

С О Д Е Р Ж А Н И Е

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3                                                                                                            

1. СОДЕРЖАНИЕ И ВИДЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН ………………4                                    

  2. ПОРЯДОК, ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ ГРАЖДАН………………………………………………...6

2.1. Вопрос совместного проживания  граждан………………………….……6                                                

2.2. Порядок реализации и особенности защиты жилищных прав граждан в процессе приватизации……………………………………………………………...8                                                                                         

2.3. Вопросы защиты жилищных прав на жилье в ЖСК…………………….11                                   

2.4. Индивидуальное жилищное строительство и права граждан…………..12                     

3. РЕАЛИЗАЦИЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИМИ ПРАВ НА ЖИЛЬЁ,                                         ОСОБЕННОСТИ ЕЁ ЗАЩИТЫ…………………………………………………...14

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..…...17                                                                                                           

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………18                                                                                                     

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАБОТЕ……………………19

ВВЕДЕНИЕ

Законодательство, регулирующее рынок недвижимости  далеко  от идеальности. С развитием рыночных отношений, жилищная проблема  переросла в одну из  самых глобальных  на сегодняшний день. Факторами,  определяющими  актуальность  данной  проблемы  являются:                                                                                                                          

-снижение уровня жизни граждан, преступные посягательства на жилищные права граждан.                   

-появление  категорий  граждан, которые особо нуждаются в защите своих  жилищных прав (беженцы, переселенцы).

-Ограниченные возможности для населения в защите своих жилищных прав.

-Злоупотребления чиновников правовой неинформированностью населения, низкий уровень правовой культуры.

-Разобщенность и противоречивость жилищного законодательства.

особенности правовой защиты жилищных прав и интересов граждан в судебно-правовом порядке.

Автор работы, для достижения необходимого результата, поставил следующие общенаучные и частнонаучные методы исследования:

- анализа

- синтеза

- конкретизации

Использую материалы периодической печати, научную  литературу, учебную литературу. В основном работы русских правоведов: Лазарева Л.И., Литовкин В.Н., Брауле И.Л. Право граждан на жилище предполагает юридическую возможность  пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий. На практике применение этого права  далеко от реализации,  вследствие чего обратимся к вопросам защиты жилищных прав и интересов граждан.

1. СОДЕРЖАНИЕ И ВИДЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН

Это право обеспечивается путем предоставления жилья в домах государственного, муниципального жилищного фонда. На условиях договора найма, аренды, либо путем приобретения жилья в частную собственность. Государство оказывает помощь в приобретении, строительстве жилья путем предоставления субсидий, используя систему компенсаций и льгот по оплате, содержанию, ремонту жилья. Жилищные права закрепляет в настоящее время и конституция ст. 40 КРФ:

-каждый имеет право на жилье;

-никто не может быть произвольно лишен жилья;

-малоимущие, нуждающиеся в жилище вправе получить его бесплатно либо за доступную плату.

В соответствии со ст. 10 ЖК РФ граждане имеют право:

-получить в установленном законом порядке  жилое помещение по договору найма или аренды  в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;

-приобрести  жилое помещение через жилищные и жилищно-строительные 

организации;

-приобрести в частную собственность жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

-построить индивидуальное жилое помещение.

В ст. 28-32 ЖК РФ закреплены основания, порядок, особенности  реализации прав граждан на жилье. Прежде чем раскрыть их содержание, необходимо уточнить, что их соблюдение в настоящее время  крайне затруднено. Но, они не отменены и дают  возможность добиваться реализации, обращаясь в различные инстанции, вплоть до Конституционного Суда России.  

Право на получение жилья имеют те граждане, которые:

-обеспечены жильем ниже установленных норм (менее 12кв. м);

-проживают в жилом помещении, не отвечающем установленным требованиям санитарии, техническим требованиям;

-имеют в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний;

-проживают в смежных неизолированных комнатах и не связаны семейными отношениями;

-проживают в общежитиях.

Законодательство возлагает на государственные органы  обязанности по организации учета жилищного фонда, распределение и предоставление жилья. Создание условий для найма, аренды, кредитной поддержки для приобретения гражданами жилья. Организация жилищного строительства за счет государства, создание условий для безаварийной деятельности  жилищной инфраструктуры.

Проанализированные статьи законодательства в части жилищных прав и интересов граждан позволяют подвести итог:

-жилищное законодательство постоянно изменяется и совершенствуется;

-жилищная политика государства, еще не направлена  на удовлетворение нужд и потребностей граждан;

-большинство провозглашенных прав остаются только на бумаге;

Общим выводом выступает  изменение социальной политики государства, наступление на права граждан  в различных сферах, в том числе и жилищной.  И как следствие, потребность в защите жилищных прав граждан все более возрастает.

2.ПОРЯДОК, ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ ГРАЖДАН

Рассмотренные выше содержание и виды  жилищных прав участников жилищных правоотношений позволяют утверждать, что в настоящее время в России сложнее и важнее проблемы, чем приобретение жилья  для абсолютного большинства граждан нет. Подтверждением тому служит значительная разница  между провозглашенным КРФ в ст. 40 «правом каждого на жилище и возможностью даже  малоимущим, иным указанным  в законе гражданам, нуждающимся в жилище получить его бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других  жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». 

Более того, перекладывание  забот по содержанию жилого фонда на население  приведет к тому, что многие  вынуждены, будут ухудшать свои жилищные условия, а затем  довольствоваться социальным жильем.

Единственный путь к сохранению жилья – защита жилищных прав граждан.

2.1. Вопрос совместного проживания

Одной из сложных статей ЖК РФ является ст. 41. Она гласит - при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, за исключением супругов. Возникает вопрос о том, как быть тем гражданам, у которых  в однокомнатной квартире либо в комнате коммунальной квартиры подрос ребенок  противоположного пола, чем лица, с которыми он проживает.  Ответ не прост. Ведь практика деятельности административных, жилищных, судебных органов в буквальном смысле понимает данную статью однозначно, что только при получении жилья и ни в коем разе по-другому. Вопрос второй, а как быть тем семьям,  детям которых не исполнилось девять лет? Семья будет поставлена на улучшение жилищных условий в таком случае? Увы, в силу наличия в законе слов «при предоставлении», нет. Если в коммунальной квартире освобождается комната, а в квартире проживают мать 80 лет, сын 45 лет, то им тоже откажут, если в комнате более 24кв. м. Возвращаясь к ст. 41 ЖК РФ, следует подчеркнуть, что на ее основе следует добиваться  права на жилье вплоть до Конституционного суда  не только в момент предоставления, но и в любой момент как только оказались в одной комнате разнополые, достигшие 9 лет.

Следует обратить внимание на ст. 53 ЖК РФ[1], которая гласит, что «Члены семьи   нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами  и несут все обязанности, вытекающие из договора найма помещения». Данное положение относится лишь к жилью государственного и муниципального фонда. Оно никакого отношения не имеет к частному владению, служебному жилью и жилым помещениям в ЖСК.     Однако содержание жилья любого вида возлагается на всех,  кто им пользуется. Более того, отступления от обязанностей его содержать, использовать по назначению влечет ответственность согласно действующему законодательству.

В соответствии со ст. 54 ЖК РФ наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных и находящихся на иждивении,  иных лиц получив письменное согласие всех совершеннолетних лиц. На вселение к родителям несовершеннолетнего ребенка  такого согласия не требуется. Но, в случае утраты родственных связей прописанное лицо лишается права дальнейшего  проживания  без  удовлетворения  претензии  на  получение

своей доли. Множество проблем возникает в силу того, что многие граждане однозначно связывают опекунство либо попечительство с правом на жилое помещение, а ст. 54 ЖК гласит, что лица вселившиеся в жилое помещение в качестве опекунов либо попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают за исключением признания их членами семьи  нанимателя. Это положение действует только в государственном и муниципальном  жилом фонде.

Не просто решаются вопросы  о признании человека утратившим  право пользования жилым помещением  вследствие его отсутствия в нем более шести месяцев. Представим себе квартиру, где проживали муж  и жена, а затем они развелись. Один из супругов уехал в другое государство и работает там постоянно в течении двух лет. Оставшийся супруг платит квартплату за двоих. Уехавший выписываться не желает и ничего поделать нельзя,  суды в выписке отказывают. Остается два пути:

1)Заинтересовать не желающего  выписаться добровольно;  

2)Произвести раздел лицевых счетов либо раздел жилого помещения;

Закон предусмотрел возможность выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случае, если они систематически разрушают или портят жилой фонд, либо используют его не по назначению, или ведут себя так,  что совместное проживание с ними невозможно, а предпринятые меры остались без последствий ст. 98 ЖК РФ.  Суд может при принятии решения  о выселении по причине невозможности  дальнейшего совместного проживания обязать к принудительному обмену занимаемого помещения на  другое.

Порядок и особенности раздела жилых помещений, находящихся в долевой собственности, предусмотрены ст. 252 ГК РФ на основе достигнутого соглашения либо принудительно, судом. Имущество, нажитое супругами во время брака, подлежит разделу в равных долях.

2.2.Порядок  реализации и особенности  защиты, жилищных  прав при приватизации

Под порядком реализации гражданами права на жилье, следует понимать совокупность  нормативных актов, устанавливающих основания, условия, методы и способы, на основе которых граждане ставятся на очередь, улучшают жилищные условия, приобретают право на обмен, наследование иной вид приобретения жилья, а также особенности лишения граждан ранее приобретенного жилого помещения. Одним из современных  изменений в жилищной сфере, направленным на создание большого числа собственников жилья, является приватизация[2].

Основные принципы осуществления приватизации закреплены в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Указанным законом закреплены  правовые, социальные и экономические основы отношений в жилищной сфере. Где предусматривалось создание условий  для осуществления права граждан на свободный выбор  способа удовлетворения потребности в жилье. Вступление в право собственности через приватизацию  подразумевало предоставление гражданам возможности получить от государства бесплатную недвижимость. Граждане, приватизировавшие жилье, владеют, пользуются, распоряжаются им  по своему усмотрению. Статьей 6 этого закона закреплено, что передача в собственность граждан жилищных помещений осуществляется компетентными органами администрации в пределах своих полномочий.

Указанные организации обязаны принять решения  по заявлениям граждан, проживающих в подведомственных домах.

В конвенции ООН 1989 г. «О правах ребенка» сказано, что во всех действия в отношении детей, первоочередное внимание должно быть уделено наилучшему обеспечению интересов ребенка. Именно в силу этого пришлось вносить изменения и дополнения  в закон о приватизации. С тем, чтобы ликвидировать пробел в законодательстве, приведший к тому, что многие несовершеннолетние были лишены жилья. К примеру, нигде не работающая и злоупотребляющая спиртным мать, не включила в договор о приватизации 14-летнего сына, продала свою приватизированную квартиру и уехала в другое место жительства, бросив сына на произвол судьбы, и только вмешательство Верховного Суда РФ позволило обеспечить ребенка жильем. Так закон предписывает, чтобы в договор о приватизации  включались несовершеннолетние, имеющие право пользования настоящим жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую совместно с несовершеннолетним собственность. И несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования этим жилым помещением, так как местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет, признается место жительство их законных представителей. В настоящее время обязательным условием для совершения сделок в отношении приватизированных помещений, в которых проживают несовершеннолетние, является предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, но на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права[3].