Зарубежный опыт оценки недвижимости

 Министерство  сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

 Государственный университет по землеустройству

 Кафедра экономической теории и менеджмента 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Реферат

 На  тему: «Зарубежный опыт оценки недвижимости»  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила:

студентка 3-го курса 32-э группы

Носова  Т.А. 

Научный руководитель:

доцент, к.э.н.

Наумова Ю.В.

. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

МОСКВА  – 2011 г.

 

Содержание 

Введение ……………………………………………………………………………... 3

Международные стандарты оценки недвижимости ………………………………. 4

Европейские стандарты  оценки недвижимости …………………............................ 6

Стандарты оценки недвижимости в США ……………………………………...... 12

Заключение ................................................................................................................. 16

Список использованной литературы ....................................................................... 17

 

Введение.

   Профессиональные  нормы оценки — это стандарты  профессиональной практики оценки, разрабатываемые  профессиональными организациями  и государством для контроля за деятельностью оценщиков. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

   Оценка  имущества уходит своими корнями  в классическую и современную  экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и  методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться  подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине . 

   В настоящее  время в связи с глобализацией  и  интеграцией экономик различных  стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандарты  оценки недвижимости необходимо так  же обращать внимание на специфику  оценочной деятельности в различных  странах и ее соответствие МСО.

 

Международные стандарты оценки.

   Цель  любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке  рыночную стоимость этой собственности.

   Согласно  Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная  величина, равная денежной сумме, за которую  имущество должно переходить из рук  в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом  в результате коммерческой сделки после  адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.

   Примерно  такие же определения рыночной стоимости  даны в Европейских, Американских и  Российских стандартах оценки.

   Международные стандарты оценки разрабатываются  международным комитетом по стандартам оценки (IVSC)., международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков в более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

   Международные стандарты оценки имеют некую  единую основу, отражающую единство экономических  принципов, не зависящих от политических границ.

1 июня  2000 г. IVSC  принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО 2000), практически в 2 раза превышающих по количеству  включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. был принят МСО в редакции 2001 г.. Это издание развивает и углубляет положения издания 2000 г. и отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

     МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стандартов. Рекомендация №1 рассматривает  особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация №2 – применение стандартов при оценке, проводимой для целей  кредитования под залог.

     МСО 2001 включает в себя так же 7 методологических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин  и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а так же учета токсичных  загрязнений при оценке. В 3-х Комментариях к МСО рассмотрены особенности  проведения оценки  на развивающихся  рынках, оценки активов общественного  сектора, а так же вопросов связанных  с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору.

     Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне  существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

     Во  многих странах  торговое право и  соответствующих комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторые  направления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации  в ЕС  и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной  Европы – вот далеко не полный список национальных организаций, которые  закладывают фундамент стандартов практической оценки.

   Национальные  стандарты оценки отражают:

1. Внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности
2. Национальные политические и общественные цели
3. Влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей

 
 

Европейские стандарты оценки.

   Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков Западно-Европейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков». Одной из главных целей при создании этой организации было  создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах ЕС.

   В настоящее время членами TEGOVOFA являются профессиональные оценочные организации ЕС с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию, Албанию.

   TEGOVOFA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Одной из главных особенностей Европейских  стандартов оценки ЕСО является их ориентация на оценки, выполняемые  для целей  составления финансовой и бухгалтерской отчетности в  соответствии с принятым Европейским  законодательством.

   С т.з. рядового оценщика и клиента оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчета об оценке, а так же применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

   Следует отметить, что европейские стандарты  не имеют обязательного характера, но рекомендуются для применения  в ЕС. Цели ЕСО:

1. Помощь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств
2. Согласование оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке
3. Обеспечение стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации
4. Обеспечение точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов
5. Повышения понимания роли оценщика
6. Установление процедур обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

   ЕСО согласованы с МСО, однако если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в  тексте стандартов приводятся соответствующие  комментарии. Следует отметить, что  ЕСО отличается  большой детальностью изложения.

   ЕСО были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов  и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствие данных стандартов МСО, а так же вопросы, связанные с квалификацией оценщика  и его профессиональной этикой.

   В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы  к составлению отчета  об оценке. Данный стандарт так же включает определение  целей оценки и баз оценки, определение  различных видов стоимости, таких  как рыночная стоимость, рыночная стоимость  прав аренды, рыночная стоимость в  соответствии с законодательством  ЕС, справедливая стоимость, стоимость  при существующем использовании, стоимость  при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

   В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой  для целей  финансовой отчетности. В нем дается классификация активов  и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт так же включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки , особенности оценки земли, зданий, специальных объектов.

   Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога  при ипотечном  кредитовании. В данном стандарте  даются определения таким понятиям как, залоговая стоимость, специальная  стоимость обязательств, а так  же определяются особые требования к  оценщику.

   Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой стоимостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

   Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых  компаний и пенсионных фондов. В  стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в  соответствии с директивами  ЕС, а так же вопросы методологии  оценки, квалификации оценщика.

   Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные  с предоставлением результатов  оценки и форм сертификата оценки.

   Любое отклонение от рекомендаций ЕСО может  повлечь коммерческие или правовые санкции.

   В европейской  практике оценки существуют следующие  методы оценки:

1. метод прямого сравнения;
2. метод капитализации дохода;
3. метод прибыли;
4. остаточный метод;
5. метод подрядчика.

   Рассмотрим особенности каждого из них.

   Метод прямого сравнения - основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна — результатом будет меньшая цена.

   Метод капитализации дохода — ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока.