Договор купли-продажи недвижимости и предприятий

     Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар (ст. 490 ГК РФ). Обязанность по страхованию не относится к числу существенных условий договора, однако, если стороны включат его в договор, оно становится обязательным для сторон. Это условие может быть зафиксировано в договоре в самом общем виде либо конкретизировано с указанием страховщика, страховых рисков и т.д.

     В случае, когда сторона, обязанная  по договору страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с  условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора. 

     5. Момент исполнения  договора купли-продажи  и ответственность  сторон за его  неисполнение 

     Поскольку по договору купли-продажи продавец передает товар в собственность покупателю, важное значение приобретает вопрос о том, с какого именно момента покупатель становится собственником товара. От правильного решения этого вопроса зависит ряд правовых последствии, в частности, связанных с распределением риска случайной гибели или порчи товара, с обращением кредиторами той или иной стороны взыскания на продаваемый товар, возможностью для собственника истребовать свою вещь из чужого незаконного владения, возникновения у покупателя возможности реально осуществлять правомочия но владению, пользованию и распоряжению товаром.

     По  общему правилу, право собственности  у приобретателя по договору возникает  с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ). При этом под передачей признаётся вручение вещи приобретателю, сдача её перевозчику для отправки приобретателю, сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчуждённых без обязательств доставки. К передаче вещей приравнивается также передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на вещи (ст. 224 ГК РФ).

     В ст. 458 ГК РФ, помимо вручения товара, говорится  также о предоставлении его в  распоряжение покупателя. Товар считается  предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

     Одним из наиболее часто встречающихся  видов нарушений договора купли-продажи является нарушение условия о качестве.

     Эквивалентность отношений сторон по договору купли-продажи означает, что продавец обязан предоставить имущество именно того качества, которое обусловлено договором и соответствует обусловленной денежной сумме. Нарушение условия договора о качестве нарушает эквивалентность отношений, вследствие чего покупатель может требовать её восстановления. Для этого закон предоставляет ему право требовать от продавца по своему выбору соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

     В ГК РФ проводится различие между нарушениями  требований к качеству товара и существенными  нарушениями требований к качеству   товара. В последнем случае речь идет о неустранимых недостатках, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатках. В любом случае санкции носят более жесткий характер, и покупатель по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара  ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

     Распространённым  видом нарушений условий договора купли-продажи со стороны покупателя является просрочка оплаты проданных товаров или даже отказ от его оплаты. Обычно за подобные нарушения в самом договоре устанавливается неустойка.

     Если  же такая неустойка не предусмотрена, то как следует из п. 3 ст. 486 ГК, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Размер процентов определяется существующей в месте жительстве кредитора (в данном случае – продавца, а если кредитором является юридическое лицо, в месте нахождения его) учётной ставки банковского процента на день исполнения договора. Нарушение условия о предварительной оплате даёт право продавцу задержать передачу товара либо потребовать расторжения договора.

     Если  же продавец  не выполняет обязательства по передаче предварительно оплаченных товаров покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченных товаров или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами. 

     6. Особенности договора  купли-продажи недвижимости 

     В ст.130 ГК РФ говориться, что к недвижимому  имуществу помимо земельных участков относятся также здания, сооружения, нежилые помещения, прочно связанные  с ней.

     Договор продажи недвижимости является видом  купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект – недвижимое имущество.

     Ст. 550 ГК РФ. Договор продажи имущества  заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

     Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная  с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции.

     Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввёл обязательную государственную регистрацию  прихода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания.

     Ст. 522 ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для  её использования. Речь идёт о той части земельного участка, которая занята недвижимостью, но и необходима для её использования, например: земельный участок прилегающий к крыльцу здания или участок земли необходимый для прохода к зданию.

     Ст. 554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:

• Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• Данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;
• Данные, недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

     При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается заключенным.  Договор продажи должен быть составлен с особой тщательностью, содержать все необходимые характеристики:

• Местонахождение (подробный адрес);
• Категорию земли;
• Цели использования земельного участка;
• Общую площадь;

       При продаже зданий, сооружений  и нежилых помещений:

• Местоположение;
• Наименование;
• Назначение;
• Площадь;
• Этажность и другие параметры.

     Ст. 555 ГК РФ. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

     При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости –  договор, о ее продаже считается  незаконным.

     Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом  покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

     В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения  требований предусмотренных условиями  договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

     Но  в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены  любые сроки. 

     7. Договор купли-продажи предприятия 

     Институт  продажи предприятия по договору как имущественного комплекса является относительно новым по сравнению  с ГК 1964г.

     Продажа предприятий широко применялась  в старой предпринимательской практике – в годы НЭПА. В последние  годы, до введения в действие нового ГК РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий по договору, использовалась как один из способов приватизации.

     Согласно  ст. 132 ГК РФ под предприятием как  самостоятельным объектом понимается  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, такие как:

• Земельные участки;
• Здания;
• Сооружения;
• Оборудование;
• Инвентарь;
• Долги, 
• а так же:
• Фирменное наименование;
• Товарные знаки;
• Знаки обслуживания.

     Ст. 559 ГК РФ. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

     Права на фирменное наименование, товарный знак, и другие средства индивидуализации продавца и товара, работ и услуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

     Ст. 560 ГК РФ. Договор продажи предприятия  заключается в письменном виде, путем  составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением  к нему документов, т.е.:

1. Счет инвентаризации;
2. Бухгалтерский баланс;
3. Заключение независимого аудита;
4. Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований.

     В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия  установлена не только гос. регистрация перехода прав и имущества, но и гос. регистрация самого ДОГОВОРА, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации.

     Ст. 561 ГК РФ. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия.

     Поскольку предприятие представляет собой  сложный объект, для заключения договора необходимо точное определение элементов  имущественного комплекса. Без этого  предмет договора не может считаться  определенным, а сам договор – заключенным. Данная статья, перекликается со  ст. 554 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

     Также договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно.

     Ст. 563 ГК РФ. Поскольку договор продажи  предприятия считается заключенным  лишь с момента его гос. регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Право собственности предприятия переходит к покупателю с момента гос. регистрации этого права. Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии;

1. Государственную регистрацию договора;
2. Передача предприятия;
3. Государственная регистрация права собственности на него.