Договор продажи недвижимости: понятие, элементы, содержание. Договор продажи предприятия

Министерство образования и  науки РФ

Негосударственное образовательное учреждение

среднего  профессионального образования

Нижнетагильский экономический колледж

Юридический факультет

 

 

Договор продажи недвижимости: понятие, элементы, содержание. Договор  продажи предприятия

 

 

 

Курсовая  работа

студентки 3 курса

по специальности: «Правоведение»

Беляевой  Юлии Рафаилевны

Научный руководитель:      Паршаков Сергей Александрович

 

 

Нижний Тагил

2012

Оглавление:

1. Введение

2. Основная часть.

2.1 Понятие и элементы договора  продажи недвижимости

2.2 Содержание договора продажи  недвижимости

2.3 Особенности продажи жилых  помещений

3. Заключение

Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

      Договор продажи недвижимости в настоящее время является одним из самых распространенных договоров. Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги. Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. Таким образом, четкой характеристики понятия «недвижимость» нет.

     Цель данной курсовой: рассмотреть понятие и элементы договора продажи недвижимости, содержание договора продажи недвижимости, а также особенности продажи жилых помещений.

Основная часть

2.1 Понятие и элементы  договора продажи недвижимости

     По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

     Договор продажи недвижимости является консенсуальным , поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

     Договор продажи недвижимости является возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по передаче товара покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

     Договор продажи недвижимости является взаимным ,  поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя уплатить покупную цену, которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

     Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma-взаимоотношение)¹.

     Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).

     Цель договора состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества в ст. 549 ГК названа также и квартира. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Вместе с тем не все виды недвижимого имущества входят в состав предмета договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т. е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

     Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный кодекс предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством (ст. 25).

    В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

     Более того, закон (ст. 1 Земельного кодекса) устанавливает приоритет особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, перевод которых в другие категории запрещается или ограничивается (к ним относятся ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, занятые лесами первой группы и некоторые другие).

     Следует отметить, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи¹. Так, например, для того, чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 8 Земельного кодекса). Для предоставления земельного участка из земель лесного фонда нередко следует перевести его из лесных земель в нелесные, а затем изъять из состава земель этого фонда (ст. 63 Лесного кодекса).

      Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

     В случае если публично-правовое образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения продавца о такой продаже, последний вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

     При совершении сделок купли-продажи продавцы земельных участков уплачивают налог в соответствии с Налоговым кодексом РФ (ч. 1 ст. 38).

      В состав предприятия как имущественного комплекса входит не только недвижимое имущество, но и движимое имущество, права требования и т. д. (ст. 132 ГК). К продаже этого имущества или к его части правила п. 2 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

     Вот что говорит о предмете данного договора Синайский В. И.: «Предметом … могут быть только вещи, а не права; вещи собственные, а не чужие; существующие, а не будущие или существовавший ; вещи свободные».

      Чаще всего возникают вопросы о возможности заключения договора купли-продажи незавершенного строительного объекта.

      Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации и перехода права собственности недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимости, а являются лишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей».

     Высший арбитражный суд отвечает на этот вопрос положительно, основываясь на п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, где допускается совершение сделки с объектом незавершенного строительства и регистрация права на указанный объект на определенных этапах строительства. В соответствии с выводами Высшего Арбитражного Суда «право собственности на незавершенный строительством объект возникает с момента регистрации».

     Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

     Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

       К договору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются органом государственного управления земельным фондом

      Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации 02.06.1993г. утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. В нем фиксируются стороны договора, предмет договора, плата за земельный участок, обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. При этом границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указываются на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка.

       К договору в качестве его неотъемлемой части прилагаются наряду с планом земельного участка сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке; условия приобретения земельного участка по конкурсу (при его продаже в таком порядке); требования залогодержателя по задолженности (в случае залога продаваемого участка); доверенности продавца и покупателя.

       Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

       Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

       Регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК производится учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

      Государственная регистрация прав производится на всей территории Российской Федерации по установленной упомянутым законом системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

     Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан предоставить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.

     Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вышеназванный ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.