СОДЕРЖАНИЕ 
 

Введение 3

1. Договор аренды (имущественного  найма) в римском праве и  по Российскому дореволюционному  гражданскому праву 4

2. Общие положения об аренде 6

2. 1 Понятия договора аренды 6

2. 2 Существенные условия договора  аренды 6

2. 3 Срок аренды 8

2. 4  Форма и государственная  регистрация договора аренды 9

2. 5 Субъекты (стороны) договора аренды 10

2. 6 Объекты аренды 11

         2. 7 Расторжение (изменение) договора аренды………………………………………112

 3. Заключение………………………………………………………………………………..15

   4. Список  литературы……………………………………………………………………….16 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

 

    Данная  работа посвящена одному из видов гражданско-правовых договоров, договору аренды (имущественного найма).

    Данный  договор относится к числу  классических договорных институтов известных  цивилистике со времен римского права. Этот договор очень актуален в настоящее.

    Во-первых, это обосновывается следующим, что  договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая  бытовую.

    Во-вторых, в современной России возрос спрос  на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.

    В условиях перехода к рынку в регулировании  отношений по передаче имущества  во временное пользование произошли  большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

    Цель  данной работы  в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора.

 

1. Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по Российскому дореволюционному гражданскому праву

 

    Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике  со времен римского права. В римском  праве наем вещей рассматривается  в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений,  типа гражданско-правового договора.

    Римское право признавало три различных  вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

    Различие  между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.¹

    Прототипом  современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю  - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.²

    В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т. е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т. е. имущественные права, например узуфрукт.

    Допускалась возможность передачи вещи внаем  без указания срока найма, т. е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен  по заявлению каждой из сторон в  любое время.

    Что касается дореволюционного российского  законодательства, то в нем имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691).³

    Д. И. Мейер отмечал, что договор  найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное  содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

    Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве».⁴

    Субъектами  договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной  стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество  внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

    В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

    И законодаетльство, и доктрина того периода исходили из положения, что  внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

    Вещи, потребляемые, неспособны составить  содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено  с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также  непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег».⁵

    В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие  о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма (Свод законов  Российской империи, т.X, ч.1, Ст.1691). Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате. Дореволюционное законодательство  (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

 

2. Общие положения  об аренде

2. 1 Понятия договора  аренды

 

    Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

    При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его  в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

    Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

    Во-вторых, законодатель обеспечил детальное  регулирование договора аренды, а  именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

    В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования  на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

    С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

    Договор аренды является консенсуальным, поскольку  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

    Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель за использование своих  обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

    Договор аренды является двусторонним, поскольку  каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

2. 2 Существенные условия  договора аренды

 

    В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Приведем мнения на этот счет, например, в одной из работ указывается: «… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».

    Первым  среди всех существенных условий  гражданско-правового договора в  п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что  предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д. И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».