Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования

    Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около $20 задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши - $300, Латвии - $550. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах $17–25 тыс. Что касается России, то по разным оценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовались не более 2% населения. ⁸ 

    2.2. Потенциал российского рынка ипотечного кредитования 

    Потенциал российского ипотечного рынка получает высокую оценку со стороны банков. Предпосылки такого оптимизма следующие:

    1) неудовлетворенность населения  жилищными условиями.

    Состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Всего около 15% населения крупнейших городов  РФ абсолютно удовлетворены своими жилищными условиями (таблица 1).

    Таблица 1

    Удовлетворенность жителей крупнейших городов РФ жилищными  условиями, %

 

    Количество  аварийных и ветхих домов превышает  предельно допустимую норму. По данным портала «Русьипотека», потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд. кв.м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке - примерно 0,2 млрд. Таким образом, потребность в новом строительстве составляет около 1,3 млрд. кв.м. Однако пока ежегодный ввод нового жилья в несколько раз отстает от этот показателя;

    2) либерализация условий ипотечного  кредитования со стороны банка.

    Одной из тенденций на рынке ипотечного кредитования является постепенное снижение ставок до 12–15% в рублях и 9–14% в валюте. Однако в промышленно развитых странах ставка по ипотечным кредитам ниже: в США, например, она составляет 5–6% годовых, в Испании 3–4%. Однако объективно ставка по кредитам не может быть ниже уровня инфляции, который в 2009 году составил 9,8%;

    3) перемещение ипотечных операторов  в регионы.

    Одной из отличительных особенностей сегодняшнего рынка ипотечного кредитования является перемещение ипотечных операторов в регионы. Московский рынок уже перенасыщен, в то время как за его пределами существует огромный неудовлетворенный спрос на ипотеку. Будет развиваться и межбанковская конкуренция: крупные государственные банки сразятся с иностранными, а крупные частные - с региональными;

    4) рост ипотечных программ.

    Количество  ипотечных программ неуклонно растет, одновременно происходит их постепенная  переориентация на рыночные условия  кредитования и рефинансирование. Собственные  ипотечные программы активно  продвигают Росбанк, УРАЛСИБ, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других;

    5) появление специализированных ипотечных  банков.

    В марте 2004 года образовался Городской  Ипотечный Банк — третий после  МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный  банк в России. В 2005 году начал работу Русский Ипотечный Банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя внимание на развитии данного направления;

    6) изменение схем рефинансирования.

    В 2005 году крупные банки начали активно  рефинансировать ипотеку, продавая портфели друг другу. Первая публичная межбанковская сделка по продаже ипотечного портфеля состоялась 31 декабря 2004 года, когда ДельтаБанк приобрел у банка DeltaCredit пул кредитов в размере $10 млн, далее последовала сделка Райффайзенбанка и Городского Ипотечного Банка. А уже в 2006 году были проведены первые сделки по секьюритизации ипотеки.

    Таким образом, на данный момент есть все  основания считать ипотечный  бизнес одним из наиболее перспективных  направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов  населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. Этим и объясняется стабильный рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование. По данным Банка России на 1 апреля 2009 года, их число составило 414 (или треть от общего количества действующих кредитных организаций Российской Федерации), а в 2010 году насчитывалось уже 520 кредитных организаций.

    Система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в  решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом, поскольку: ⁹

• она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса, его социальной основы;
• посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;
• система ипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

    Однако  кроме факторов, способствующих развитию системы ипотечного кредитования, есть и препятствующие факторы.  

    2.3. Сдерживающие факторы развития ипотеки 

    Развитие  жилищной ипотеки в России сегодня  сдерживается рядом факторов:

    1) ограниченным платежеспособным  спросом населения; 

    2) низкими объемами и невысоким  качеством нового жилищного строительства  в субъектах Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

    3) низкими темпами разработки и  совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованностью  правовых актов. Например, очевидно, что большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство;

    4) неразвитостью инфраструктуры рынка  жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок;

    5) психологическими факторами, главным  из которых является национальная  особенность большинства населения  - нежелание жить в долг;

    6) большим количеством административных  барьеров. Строительные и ипотечные  компании, заемщики сталкиваются  с труднопреодолимыми административными препонами;

    7) большим количеством субсидий  в этой сфере, их «слабой  адресностью». Эта же причина  негативно влияет на развитие  вторичного рынка жилья; 

    8) высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное  кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой;

    9) непрозрачными источниками доходов  граждан; 

    10) неразвитостью организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. ¹⁰

    2.4.Региональная экспансия на ипотечном рынке

    В настоящее время ипотечное кредитование является наиболее востребованным и  динамично развивающимся направлением розничного бизнеса российских банков.

    На  данный момент ипотечные ссуды входят в продуктовый ряд практически  всех крупных иностранных банков, развивающих в России розничное направление деятельности. Конкурентная борьба нарастает, все более значимым фактором в этих процессах становится постепенное расширение участия в российском банковском секторе иностранного капитала, растущий интерес к России крупнейших транснациональных финансовых корпораций. Наличие конкуренции стимулирует общее повышение качества банковского обслуживания и внедрение современных банковских технологий.

    Развитие  ипотечного кредитования как одного из направлений розничного кредитования дало толчок региональной экспансии и строительству национальных и региональных банковских сетей. В условиях обостряющейся конкуренции перед банками встает острейшая задача увеличения точек присутствия банка на региональных рынках, банки активно реализуют стратегию «активного присутствия в регионах», появляются все новые отделения и дополнительные офисы. Регионы представляют значительный интерес для столичных банков с точки зрения недостаточной насыщенности их рынков финансовыми услугами, а значит, возможности получения дополнительной прибыли за счет географического расширения сферы деятельности.

    Таким образом, можно констатировать, что  развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Подавляющее  большинство банков, предоставляющих ипотечные программы кредитования, находятся в Москве, именно там они конкурируют между собой за клиентов.

    На  сегодняшний день рынок ипотечного кредитования развит неравномерно - почти половина выдаваемых кредитов приходится на четыре региона: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область. Оставшаяся половина приходится на остальные 83 региона Российской Федерации.

    Однако  сегодня имеет место тенденция  к выравниванию региональных диспропорций на рынке ипотечного кредитования. Если в 2009 году доля четырех регионов составляла 44% от общего объема выдаваемых кредитов, то в 2010 году (по итогам первого полугодия 2010 года) - 34%.

    Самая большая сумма объема ипотечного кредитования приходится на Центральный  Федеральный округ. Здесь ее отметка достигает 38,7 млрд. руб. Меньше всего граждане обращаются к ипотеке в Дальневосточном Федеральном округе (таблица 2).  

    Таблица 2

    Статистика  рынка ипотечного кредитования в 2009 году по федеральным округам